中報觀察 | 股東權益首現負值 華夏幸福28億減值引發“平安繫”董事反對

觀點網 盡管平安已經不怎麼對外提及華夏幸福，但作為在該公司的利益代表人，王葳仍不斷地表達反對意見。

8月25日晚間，華夏幸福基業股份有限公司發布2025年半年度報告。公告顯示，該公司上半年營業收入為29.03億元，同比下降50.90%；歸屬于上市公司股東的淨利潤-68.27億元，上年同期-48.49億元。報告期内，實現銷售額28.49億元，同比下降36.41%。

對虧損原因，華夏幸福稱，受公司房地産項目結轉節奏等因素影響，上半年房地産結轉項目較少，結轉收入下降導致淨利潤下降。

並且，随着債務重組工作的持續推進，整體資金成本維持在較低水平，但債務存量金額仍然較大，且随着房地産存量項目竣備、交付、結轉，可承載利息資本化的項目載體量小，當期利息資本化率極低，從而财務費用仍處于高位。

華夏幸福方面表示，公司将持續推進債務重組計劃，以進一步減輕财務費用壓力。

報告期末，華夏幸福資産總額為2781.18億元，同比下滑8.63%；歸屬于上市公司股東的淨資産為-18.2億元，同比下滑144.44%，去年同期這一數值為40.95億元。

這意味着上市公司股東的虧損程度。

計提減值繼續遭平安繫反對

截至報告期末，華夏幸福資産總額為2781.18億元，負債總額為2638.17億元，所有者權益約為143億元。雖然歸屬于母公司所有者權益-18.2億元，但少數股東權益為161.2億元。

這歸結于上半年利潤虧損太多，歸屬于上市公司股東的淨利潤-68.27億元，而上年同期-48.49億元。

産城園區評論獲悉，在華夏幸福上半年業績中，資産減值帶來較大影響，計提資産減值準備和公允價值變動影響上半年利潤總額28.65億元，影響歸屬于上市公司股東淨利潤20.98億元。

華夏幸福稱，為客觀反映公司财務狀況和資産價值，對應收款項、合同資産、投資性房地産等資産進行了減值測試和價值确認，金額合計超過28億元。

值得關注的是，在審議《關于計提資産減值準備和公允價值變動的議案》過程中，董事及審計委員會委員王葳女士提出反對意見，理由為“置換帶處理不審慎”。

據悉，她是平安繫在華夏幸福董事會的唯一代表，平安人壽與其一致行動人平安資管為華夏幸福第一大股東，這意味着公司内部在财務處理上或存在分歧。

具體來看，首先，華夏幸福對截至2025年6月30日的應收賬款及其他應收款進行了減值測試，對部分應收款項計提了壞賬準備合計21.54億元，包括對應收賬款計提壞賬準備約16.9億元，以及對其他應收款計提壞賬準備4.64億元。

其次，進行計提存貨跌價準備，經過綜合考慮部分項目所在城市的房價、地價持續調整等因素，按照預計可變現淨值低于其成本的差額，華夏幸福對存在風險的項目計提存貨跌價準備。

依據2025年6月30日單個存貨項目的可變現淨值低于其成本的差額計算，華夏幸福2025年半年度計提存貨跌價準備4.33億元，計提存貨跌價準備的項目主要位于懷來、大廠、廣陽等區域。其中，對開發成本計提存貨跌價準備3.7億元，對完工開發産品計提存貨跌價準備4055.36萬元，對綜合服務中的規劃設計計提存貨跌價準備2276.63萬元。

此外，華夏幸福對合同資産計提減值準備1.27億元，計提在建工程減值準備948.21萬元，計提無形資産減值準備9498.87萬元，确認處置投資性房地産公允價值變動損失4642.21萬元。

正如上文提及，平安繫代表對《關于計提資産減值準備和公允價值變動的議案》提出反對意見。

公告顯示，期内華夏幸福按欠款方歸集的前五位應收賬款和合同資産匯總金額約784.76億元，占應收賬款和合同資産期末余額合計數的53.85%，相應計提的壞賬準備期末余額匯總金額51.06億元。華夏幸福的應收賬款較期初減少44.02%，主要是本期“置換帶”交易帶走所致。

債務重組仍在推進

當中提及的置換帶交易，平安繫代表王葳就曾提出反對，她的理由是“方案條款存在進一步優化空間，並且建議與金融債權人全面且充分溝通，優化及提升金融機構對置換帶的參與度，從而促進化債的實施進度。”

根據交易，華夏幸福以2元的價格，向廊坊市資産運營管理有限公司轉讓下屬公司廊坊泰信、廊坊安尚100%股權，置換華夏幸福對廊坊銀行約225.75億元債務。

廊坊泰信和廊坊安尚兩家公司的主要資産為華夏幸福部分應收賬款及不動産資産，負債構成是對廊坊銀行的債務。

置換帶債務人對廊坊銀行負有合計約225.75億元債務，其中債務本金約202.66億元，利息約23.09億元，華夏幸福将等額相關資産（包括約27.1億元的實物資産和約198.6億元應收賬款類資産）及置換帶債務歸集至目標公司，廊坊資管将以2元收購目標公司100%股權。收購後，廊坊資管将承接置換帶債務，同時取得等額相關資産。

根據公告披露，截至2025年6月30日，華夏幸福主要資産已完成置換帶交易。公司稱本次交易是在《債務重組計劃》總體安排下實施，有助于公司進一步化解債務風險，保障債權人利益。

但平安投了反對票。

除此之外，上半年，華夏幸福仍在繼續推進債務重組。重組簽約進展上，截至财報披露日，華夏幸福債務重組計劃中2192億元金融債務通過簽約等方式實現債務重組的金額累計約為1926.69億元。

以股抵債進展方面，截至報告披露日，華夏幸福金融債務和經營債務合計實施以股抵債金額約236.28億元。

資産交易進展方面，目前已完成豐台、國際業務部分地産項目、永清産業新城、廣陽産業

新城平台公司、南方總部資産包交易相關的股權轉讓協議等協議簽署，其中豐台及國際業務部分地産項目交易已完成，其他項目均正在按照轉讓協議推進相關安排。

另外在信托計劃進展上，華夏幸福拟以信托計劃受益權份額抵償“兌抵接”類金融債權人合計不超過240.01億元金融債務。

目前，華夏幸福或其指定主體已向全部交易對方發出了書面通知，對應信托抵債金額240.01億元；根據《債務重組協議》已實施完畢信托抵債交易的金額為223.48億元，相關信托受益權份額在建信信托的受益人變更登記仍在進行中。

業務發展“重轉輕”

華夏幸福于公告中稱，上半年，公司在穩步推進“保交樓”和債務重組各項工作的同時，全力落實“全面轉型産業新城服務商”發展戰略推動轉型落地和業務發展。

具體來看，第一部分是開發業務，在産業新城開發方面，期内，産業新城綜合性開發協議委托區域内共新增18家入園企業，新增簽約投資額136.6億元，固定資産投資規模超20億元的龍頭項目簽約1個。

住宅開發方面，持續推動“保交樓”工作，據披露，通過銷售回款、資産處置專項資金、存量資産盤活等多種方式籌集資金，該公司自2020年底至财報披露日，全部住宅項目已完成交付，剩余待交付4個公寓項目，合計1.2萬套、84萬平方米。

第二部分是華夏幸福重點推進的運營業務，主要包括産業園、創新中心等各類資産運營。上半年，華夏幸福運營管理産業園、創新中心、酒店、教育等多類資産。環京産業園2025年新增招商簽約項目65個，合同簽約面積約18.7萬平方米；在創新中心運營方面，共運營3個創新中心，在管面積約15萬平方米，其中華夏幸福固安創新中心出租率超80%。

第三部分是服務業務，主要包括産業招商、産業招租、産城服務等全流程産業發展服務，物業服務，以及代建、營銷等不動産相關服務。

産業發展服務方面，公司打造包括産業招商、産業招租、載體運營等環節的全流程産業發展能力，全面覆蓋京津冀、大灣區、長三角等重點區域。

物業服務方面，幸福物業上半年城市服務和産業園服務在管面積約6569萬平方米，住宅服務在管面積約5924萬平方米，城市服務新增簽約項目43個、簽約額2.5億元。不動産服務方面，公司積極探索不動産代建、營銷服務等業務，幸福安基上半年新增産值約2200萬元，同比增長25%；幸福安家直播賣房成交額約1.6億元。

第四部分是園區衍生業務。期内，華夏幸福投資的蘇州火炬在運營項目26個，覆蓋城市10個，實現營業收入1.42億元，經營性回款1.53億元。

華夏幸福稱，未來将繼續堅定“産業新城服務商”戰略定位，持續強化以招商為核心的全流程産業發展服務能力，持續優化産業新城業務模式，同時積極探索園區相關業務領域，支撐公司全面轉型和業務發展。

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