觀點與胡懋對話：入華30年，IWG發展新篇章 | 博鰲·融合的力量

編者按：2025年，面對新的環境，企業與個體正在加速打破邊界，不斷向外學習與交流，尋找互融互通的合作機會。

因應時代演變，博鰲房地産論壇升級為博鰲房地産論壇繫列活動，繼續推出“2025博鰲觀點訪談"繫列報道——“博鰲·融合的力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透産業壁壘，帶動産業鍊及經濟的發展和升級。

8月12-15日，博鰲房地産論壇繫列活動舉辦之際，博鰲文商旅暨康養大會也将同步進行。我們通過采訪、調研及研究，深入洞察商業地産、零售與消費領域的企業及其代表人物，在行業面臨新的歷史發展機遇時，剖析他們的所思、所想與所獲。

觀點網 2024年，IWG集團（International Workplace Group plc）的收入達到42億美元，創下歷史新高。其中，大中華區的增長尤為可觀。

向好的成績得益于抓住了市場的變化。近年來，大衆對靈活辦公這一模式的接受度越來越高，使其從曾經的“新興”概念加速躍升為主流選擇。

日益旺盛的市場需求下，IWG趁勢加大在華布局力度。

創立于1989年的IWG集團，已發展為全球最大的靈活辦公空間運營商，它與中國市場的故事始于1995年——旗下最知名的品牌雷格斯（Regus）在北京燕莎成立第一家中心，自此拉開在中國市場精耕細作的序幕。

三十年來，IWG集團以更豐富的産品矩陣，将靈活辦公理念帶入中國的更多城市，並在此過程中實現自身的叠代發展。而北京雷格斯（Regus）燕莎中心至今仍在健康運營，成為IWG堅持長期主義理念的最佳印證。

七月的一個下午，我們與IWG集團中國區總裁胡懋再次見面，在他位于上海的辦公室内進行了一場深度對話。

這座被稱為“魔都”的國際大都市，也是中國的經濟、金融與貿易中心，匯聚了全球頂尖企業與創新力量，激發着更為旺盛的辦公租賃需求，也因此成為IWG重點布局的城市之一，但IWG的版圖遠不止如此。

面向更長遠的未來，胡懋表示，IWG将繼續布局，從深度到廣度加速擴張。

在他的描述中，一幅關于行業前景與企業未來的清晰圖景徐徐展開。向着這片紅海，IWG堅定着加快了前進腳步。

輕資産突圍

早年間，靈活辦公市場普遍以“二房東”模式開展業務，即運營方自項目業主手中租賃閑置空間，再将空間分割成更小的單位，加以簡單裝修後轉租給客戶。

這一模式的門檻較低，在初期能夠快速将規模打開，但弊端也随着發展逐漸顯現。

一方面，業務模式的核心是依賴租金差價盈利，運營方需要預先支付大額租金，造成資金的長期沉澱，對現金流形成持續壓力。

盡管前期的資金投入有助于快速打開市場，不過長期而言，這種重資産運營模式必然使企業抗風險能力減弱。一旦市場需求出現波動，空置率上升，便可能面臨嚴峻的經營壓力。若運營方有意進一步擴大規模，也将對其融資能力和資本運作水平提出更高要求。

另一方面，低門檻導致大量競争者在短期内涌入，同質化“内卷”不斷加劇。

在無序擴張和惡性競争的推動下，部分運營能力弱、資金鍊緊張的企業難以維持，最終被市場淘汰。

仲量聯行曾在2018年發布的一份報告中指出，亞太地區對靈活辦公空間的需求增幅位居全球之首。2014年至2017年期間，年均增長超過35%，靈活辦公空間運營商數量增長了一倍。

而在2019年，有行業報告顯示，年内61.9%的品牌在拿項目、裝修等方面受到限制，項目拓展停滞，52.38%的品牌存在物業租金壓力大、現金流承壓、客戶減少、業務驟停等困難。

此後，新冠肺炎疫情的暴發，也對靈活辦公造成嚴重沖擊。發展停滞的幾年間，于前一階段幸存的靈活辦公品牌冷靜下來，進一步調整戰略，探索更輕盈、可持續的發展路徑，並注重品牌化運營，IWG正是其中之一。

經歷過波谷，IWG更懂得如何穩健生存，以委托管理為核心的輕資産模式正是其突圍關鍵。據悉，自去年以來，IWG擴張新網點的模式已全面轉變成輕資産，成效顯著，簽約數量顯著增長，業務實現快速發展。

賦能辦公新範式

事實上，在這一次與胡懋的交流中，他表現出了前所未有的積極态度。

轉變的關鍵在于外部環境發生的深刻變化。出于業務不穩定性、降本增效等方面的考慮，企業租戶對于辦公空間越發傾向于采取收縮策略，新租需求持續疲弱的環境下，業主不得不提供更靈活的租賃條件以吸引租戶。

而IWG長期以來提供的是小面積、精裝修的靈活辦公空間，恰好契合了這一市場需求。

據胡懋總結，“靈活”體現在三個方面。首先是租期的靈活，在傳統租賃中，對于租期的約定通常以“年”為單位，而在靈活辦公模式下，租期可按“月”甚至是“天”來計算。

其次是空間的靈活。出于“小面積”的特點，IWG的項目普遍劃分為二到十人間，租戶可根據員工數量對所需房間進行靈活配比，從而實現對成本的把控。

空間與租期的靈活相輔相成。随着租戶業務的收縮或擴張，必然面臨對辦公空間需求的調整，靈活辦公模式允許租戶根據實際需要随時增減工位或更換空間規模，且無需受長期合同束縛，極大提升了使用效率與運營彈性。

第三是位置的靈活。相較于在單一樓宇内占據大面積，IWG更注重提高項目點位的密度，傾向于為客戶提供更多選擇。通過在不同區域、不同商務樓宇中布設多個點位、不同産品，企業租戶可根據業務需求，靈活切換辦公場所。

也正是基于以上對市場機遇和客戶需求的深刻洞察，相較去年，甚至于過去較長一段時間，IWG在中國的發展策略越來越明晰。

“憑借全球化的網絡、運營能力和客戶資源，幫助業主賦能閑置空間，這樣一種理念、模式，越來越為業主所接受，而租戶對于靈活辦公的需求也在不斷增長。”

作為鍊接二者的重要紐帶，IWG集團能夠以專業的運營能力和卓越的品牌影響力賦能業主，以及把握住客戶，從而構建起一種穩定的三角關繫。三方優勢互補，以更穩定的形态共同抵禦外部風險和市場變化。

這也成為IWG在中國市場以更快速度發展的底氣來源。

駛入靈活辦公發展的快車道

從全球版圖來看，IWG有将近5000家中心，其中五成分布在北美地區，歐洲等其他地區占到兩三成。在中國市場，IWG現已基本覆蓋了約45個城市，布局150多個中心，僅在IWG集團内部占據極小份額。

“所以要趕上去，對于我們來說，中國市場的規模還不夠，有很大提升空間。”在胡懋看來，市場對靈活辦公的需求與經濟規模是有相關性的，經濟發展到一定程度，市場的需求也是要跟上來。

至于具體的規模指引，他透露了一個具體的數字——2500家，這是IWG在中國市場的長遠目標，屆時将能夠與美國市場的體量並駕齊驅。

不過，想要完成這個目標並非一朝一夕之功。面向未來，胡懋表示，IWG将在廣度和深度上雙管齊下，加速擴張。

廣度上，要在全國範圍内的每一個省份、每一個城市，把靈活辦公的網絡織得更密。

IWG在中國市場落地的項目不僅覆蓋北上廣深四大核心一線城市，從長三角、珠三角的都市群，到中西部的省會中心城市，再到成都、杭州、武漢、西安等新一線城市，IWG的網點布局持續向全國延伸，深入至二線、三線乃至部分經濟活躍的四線城市，逐步構建起廣泛而高效的靈活辦公網絡，顯著提升IWG在中國市場的品牌影響力和認知度。

值得注意的是，IWG在全球擁有将近800萬客戶資源，伴随其在中國市場廣度上的發力，全球企業客戶得以依托其遍布各地的辦公空間，迅速進入目標市場開展業務。

與此同時，本地項目也能借助IWG的全球網絡，導入國際客戶資源，實現業主與客戶的雙向賦能。

深度上，則通過引進更多的品牌來切入具體的細分市場，滿足多樣化、差異化的辦公需求。

作為全球最大的辦公空間運營商之一，IWG集團旗下有超過20個品牌，涵蓋從高端商務到創意共享的多元辦公場景，但目前在中國落地的僅有Regus（雷格斯）、Spaces（雷格斯智選）、Signature（雷格斯臻選）、HQ（雷格斯惠選）等4個品牌，其余品牌尚未引入。

這意味着，IWG未來仍有充足的品牌資源可供調用和落地，通過逐步引入更多品牌，匹配不同場景下的辦公需求，進一步豐富産品矩陣，深化其在中國市場的布局。

IWG也将根據不同品牌定位與特性，在産業園、商住、寫字樓等多種業态中靈活布局，覆蓋從市中心、副中心到近郊園區等多元區位。

發展的脈絡已然清晰，駛入快車道的IWG正以更穩健的姿态全速前進，邁向靈活辦公的廣闊未來。

以下為觀點新媒體對IWG集團中國區總裁胡懋先生的采訪實錄（節選）：

觀點新媒體：看到IWG去年全球市場表現很好，中國市場怎麼樣？

胡懋：增長得很不錯，尤其是在業務網絡的發展方面，比前幾年有大的進步。

觀點新媒體：現在布局了多少個城市？

胡懋：全國來看的話，基本上覆蓋了大概45個城市，150多個中心。首先是在傳統的一線城市北上廣深，我們很早就有布局，也在大力發展。其次，我們在全國的布點慢慢從中心城市省會城市向二線三線過渡。

比方說上海附近的浙江省，除了省會城市杭州，在甯波也已經大概有十多年了，還有桐鄉、台州這些地區。

另外還有江西的上饒，四川的綿陽，北方城市包括河北的邯鄲、唐山，還有山東的威海、煙台等，這些地方我們都開始進入。

觀點新媒體：哪些地區的表現更好？

胡懋：當然沒法跟一線城市、省會城市比。同樣是地級市的話，山東還是不錯的，威海、煙台出租率成長非常快。

價格沒有辦法跟一線城市相比，還是要跟當地的經濟水平和物價相匹配的。

觀點新媒體：現在全部是輕資産？

胡懋：對，我們現在全都是委托經營管理模式，跟業主是合作，相當于說業主把閑置空間根據我們的裝修標準和分割設計進行裝修，再交給我們，委托我們進行全權的經營管理，負責開業之後的運營，包括招商，客戶服務等等。

主要就是業主看中我們是一個全球性的平台、成熟的運營經驗和豐富的客戶資源。

我們在全球覆蓋有120多個城市，一共将近5000家靈活辦公的網點，在平台上也有将近800萬客戶，業主也希望通過我們的全球網絡，能夠把全球客戶資源導入到當地。

我們提供的是精裝修、小面積、全服務式的辦公空間，所以企業到當地的話是拎包入住，可以馬上開展他們的業務。

觀點新媒體：業主方的構成是怎樣的？地方平台公司占比會是多少？

胡懋：合作伙伴一般是主要是兩類，一類是國有平台，一般都是國央企或者地方政府下面的城投、城建平台，大概有占到70%左右。

他們有比較多的閑置空間，希望借助我們的品牌效應，通過我們來引進客戶資源。

因為我們有各種不同的品牌，根據選定的品牌和對應的標準進行裝修，裝修之後交給我們運營、招商。在扣除空間産生的運營費用之後，剩下所有收入都交給業主，他們能獲得盤活資産帶來的收益。

還有30%左右是私人業主，一般這種企業主營業務為非房地産類别，有其他業務，正好是買了一棟樓或者買自己蓋了一棟，除去自用之外還有閑置，希望借助我們的運營能力、招商能力，幫他們管理一部分的閑置空間。

觀點新媒體：IWG去年的發展勢頭很猛。

胡懋：我們的發展是比較快的。在中國，今年以來新簽項目大概有50多個，都是以委托管理的模式。

以前業主對于這種模式的接受程度是比較低的，他們更希望是傳統的固定租金，不用操心。但是現在市場發生了很大變化，多了很多閑置空間，業主要從市場吸引更多客戶的話，不能光靠物理空間去競争。

現在要在物理空間當中提供服務内容，有增值部分的話，才能夠吸引更多客戶。所以更注重于運營方面，更注重于服務和内容。

這方面對于傳統寫字樓來說，他們不是很擅長。我們正好能夠幫助業主賦能，幫助運營閑置資産，所以在目前這個情況下，越來越多業主主動找我們。

觀點新媒體：與同行拉開距離後，面臨的競争對手是誰？

胡懋：我覺得整體上沒有太多可以和IWG的規模和品牌豐富性相比較的。但是在具體某個地方或某個細分市場可能有做得比較好的友商值得我們學習，他們有各自的特色。我們最大的競争對手是我們自己，我們需要進一步豐富附加增值服務、提高服務質量，更好地本地化運營，滿足本土企業的辦公需求。

觀點新媒體：從去年到今年，普遍覺得整體環境有壓力，更多觀點會認為不要冒險，但您還是以一種積極的态度發展，是如何平衡機會和風險？

胡懋：正是因為大家都感到壓力，很多公司業務前景不那麼确定，未來業務和市場需求都是處于不确定狀态當中，所以在規劃近期甚至長期業務時，更要保持非常大的靈活性。這對于我們來說是一個利好，因為我們是靈活辦公模式。

靈活性首先表現在時間的靈活（租期可長可短），第二是空間的靈活（面積可大可小），還有一個是位置的靈活，即簽了一個中心之後，可以到我們不同的點位辦公。

正是具備了這樣的靈活性，在未來業務不确定的形勢下，各家公司對于我們靈活辦公的模式更加接受，這其實是我們現在能夠看到的市場機會。

觀點新媒體：現在主要是委托管理模式，未來會不會有更多創新模式？

胡懋：現在這種模式走得比較順暢，對于雙方都是有利的。

我們希望未來以更標準化的模式推廣，如果有太多模式，首先很難做到精細化和標準化管理，第二，選擇太多反而容易遲緩簽約速度，業主可能考慮得更多，就下不了決定。

觀點新媒體：IWG會挑業主方嗎？

胡懋：當然，在簽約之前還是要做很多評估的。

首先是樓宇本身的品質，它的位置和我們哪個品牌比較契合，要有一個基礎的定調。第二，要看周邊商業的成熟度，交通的便利性，是不是有這方面的租賃需求，要進行綜合評估。

業态方面，之前主要是寫字樓，未來在産業園方面也會有布局。

觀點新媒體：在其他業态上會不會也考慮一些合作方式？

胡懋：集團現在已經在開發不同産品，可以針對不同的行業細分，例如最近與SmartLabs簽約推出的實驗室産品，是将SmartLabs的高性能實驗室解決方案整合至IWG全球靈活辦公空間組合，但在國内還沒有推出。

還有一些案例是在交通樞紐（Regus Express）布局雷格斯快線，在機場高鐵打造類似于像貴賓休息室的空間……根據不同業态有不同形态，我們現在也在不斷推出針對行業細分的産品。

大家都說經濟不好，但我覺得只要找準方向，總有一個市場可以做。

這幾年可能稍微困難一點，大家都要熬，更多公司希望用靈活辦公，對我們來說反而是不錯的，但是這並不等于将來環境恢復之後我們就會變得不好。

我們已經紮根，建立了網絡，市場恢復租金會反彈的比較快。因為我們租期比較短，租金對市場敏感度比較高。這樣的話，給到業主的回報也會大于傳統辦公租賃的回報。

觀點新媒體：比較于去年，IWG在您帶領下有哪些不同？

胡懋：IWG在中國的發展策略越來越明晰，經過兩三年的摸索，已經總結出一些心得。

我們這種模式，借助全球運營能力和客戶資源賦能、運營閑置空間的理念，越來越為更多業主所接受。

尤其在經濟環境不穩定，業務前景不确定的因素下，我們看到客戶對于靈活辦公的需求在不斷增長，我們正好有這方面的運營能力和把握客戶的能力，傳統租賃又不善于抓住這方面的機會，所以和業主方正好是一個互補。

業主有閑置資産，急于盤活，把大樓的運營或者租賃以差異化方式推向市場。我們能把這些能力賦能給業主，再借助我們對客戶靈活辦公需求的把握，引進客戶，正好形成三方的優勢互補，各方需求都能夠得到比較好的匹配。

這是我們現在看得比較清楚的發展策略，也是未來要更快速發展中國市場的底氣。

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