20萬間里程碑下的新動作 萬科泊寓加快接觸企業、政府平台

觀點網 在宣布開業規模突破20萬間的重要節點後，萬科泊寓的合作布局持續提速，近期接連與多元主體達成深度合作，其中包括五礦置業這類手握優質存量資産的房企，也涵蓋小米集團等對居住配套有定制化需求的科技企業。

同時還與東莞市南城街道住建局、昆明安居集團等地方政府平台及保障性住房運營主體形成戰略聯動，一繫列合作動态表明其在輕資産領域與全場景滲透上的強勢擴張。

其中，7月30日，其跟小米集團合作的小米北京青年公寓正式開業，首批1200余位已小米員工已成功入駐。

據商業客了解，萬科泊寓與上述4家企業/政府平台合作項目累計房源體量超4000套，在多個城市布局新項目，為其業務發展注入新的活力。随着項目的投入使用，将進一步推動其管理規模的增長，穩固行業領先地位。

截至7月底，泊寓在管房量超27.6萬套，覆蓋全國29座城市，開業房間數達20.08萬間，其中納保房源超過13萬間，占開業總量的65%，在市場化運營機構中納保數量位居首位。

合作項目拆解

據商業客了解，上文提及的合作項目分布于昆明、沈陽、北京、東莞等多個城市，項目體量從200余套到2600余套不等，涵蓋了不同規模與類型的租賃住房需求。

數據來源：公開資料，觀點指數、商業客整理

從萬科泊寓與小米集團、東莞市南城街道住建局、五礦置業及昆明市安居集團等的合作案例來看，其在住房租賃領域的戰略布局呈現出多元化場景滲透、政策性與市場化住房協同發展等特性。

聚焦合作方維度，泊寓已構建起政企商三維聯動的生态網絡。其與地方安居集團、房地産企業、地方政府平台及科技企業的合作，本質上是對不同類型資源的精準匹配與價值挖掘，通過嫁接各方核心優勢，實現租賃場景的全維度覆蓋與價值最大化。

同時，商業客發現，合作方的屬性差異直接決定了泊寓在項目打造上的重點分化。通過與多元主體的深度綁定，萬科泊寓逐步構建起覆蓋政策性與市場化、民生屬性與産業屬性的全場景租賃生态。

其中，7月30日正式開業的小米北京青年公寓由小米集團打造，泊寓提供全周期運營管理服務，聚焦企業員工住宿場景。

作為泊寓深度參與的企業定制化租賃項目，這類合作方的核心訴求是通過高品質住宿解決員工通勤痛點、提升團隊凝聚力，進而服務于人才留存戰略，其對項目的要求遠超基礎居住功能，更強調與企業價值觀的契合度。

因此，萬科泊寓與小米集團的合作主要圍繞企業生态的居住配套閉環展開。

小米北京青年公寓位于北京市昌平區定泗路，距離小米智慧産業園約3公里，距離小米科技園約10公里，有效縮減員工日均通勤時間，滿足科技企業對職住平衡的核心訴求。項目可提供2658套房源，由3大組團院落，共7棟建築組成。

同時，項目通過繫統對接、商業生态植入及社群運營等，将租賃空間升級為企業人才戰略的載體，這種B端定制模式的客群穩定性遠高于傳統散租業務。項目空間設計上融入科技感元素，配套設施側重滿足年輕員工的社交需求，甚至在服務體繫中植入企業專屬場景。

這種定制化居住生态的打造，使項目從單純的住宿空間升級為企業人力資源戰略的延伸載體，與科技企業的人才管理需求形成深度綁定。

地方政府平台的合作訴求更多是通過租賃項目完善城市配套功能，助力區域産業升級。這類合作項目往往與城市更新、産業園區配套等政策導向緊密綁定，因此泊寓的打造重點會向産住融合傾斜。

萬科泊寓與東莞南城住建局的合作主打人才安居繫列項目，合作項目鳳篁閣350套房源覆蓋二至四房全周期戶型，配套健身房、共享影廳等設施，通過與政府平台聯動接入人才政策，為符合條件的租客提供租金補貼申請通道。

同時，與昆明安居集團合作901間保租房項目，通過市場化運營與政策性保障融合模式，在滿足租金限制的同時，憑借運營管理能力滿足區域新市民的居住服務。

具體來看，萬科泊寓與昆明市安居集團簽訂保障性租賃住房市場化運營委托管理協議，将旗下兩個保租房項目交由泊寓運營，合作期限為10年。

兩者合作的項目分别為東盟商貿港項目和車行天下項目，将提供444套和457套精裝房源，共計901套房源。随着雙方合作的開展，也表明昆明市首個市場化經營的保障性租賃住房試點項目正式落地。

據商業客了解，昆明市安居集團有限公司是昆明市國資委監管的國有獨資企業，是雲南省唯一市場化租賃住房試點企業、首批發展保障性租賃住房試點企業，其業務涵蓋保障性住房、市場化租賃住房、人才住房、商品房、居民生活服務、工程項目管理等多元化産業，目前累計管理房源超5萬套，服務逾12萬居民，為昆明市新市民、青年人才等群體提供多層次安居解決方案。

截至2024年底，公司資産總額684億元，負債總額470億元，所有者權益214億元，資産負債率68.71%。

針對存量資産盤活，沈陽五礦置業項目将216套存量公寓轉化為CBD核心區的租賃産品，此次合作，泊寓将為項目提供技術支持及資産管理服務，實現資産的有效管理、良性運營及保值增值目標。

從項目選址來看，所有合作項目均錨定産業人口密集區。其中昆明項目緊鄰經開區與高校集群，沈陽項目紮根CBD核心區，北京項目嵌入科技産業園區，東莞項目布局城市行政經濟中心。這種選址邏輯精準匹配了長租公寓的核心客群，如産業工人、年輕白領、企業員工等，為出租率穩定提供了基本面支撐。

同時在項目運營層面，數字化繫統與標準化服務的全面植入，使得不同城市、不同類型的項目能夠保持一致的服務品質，這既降低了跨區域管理成本，也強化了泊寓品牌的市場認知度。

輕資産戰略進階

萬科泊寓與五礦置業、小米集團、東莞市南城街道住建局及昆明安居集團的合作均采用委托管理模式，即泊寓輸出品牌、運營管理經驗、數字化繫統等，負責項目的日常運營，包括房源管理、租客服務、營銷推廣等，而合作方則負責提供房源資産。

這種模式的優勢在于泊寓無需承擔高額的物業購置成本，能夠快速實現規模擴張，同時利用自身專業優勢提升項目運營效率，為合作方創造價值。

對于小米北京青年公寓項目，泊寓采用企業定制化運營模式。根據小米集團的需求與員工特點，進行産品設計與服務定制。在産品方面，可能會根據員工的年齡層次、工作性質等因素，設計不同戶型、風格的房間，滿足員工個性化的居住需求，同時提供企業專屬活動等增值服務，增強員工的居住體驗與歸屬感。

這種定制化運營模式能夠提高企業客戶的忠誠度，推動萬科泊寓企業定制化業務的進一步發展。

這些企業與泊寓的合作，旨在借助泊寓的專業運營經驗，提升保障性租賃住房以及市場化租賃住房的運營效率與服務品質。

同時，通過對外合作，泊寓進一步擴大在昆明、北京、東莞、沈陽等核心城市租房市場的影響力，深度參與當地保障性住房以及市場化住房的建設，契合其在全國範圍内積極拓展保租房業務的戰略布局。

顯然，輕資産模式已經成為泊寓擴張的重要，其中包括存量盤活、定制化服務、輸出技術服務等多種模式，核心是通過運營能力變現。

其中，在租購並舉的時代背景下，存量資産改造成為驅動泊寓持續增長的新引擎，其通過深度實踐跑通非居改保、由售改租、TOD租賃社區等多種發展模式，高效盤活各類閑置資産為保障性租賃住房、人才公寓以及市場化長租房等。

除了上文提及的沈陽項目外，萬科泊寓更多存量盤活案例還包括泊寓新市府店由泊寓與沈陽和鴻地産置業合作打造，将原市府·和鴻廣場公寓項目盤活為保障性租賃住房；杭州西湖投資集團與泊寓合作的西投·雲湖印公寓項目，改建為租賃住房，為産業園人才提供高品質租住服務；深圳梅林關的萬科和頌軒項目公寓經調整後改為1088間租賃産品等。

此類項目的合作邏輯聚焦于存量資産的價值重估與盤活，合作方手中的閑置物業多為商業或辦公等性質的低效資産，面臨轉型壓力，其核心訴求是通過改造提升資産流動性與收益率。同時，這種合作模式也讓泊寓在不占用大量資金的前提下快速擴充房源。

據企業官微披露，自2024年，泊寓積極與國資國企開展合作，将部分存量資産改造為租賃住宅，滿足保障性租賃住房和人才公寓需求。同時通過"由售轉租"模式，年内盤活内外部存量房源近1.5萬間。

結合上述案例來看，泊寓的對外合作圍繞輕資産輸出、精準客群定位等邏輯展開。在合作方選擇上，無論是地方安居集團、地産企業，還是科技巨頭以及地方政府部門，均具備優質存量資産或政策資源，這與其盤活存量、規避重資産風險的戰略高度契合。

通過輸出品牌與運營能力，泊寓得以在不占用大量資金的前提下，快速将合作方的閑置物業轉化為標準化租賃産品。

對住房租賃企業而言，當品牌、服務、技術能夠持續為合作方創造價值，輕資産模式便成為規模擴張與收益增長的雙重引擎。截至2025年7月底，萬科泊寓在全國29座城市運營管理超27.6萬間房源，開業20.08萬間，其中納保房源超過13萬間，占開業總量的65%，在市場化運營機構中納保數量位居第一。

同時，據萬科披露的2025年第一季度業績報告顯示，期内萬科泊寓旗下項目出租率為93.9%，相比上年同期保持平穩，續租率錄得58.5%，同比提升2.7個百分點。同時截至一季度末，在租合同租期提升至315天，較去年同期延長26天，客戶粘性進一步提升。

顯然，穩定的運營指標數據已成為支撐其輕資産模式持續跑通的核心動能。

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