中報觀察 | 金地商置物業銷售翻倍，但壓力仍在

觀點網 在房地産行業深度調整大背景下，企業的戰略決策與内部變革成為影響發展走向的關鍵因素。

2025年伊始，金地商置率先在行業内開啟組織架構調整的征程，對集團和區域層面進行了大刀闊斧的調整。

8月22日，金地商置發布了上半年業績公告，從報告中看出，年初的變革的成效開始逐漸顯現。

物業銷售翻倍

從核心财務指標來看，金地商置2025年上半年經營數據較2024年同期呈現明顯優化，營收增長與虧損收窄形成“一增一減”的态勢。

期内，金地商置實現收入64.68億元，而在2024年同期這一數字僅為32.87億元，同比增長幅度高達97%。

物業銷售業務作為營收增長的主力軍，貢獻尤為突出。公告顯示，期内物業銷售貢獻收入55.91億元，相較于2024年同期的26.22億元，增長了113%。裝修工程收入也從1.07億元大幅躍升至24.66億元，成為物業發展闆塊的重要補充。

利潤層面，盡管仍處于虧損區間，但虧損收窄幅度顯著。

期内，金地商置除稅後虧損8.67億元，較2024年同期的21.52億元減少60%；公司持有人應占虧損10.08億元，較2024年同期的21.79億元減少54%。對應每股基本及攤薄虧損均為0.0607元，較2024年同期的0.1312元同樣減虧54%。

2025年初，金地商置對標金地集團啟動一輪以區域公司平台調整為核心的組織優化，調整分為“集團總部”和“區域層面”兩步推進，徹底告别此前的三級構架，建立“集團-地區公司”二級管控模式。

集團總部層面，新建運營中心、供應鍊管理部，拆分法務監察部為法律合規部和審計監察部，合並工程客服部與成本管理部為工程與成本管理部，将營運管理部更名為營銷管理部，架構與金地集團完全一致以強化總部管控。

區域層面，取消原四大區域公司平台與事業部，成立華東、東部、華南、華北四大地區公司，各地區公司下設8個核心部門。

同時，組織調整伴随高管團隊大規模調整，地區公司層面任命張馳（華東）、李洵（東部）、宋悠優（華南，不再分管商管公司）、李偉（華北，兼商管總經理）為四大地區公司總經理，以嫡繫留任為主、外聘微調。

目前來看，大刀闊斧的組織調整讓金地商置重回正軌，業績逐漸回暖。

細分利潤構成，毛利與營收增長基本匹配，期内實現毛利9.31億元，比2024年同期的5.57億元增長67%；但其他收入及收益有所下滑，從2024年同期的35.43億元降至19.57億元，降幅45%，主要因利息收入減少及顧問服務收入減少所致。

值得關注的是，公司應占合營公司及聯營公司期内虧損1.28億元，較2024年同期的13.63億元減虧91%，公告解釋稱，2024年同期大額虧損源于合營及聯營公司物業存貨計提減值，2025年上半年該類減值壓力明顯緩解。

在業務分部方面，物業發展與物業投資及管理兩大核心闆塊呈現出不同發展态勢。物業發展分部作為營收的中流砥柱，期内實現收入58.37億元，占總營收的90%，較2024年同期26.33億元增長122%。

資料顯示，1-6月，金地商置累計合約銷售總額約57億元，累計銷售總面積約45.23萬平方米。盡管銷售額同比下降約42%，但銷售面積的穩定一定程度上支撐了物業發展闆塊收入增長。

盡管該分部仍錄得虧損6.86億元，但較2024年同期的20.17億元減虧明顯。這主要是因為2024年同期附屬公司及合營公司物業存貨出現大額減值，而2025年上半年減值集中于應收聯營及合營公司賬款，整體減值規模顯著下降。

物業投資及管理分部則保持穩定盈利，期内收入6.3億元，占總營收的10%，雖然同比微降4%，但仍錄得溢利2.53億元，為公司提供了現金流支持。

商辦項目方面，深圳威新科技園1、2期出租率達到95%，3期出租率為89%，入駐企業包括英特爾、英偉達等知名企業。

截至2025年6月30日止，集團持有在營運商辦項目總建面約117萬平方米，期内錄得租賃及相關服務總收入約人民币6.54億元，同比增長7.9%。

壓力仍存

盡管業績有所修復，但金地商置上半年财務狀況仍面臨“現金流收緊”與“債務淨額上升”的雙重壓力。

截至2025年6月30日，現金及銀行結余額為27.8億元，相較于2024年末的39.13億元下降了29%，主要用于支付物業開發成本、稅費及償還貸款；資産總額676.11億元，較2024年末的759.92億元下降了11%；資産淨額202.95億元，較2024年末的210.63億元下降了4%，主要是由于期内持有人應占虧損。

債務方面，截至2025年6月30日，銀行貸款總額111.03億元，年利率在2.65%至5.28%之間；債務淨額185.51億元，較2024年末增加了8.07億元。

從期限結構來看，1年内需償還貸款13.9億元，占總貸款的6.5%，3-5年内需償還122.81億元，5年以上需償還65.28億元。長期債務占比超過90%，短期償債壓力相對可控。

從貨币結構來看，人民币貸款占比63.5%、美元貸款占比35.8%、港币貸款占比0.8%，公司表示将持續監控外匯風險並适時進行對沖，以匹配以人民币為主的經營收入結構。

此外，金地商置仍面臨一定的擔保風險。截至2025年6月30日，公司為購房者按揭貸款提供的擔保余額為25.04億元，為合營公司融資提供的擔保余額約76.25億元。

為緩解資金壓力，金地商置繼續用資産抵押融資。截至2025年6月30日，抵押資産總值達185.78億元，與2024年底的185.34億元基本持平，主要抵押資産包括投資物業、發展中物業、待出售物業及受限制資金。

投資端方面，上半年金地商置共收購一宗地塊，在7月份以1.91億元收購武漢漢陽區一宅地。值得一提的是，該地塊就在金地·大成樂府隔壁，土地面積12798平方米。

而金地·大成樂府是2024年底由金地商置底價拿下的地塊，也是去年唯一出手拿地。

2021年全年，該公司完成收購40個土地項目，規劃總樓面面積約768.6萬平方米；2022年，收購5個土地項目，涉及總樓面面積約37.7萬平方米；2023年期間，收購了兩個土地項目，規劃總樓面面積約10.91萬平方米。

對比之下，金地商置依然在縮減土地端的投資。

土地儲備方面，截至2025年6月30日，土地儲備總建築面積為1157萬平方米，較2024年末下降了7.6%，一線及強二線城市占比83%，已經連續多年縮減土地端的投資。

對于2025年下半年的行業走勢，金地置業在報告中表示，2025年上半年中央延續“因城施策、精準調控”，重點城市放寬限購、降低首付比例、加大開發貸支持等政策持續推進，有望推動市場信心逐步恢復；同時指出行業正從“高杠杆、高周轉”向“精細化、可持續”轉型，一二線城市韌性較強，三四線城市復蘇相對滞後。

對于金地商置而言，2025年下半年既是“窗口期”，也是“考驗期”。若政策效果持續顯現，銷售回款改善，公司業績有望進一步回暖。

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