提前償還近百億銀團貸款 龍湖穿越債務周期了嗎？

觀點網 近日償還了一筆9.5億元公司債以及拟提前兌付20億元中期票據後，8月7日，資本市場又傳出消息，龍湖集團啟動針對今年12月到期的海外銀團貸款分批提前償還計劃，目前已完成首筆11億港元償付。

該筆銀團貸款總規模達92.27億港元，原定于2025年12月21日到期。據悉，龍湖管理層表示，自第三季度起将分階段推進剩余款項的提前償還工作。

對此消息，熟悉龍湖的投資者似乎並不覺得詫異，並稱“這已經不是預期，這已經是确定性的”，原因是龍湖“1400億元的有息負債相對應的是千億級别的經營性物業貸，以及400億元在手現金，以及1500元億存貨和一年155億元的租金收入和140-150億元的物業收入”。

數據還顯示，截至當前，龍湖集團年内已如期兌付境内公開債券金額超100億元，所有到期境内信用債均完成償付。

習慣性“提前”償債

事實上，這種“提前”是龍湖過往兩三年來的基本操作。

據觀點新媒體了解，早在2022年10月份起至2023年底，龍湖前後六次提前償還153億港元銀團貸款；2023年7-8月份還提前償還了84億元境内債。

2024年上半年，繼續提前削債52億元；當年12月18日，龍湖成功償還了一筆10.5億港元銀團貸款，標志着提前清償了原定于2025年1月2日到期、總額為94.5億港元的銀團貸款。

同年，以用經營性物業貸提前兌付2筆CMBS，共計72億元（24年12月到期46億元+25年6月到期26億元）。

過往數據顯示，2023年及2024年，龍湖連續兩年實現含資本性支出的經營現金流為正，負債累計壓降超過了300億元。

對于這種“提前”動作，在今年3月份業績會上，龍湖集團董事會主席兼CEO陳序平提到：“到去年年底一共三年時間，我們現房存貨降了一半，因為提前踩刹車、提前收縮，所以當債務高峰來的時候，整個支付就會變得更加從容。”

同時提出以經營性現金流為正，去降有息負債。

“在2022年中的時候，我們洞察到民營企業信用貸市場窗口期可能有階段性關閉，當時做了壓力測試，提出不再新發信用債券，以經營性現金流為正去降有息負債，倒逼很多業務發展。因為要求經營性現金流為正，也會克制一些投資的沖動。”

陳序平彼時強調，2025年是龍湖債務轉換的最後一年，也是最關鍵的一年。整體來看，在穩住錢袋子這一部分，集團提前做了一些應對，也抓住一些機會，取得了不錯的成果。

因此，談及2025年到期債務時，龍湖集團執行董事兼CFO趙轶表示，集團已經做好清晰的償債計劃，将提前鋪排有序歸還。

趙轶在今年6月份股東大會上同樣提到：“對于2025年到期的債務，公司已經有非常充分和清晰的鋪排。截至目前，我們已經兌付了70億國内信用債。”並稱龍湖集團一直以來堅守财務安全發展底線，堅決安全兌付所有債務，有息負債規模穩步下降，債務結構不斷優化。

“到2025年底，整體的債務會在1400億左右。”他表示，未來整個融資和資金管理策略非常堅決，第一，保持負債規模穩步下降，堅決銀行貸款不展期、不逾期，公開市場不逾越。

第二，集團會繼續優化融資結構，拉長債務周期，減少短期債務；第三，堅決逐年的減少外币債務的占比，同時保持百分之百的掉期，保持一個安全的底座。

“我們也相信通過這樣的債務轉化，龍湖能夠更加的安全。”

很顯然，此次對今年12月21日到期的92.27億港元海外銀團貸款分批提前償還，正是龍湖“提前鋪排有序歸還”的環節之一。

趙轶還曾透露：“在2026年底前，無境外到期公開債券。”

“穿越周期最後一年”

查閱龍湖集團的财報發現，2024年平均融資成本為4%，平均合同年期進一步拉長到十年以上，外債占比進一步下降到13%。

報告期末，龍湖有息負債總額為1763.2億元，在手現金為人民币494.2億元，淨負債率（負債淨額除以權益總額）為51.7%，剔除預收款後的資産負債率為57.2%。

該集團一年内到期債務為302.4億元，占總債務比例為17.2%，現金短債比為1.63倍，剔除預售監管資金及受限資金後，現金短債比倍數為1.03倍。整體來看，龍湖集團整體資金負債水平保持在較為安全的檔位。

除了銀團貸款外，龍湖在境内債償付方面同樣沒有放松。

截至2025年一季度末，已經全額兌付一季度到期的65億元境内信用債，年内待歸還的公開債券還剩36億元境内信用債以及35億元中債擔保債券。

7月21日，龍湖宣布于8月6日召開2022年度第二期中期票據2025年度第一次債券持有人會議，會議内容是重慶龍湖拟提前兌付“22龍湖拓展MTN002”。該中期票據余額維持在20億元，本金兌付日定于2025年11月30日，本計息期債券利率為3.00%。

另據觀點新媒體報道，8月5日，龍湖集團已将約9.5億元資金撥入債券兌付專戶，用于兌付8月7日到期的“20龍湖06”公司債。

本次兌付完成後，龍湖年内累計兌付公開債将超100億元。

趙轶在6月份股東大會上介紹，目前龍湖集團開發貸一切很正常，新項目有序下貸，老項目該還就還，余額會不斷地減少。而經營性物業貸，今年預計會淨增100億元以上，上半年已經淨增了35億元。海外美元債大概還剩13億美金，從2027年才逐步到期。國内的長租貸款今年會預計新增15億元。

他總結道：“到2025年底，我們基本上會穿越整個債務周期，也是穿越周期的最後一年。到時有息負債會來到1400億左右，賬期會更長，結構會更加優化。”

龍湖集團執行董事張旭忠也說：“接下來，我們會在保證償債安全的前提，擇機選擇一些新的土地。未來會根據市場的變化進行彈性供貨，這也是今年的投資策略。”

針對開發業務未來的定位，以及龍湖集團的業務側重點，陳序平則表示：“實際上，我們是開發、運營、服務齊頭並進……地産開發會壓縮投資頭寸，因此這幾年地産業務還是屬于收縮聚焦的過程。”

不過，陳序平表示，龍湖在開發業務方面也保持了一些投資強度，未來會聚焦一二線核心城市，選擇更有生意邏輯、更有對兌現把握的項目，同時清退一些低能級項目。

“通過這種轉化，到2028年，運營及服務收入占比過半的情況下。但開發業務收入仍然有一半，仍然是最重要的收入組成，所以開發業務依然會持續做。”

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