封關風口之下 中糧大悅城7.8億補倉三亞

觀點網 大悅城的步調“一路向南”。

最新消息顯示，8月15日，大悅城以7.84億元的代價成功競得位于三亞中央商務區東岸單元的DA02-29-05A/B地塊。

繼2024年底拿地之後，這家企業又一次在三亞補倉。

實際上，自上個世紀90年代取得亞龍灣一塊“風水寶地”後，中糧大悅城在海南房地産行業耕耘已有三十年時間。

近兩年，伴随着海南自由貿易港的确立與發展，大悅城于海南及三亞的進一步加速。

補倉

8月15日，大悅城地産發布公告稱，公司間接非全資附屬公司三亞臻悅開發建設有限公司成功競得一宗位于省三亞市吉陽區東岸片區臘尾西路東岸藍灣以南土地的使用權，總代價為8.28元。

該地塊的編号為DA02-29-05A/B地塊，土地用途為二類城鎮住宅用地，總地盤面積3.26萬平方米，容積率不大于1.5，計容建築面積約為4.9萬平方米。

從地塊的區位來看，地塊的西側是近千畝的東岸濕地公園，南側是正在打造的中央商務區中央公園，将為後續的居住質量加分不少。

此外，地塊北側比鄰海旅綜合體，西南側約700米處是三亞大悅城購物中心，地塊1公里範圍内聚集了多座甲級寫字樓，商業氛圍同樣濃厚，這些都為項目後續的打造及去化提供了良好的基礎。

該地塊實則是一宗“回鍋地”。

據傳，早在2019年，成都萬華集團以近6億元的代價拿下上述地塊。然而，經過幾年時間的建設，項目開發進度低于市場預期，2025年地塊被有償收回。

今年4月，地塊進行了規劃調整，上述地塊從原來100%的商服性質，搖身一變成為了純宅地，並加價1.8億元重新上架。

不過，在地塊挂牌之初，就有業内人士猜測，該地塊實則為中糧大悅城“量身定制”。

畢竟，從競買條件來看，地塊要求競買人或其關聯企業須為《财富》雜志世界500強或中國房地産百強企業或省屬、市屬國有企業，且須在三亞市内持有或承諾投資建設建築面積8萬平方米以上零售商業綜合體。

這一門坎之下，符合要求的企業寥寥無幾，中糧大悅城就此成為最後的大赢家。

拿地信息顯示，地塊的挂牌成交總價為7.84億元，根據最大可規劃計容建面測算，土地成交樓面價約1.60萬元/平方米。

不過，根據出讓條件，競得者須斥資4408萬元無償配建三亞中央商務區全民健身活動中心，如果加上這筆費用，該宗地綜合樓面價約1.69萬元/平方米。

觀點新媒體查閱發現，目前，三亞新房銷售均價已達3萬元/平方米，而位于地塊周邊的三亞中糧鉑悅壹号，吹風價甚至高達5萬元/平方米。

換言之，DA02-29-05A/B地塊1.69萬元/平方米的樓面價與目前市場在售項目，仍存一定價差，企業後續能夠取得的利潤空間並不算小。

布局

近幾年，中糧大悅城在三亞中央商務區的布局有所加速。

據了解，早在2019年，大悅城以16.39億元的代價拿下三亞市吉陽區總部經濟及中央商務區東岸單元控規DA02-18-01C、DA02 -18-01D、DA02-19-04和DA02-19-01地塊，計劃打造成為中糧·三亞大悅中心。

根據彼時的規劃，中糧·三亞大悅中心是三亞中央商務區（CBD）建設示範點項目，總建築面積約65萬平方米，涵蓋200米超高層寫字樓及三亞首座大悅城購物中心，計劃總投資80億元，分四期開發建設。

目前，一期項目已經竣工，二三四期項目仍處于在建狀态，而三亞大悅城購物中心也在2024年10月正式開業，截至今年上半年，其累計接待客流超1100萬人次，銷售額突破10億元。

而後，2024年12月，這家企業又以7.25億元的代價補倉拿下DA02-19-02地塊，計劃打造成為中糧鉑悅壹号，項目已于近期看盤，其吹風價達到5萬元/平方米，據傳開盤價格約4.5萬元/平方米。

而本次拿下DA02-29-05A/B地塊，大悅城在三亞中央商務區的版圖将進一步擴容。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

對大悅城而言，此次拿下的DA02-29-05A/B地塊，中糧鉑悅壹号、三亞大悅城購物中心、三亞大悅中心等項目鄰近，未來或能實現一定的聯動。

但更重要的是，當下，海南進入封關倒計時，市場普遍認為，三亞房地産市場具有更高的溢價空間，各家紛紛搶占市場。今年以來，包括保利、陝西鑫陽、海南億和金盛等多家“新面孔”接連在三亞搶地。

大悅城在公告當中亦明确，該地塊的開發建設将進一步擴大公司在海南自由貿易港封關運作期間的規模效益及品牌影響力。

不止是三亞中央商務區，放眼整個海南市場，中糧大悅城或許是最早布局的國有資本之一。

時間回到上個世紀90年代，海南成為市場化制度的試驗田，掀起了一輪房地産熱潮。

當前，市場熟知王石等“92派”以及潘石屹、易小迪等“萬通六君子”紛紛在海南淘金，而中糧大悅城也在那場浪潮當中，儲備了相當規模的土地。

據觀點新媒體了解，在1992年前後，亞龍灣國際旅遊度假區獲得國務院批準成立，這個位于三亞市東南面25公里處，規劃面積高達18.6萬平方公里的旅遊度假區，成為中國首批12個國家級旅遊區之一。

也是這一時期，中糧大悅城受海南省委托對灣區實行統一規劃和開發運營。

三十余年時間，中糧大悅城相繼完善了亞龍灣灣内的基礎設施建設、一級土地開發等，與此同時，其亦在亞龍灣全面布局旅遊觀光、餐飲購物、文化演藝、星級酒店、高端小區等業态。

其中，中糧在亞龍灣投資建設的瑞吉度假酒店、美高梅度假酒店在2011年相繼開業，三亞亞龍灣濱海世界旅遊綜合體也在2016年正式面向市場。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

傳統房地産銷售層面，中糧在亞龍灣則接連開發了大型綜合性住宅區公主郡項目，以及低密小區亞龍灣·龍溪悅墅公寓。

從第三方資料來看，公主郡項目二期在2008年10月預售報價2.3萬元/平方米，目前二手房源約在2.5萬元/平方米左右，而亞龍灣·龍溪悅墅公寓的二手别墅，目前定價達到5.61萬元/平方米。

亞龍灣之後，中糧大悅城還在涯鎮紅塘灣旅遊度假區内打在了海南中糧·紅塘悅海項目，再加上三亞中央商務區的布局，其在海南市場的話語權無疑将進一步加大。

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