中報觀察 | 旭輝還需要三年時間

觀點網 在中期業績發布之後，旭輝控股董事局主席林中在寄語中稱，歷經900多天的努力，旭輝境外債務重組方案于6月3日獲債權人會議高票通過，並于6月26日通過香港法院裁決聆訊，為最終落地奠定堅實基礎。

據悉，旭輝正積極推進7只公開債的境内債務重組，重組方案已獲得其中6只債券債權人的投票通過。

根據該公司披露的2025中期業績，期内錄得已确認收入約為122.81億元，同比減少39.2%；股東權益應占虧損淨額約為63.58億元，而去年同期則為股東權益應占虧損淨額約49.39億元；毛利率從2024年同期的13.4%降至8.0%；有息負債較去年同期下降約44億元。

業務管窺

報告顯示，截至2025年6月30日止六個月，旭輝控股集團錄得已确認收入約為122.81億元，按年減少39.2%。

其中，物業銷售及其他物業相關服務收入約為81.2億元，同比下降49.9%，收入占比為66.1%；租賃及其他服務收入7.86億元，同比微降0.3%，收入占比為6.4%；物業管理及其他服務收入為33.75億元，同比增長5.2%，是唯一增長闆塊，收入占比為27.5%。

目前，房地産市場復蘇仍面臨挑戰。就像公告中所提及，一方面，新房庫存壓力持續，去化周期仍處歷史高位，重點城市二手房挂牌量再度上升；另一方面，銷量回暖态勢傳導至房價仍需時間。當前房價（尤其二手房價格）仍處築底階段。整體而言，區域、産品、庫存、價格的結構性分化正逐步顯現。

壓力直接體現在旭輝的合同銷售上。

上半年，旭輝控股實現合同銷售金額約101.6億元，較去年同期的203.1億元減少50%；合同銷售建築面積約為98.93萬平方米，較去年同期減少40.3%；合同銷售平均售價約為人民币10274元/平方米。

前7月，旭輝控股累計合同銷售金額約為112億元，累計合同銷售面積約108.06萬平方米。

上半年，旭輝控股區域銷售中，長三角、環渤海、中西部及華南地區合同銷售金額分别貢獻約24.4%、25.5%、37.6%及12.5%。一線及二線城市的合同銷售金額占合同銷售總額約87%。

銷售則基本來自于住宅，來自住宅項目的合同銷售金額占合同銷售總額約87.6%，來自辦公樓/商業項目的則占余下12.4%。

在物業銷售确認收入方面，于截至2025年6月30日止6個月，旭輝控股物業銷售已确認收入約為78.62億元，按年下降50.4%，占已确認收入總額64%；交付建築面積約714,522平方米的物業，較上年同期下跌42.7%；已确認平均售價約為11004元/平方米，較上年同期下降13.4%。

公告披露，于6月30日，旭輝控股有逾170項已完成物業項目，未出售或未交付總建築面積及應占面積分别約為930萬平方米及500萬平方米。有逾110項開發中或持作未來發展的物業項目，總建築面積及應占建築面積分别約為1800萬平方米及1110萬平方米。

截至期末，旭輝控股拟作出售的開發中物業約為485.87億元，而于2024年末約為604.5億元，因為上半年並無新土地收購所致。

在投資物業方面，上半年，旭輝控股租金收入主要來自上海LCM置匯旭輝廣場、上海恒基旭輝天地、上海旭輝企業大廈、北京五棵松體育館及上海楊浦寶龍旭輝廣場。

于6月30日，該公司持有33項投資物業，總建築面積及應占建築面積分别約為228.2萬平方米及166.48萬平方米，其中27項總建築面積及應占建築面積分别約為174.07萬平方米及129.15萬平方米的投資物業已開始出租。

截至2025年6月30日止六個月，确認投資物業公平值虧損約6.755億元，而去年同期則為約3.71億元。

二次創業

“距離旭輝控股真正‘站起來’，可能還需要三年時間，挑戰、困難、壓力依然很大。經過行業這一輪大調整，我們經歷過從一個高峰到低谷，我們要二次創業。”

觀點新媒體獲悉，8月中旬，林中稱旭輝要“二次創業”，他所說的二次創業，要有新的模式、新的業務。更明确提出将不會再重蹈“高杠杆、高負債、高周轉”的覆轍，而要走一條“輕資産、低負債、高質量”的新路徑。

此前，在旭輝境外債露面重組方案說明會上，林中也曾提及，未來旭輝控股聚焦三大核心業務闆塊：一是穩定的收租業務，也就是旭輝持有的上海、北京等一二線城市優質商業資産組合；二是高度聚焦的開發業務，收縮深耕少數核心城市；三是房地産資管業務，學習美式開發商經驗，向鐵獅門、黑石方向發展。

他所說的，或許正是旭輝建管所做的業務。

旭輝建管是旭輝旗下代建平台，截至6月底累計在管項目超240個、總建築超3600萬平方米，其中國資和政府代建占比超51%。今年上半年，在新增項目中的復委項目數量占比達25%，回款同比增長近60%，銷售額同步增長160%。

旭輝建管的發展速度可見一斑，但從股權結構上來說，是獨立于旭輝控股集團存在。

上半年，旭輝更為重要的是推進境外債務重組等工作。于2025年6月30日，該公司尚未償還借款總額約為842.12億元，較2024年同期減少44億元。

尚未償還借款總額中具體包括銀行及其他貸款約420.7億元、賬面值約為120.13億元的境内公司債券、賬面值約為12.76億元的境外可換股債券及賬面值約為288.53億元的境外優先票據。

于2025年6月30日，旭輝控股未能償還若幹銀行借款、境外優先票據及可換股債券的本金及利息，分别約184.73億元、288.52億元12.76億元及83.23億元構成違約或交叉違約。

在境外債重組方面，旭輝控股已于6月在香港法院獲得批準。據悉，重組的債務包括本金約44.9億美元12筆高級債、永續債和可轉債，以及本金約23.1億美元13筆境外貸款，總計本金68億美元。

考慮到衆多債權人的不同訴求，方案遵從“短端削債，中端轉股，長端保本降息”框架，重組預計削減境外債務約52.7億美元（約合379億人民币），占境外債務總額的66%。

境内債方面也有較大進展。5月23日，旭輝控股正式推出整體境内債券重組方案框架，涉及PR旭輝01、H20旭輝2、PR旭輝03、H21旭輝1、H21旭輝2、H21旭輝3、H22旭輝1等七只公司債，本金額約100.6億元。

旭輝集團為存續公司債券持有人提供了4個選項：債券購回選項、股票經濟收益權選項、以資抵債選項和一般債權選項。如果債券持有人未選擇上述任何一種方案，則将進入全額留債長展期方案。

據悉，就在8月20日，“H21旭輝3”的重組方案獲得債權人會議通過，同意率為70.61%。至此旭輝控股境内債重組已有6只獲得通過，對應債券余額約為96億元。

在現金狀況方面，于6月30日，旭輝控股擁有銀行結余及現金約為101.61億元，其中包括質押性銀行存款約17.31億元以及作特别用途的銀行監管賬戶資金約42.99億元。

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