直播、代建之後是不良資産 德商産投服務繼續“不務正業”

觀點網 挖礦、賣酒、早教……為了挖掘更多創收的機會，物企們正走在業務邊界的探索之路上。

“不務正業”的物企不少，德商産投服務不是最早的一個，卻是探索方向最特别的物企，這一次延伸到了不良資産領域。

8月5日，德商産投服務發布公告，宣布旗下子公司成都德商風知科技與廣州方華房産經營管理有限公司訂立合資協議，合資企業将主要從事不良資産領域相關業務。

根據公告，合資企業注冊資本為100萬元由德商風知及廣州方華分别持有65%和35%股權，目前合資企業還處在籌備成立狀态。

雖然只是一則簡短的合資企業成立通告，但結合德商産投服務的物業管理企業身份，不難看出這家物企在圍繞傳統物管業務做增值服務之外，另辟蹊徑準備進軍不良資産投資行業。

熟人合作

初次進入新領域，德商産投服務找來了“老熟人”領進門。

物聊社了解到，廣州方華成立于2022年3月1日，企業族群顯示為方桦投資，經營範圍包含房地産咨詢、工程管理服務、企業管理咨詢和會議及展覽服務，同時也是獨立于德商産投服務及關聯方的第三方企業。

穿透股權後，廣州方華由廣州嘉桦投資顧問合伙企業（有限合伙）、廣州方桦投資咨詢有限公司分别直接持有70%、30%股權，最終持股大股東為方華資産管理有限公司。

關于這位合作伙伴的公開信息並不算多，方華資管旗下控制企業也只有6家，除廣州方桦投資和廣州方華之外，剩余4家企業均為合伙企業。

其中，德桦綠建置業管理（廣州）有限公司、廣州恒桦投資咨詢合伙企業（有限合伙）以及蒲公英鑫科（廣州）産業投資合伙企業（有限合伙）是方華資管對外合作成立的企業。

點開合伙人企業信息可以看到，上述三家合伙企業均有德商産投服務的身影。

2023年12月，德桦綠建置業成立，不僅包含房地産開發經營、工程服務等房地産屬性業務，還囊括了專業保潔、清洗、消毒服務等帶有物業服務標簽的服務。而德桦綠建置業由德商産投服務控股股東鄒康間接持有40%股權。

事實上，德商産投服務與方華資管的緣分可以追溯到2020年廣州恒桦投資成立之時，該公司由方華資管與鄒康直接控制的四川德商财富投資管理平分股權。

蒲公英鑫科則是德桦綠建置業與邦桦投資（海口）有限公司的合伙企業，德桦綠建置業于其中占有1%股權，邦桦投資由現代安華集團持有100%股權。

除了關聯企業之外，方華資管對外投資及開發的信息較少，有過去合作經驗加成，顯然德商産投服務還是比較看好這位“老伙計”的關繫。

根據合資企業成立公告，德商産投服務認為廣州方華擁有專業的不良資産領域業務能力及豐富的資源獲取能力，德商風知及廣州方華将共同拓展不良資産等相關領域的市場機遇，積極參與具備潛力的不良資産項目。

德商産投服務並未詳細說明進入不良資産領域的具體意圖，只以“合作符合雙方的戰略發展方向，有助于提升雙方市場競争力，擴大業務規模”作為理由。

德商産投服務並非傳統型物管企業，除了物業服務、商業運營管理、寫字樓及産業園運營等大物業服務之外，還涉及不動産投資及運營、資産管理領域，進入不良資産業務是意料之外，卻也在情理之中。

若要追尋德商産投服務與方華資管的“另類”合作，聯合作為金科股份重整意向投資人或許也算一項。

2024年8月，德商産投服務發布公告，旗下成都風知科技有限公司與德桦企業拟作為聯合體參與金科股份及重慶金科重組案招募和遴選重整投資人，通過初步審查後向管理人支付保證金共1000萬元。

以市場角度看，這是德商産投服務首次涉足非關聯方的不良資産重整業務，也是上市物企中第一家作此嘗試的企業。

結合兩家企業過去多次合作的經歷，德商産投服務或許只是實控人鄒康的另一個投資“通道”，以物企的身份入局不良資産業務，可能與方華資産擦出不一樣的火花。

“不務正業”

這次選擇讓德商産投服務進行合作，或許也有部分原因與過去接收到的資産清償有關。

2023年12月，德商産投服務與多個債務人及賣方訂立債務清償協議，收購了1512個停車位，等額抵消應收帳款為5164萬元。

但在2024年9月初，德商産投服務又與部分相關債務人簽訂了終止協議，将其中485個停車位退還給車位出售方，回收了1546萬欠款。

同年11月，德商産投服務再次簽下一份債務清償協議，以2322.5萬元收購了位于成都成華區總建築面積約為989.54平方米的商業物業，等額抵消應收款項。

連續以資抵債對于當時現金流收緊的德商産投服務而言，其實是一項不小的負擔。盡管正在積極回收應收賬款，但2024年上半年當期流動資金依舊減少了36.95%。

這也是德商産投服務在退還車位時要求只有在收到1546萬元現金之後，才會将相關車位退還予出售方的主要原因。

不論如何，德商産投服務還是收下了1027個停車位，以及一項商業物業。以物企的身份進行運營，除了常見的出租以及增值服務，德商産投服務面對這些資産能做的其實相對有限。

但接下這批資産本身也可以看作是不良債權的一次化解，再以資産運營的視角看待，德商産投服務或許也在這一時刻意識到自己還有一張不良資産運營的入場券。

在不良資産之前，德商産投服務還曾多次“不務正業”開展多樣嘗試。

首先便是做上了“二房東”生意，德商産投服務在2022年5月開始嘗試将租戶采購增值服務擴展至寫字樓轉租服務，並于2023年實現該闆塊收入4492.4萬元，占總收入13.2%，超過商業運營和大家居服務闆塊。

但“二房東”的生意並沒有做得長久，由于集團提供長期轉租服務協議，涉及可退還按金及保證金，産生了大量的應收關聯方款項，2023年債務清償協議也由此而來。

截至2024年12月31日，收到寫字樓租賃業務免租期及部分負債到期支付影響，德商産投服務尚存流動租賃負債1510萬元、非流動租賃負債2.33億元。

轉租業務開始之後，德商産投服務還盯上了直播賽道。2023年9月，與青島無鋒聯合成立直播産業基地，首期運營面積約2萬平米，旨在整合供應鍊資源，為直播公司提供物業及增值服務。

雖然合作成立直播基地看起來與物業公司毫無幹繫，但這其實是德商産投服務“不務正業”中最貼近物業本職的一次對外擴張。

在德商産投服務看來，借助直播産業基地的建設，公司可以搭建相關産業園運營平台，為園區内入住公司提供物業服務、供應鍊相關服務等增值服務，並以此進行創收。

更出人意料的嘗試，或許是德商産投服務入局代建。

2024年7月，德商産投服務與智慧綠色訂立股權轉讓協議，以25.82萬元收購了四川德商綠建工程建設管理有限公司100%股權。

據了解，四川德商綠建工程建設主要從事（其中包括）建築工程、建築工程設計、提供工程管理服務、房地産咨詢及規劃及設計管理等業務。而德商産投服務則在收購公告中表明，預計将通過該附屬公司進入代建業務領域。

代建業務和物業管理具備同樣的輕資産屬性，但以物企身份做代建，德商産投服務還是上市物企中的第一家。

只是嘗試多元，德商産投服務在不同的籃子里放雞蛋謀的是寬闊生路，風險也在與日俱增。

截至2024年末，錄得稅後利潤3790萬元，同比下滑5.2%；歸母淨利潤為3701.4萬元，同比下降5.59%；來自第三方的應收款項為1.28億元，同比上漲87.06%。

向前奔跑的同時，德商産投服務或許也需要将速度減慢一些，在過程中沉下心來抛掉拖住腳步的重量。

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