觀點與羅臻毓面對面：光陰之外 在路上的不動産投資 | 博鰲·融合的力量

編者按：2025年，面對新的環境，企業與個體正在加速打破邊界，不斷向外學習與交流，尋找互融互通的合作機會。

因應時代演變，博鰲房地産論壇升級為博鰲房地産論壇繫列活動，繼續推出“2025博鰲觀點訪談”繫列報道——“博鰲·融合的力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透産業壁壘，帶動産業鍊及經濟的發展和升級。

觀點網 從新加坡到中國再到越南，二十多年來，羅臻毓經歷了不動産投資的三個不同發展階段，其中卻又有着許許多多的相似之處，並指引着後來者的前行方向。

他說“時間解決不了一切問題”，但時間在他身上沉澱出了對不動産投資的智慧和遠見。

因此，擔任南龍集團總裁開始，羅臻毓就用中國作為例子指導企業發展。

但即使在他看來越南正與中國20年前一般，是房地産快速發展的階段，羅臻毓還是強調：“南龍要開始轉型了，要開始新的賽道，同時要保留商場，要保留辦公樓，而且要擴張進入産業園，要做物流……”

預見了未來，方能未雨綢缪。因此，羅臻毓不僅設計了南龍集團的不動産發展方向，同時還努力推動越南不動産REITs的發展，就像此前在中國做的那般。

這些正是如今中國不動産投資多元發展的縮影，也将成為越南不動産投資的下一個發展階段，如今正在路上。

越南印象：重回2000年

羅臻毓身穿藍色襯衫，與一年前見面時變化不大，那時他剛加盟南龍集團不久，恰逢越南政府恢復不動産規劃的調整，此前停滞的房地産又開始動了起來。

2024年8月1日，越南的《土地法》（2024年版）正式生效，大多觀點認為，新法規将為越南住宅地産、工業地産和有效發揮農耕用地利用效率等相關領域帶來投資機會。

按照羅臻毓的說法，越南仍有許多是永久産權的私人用地，在去年越南《土地法》出來前，政府基本上權力還沒有很大，一個地塊不能強硬動遷全部人，都需要與企業配合做。即政府夾在中間，動遷是開發商與居民談好價格，開發商把錢給政府賠給農民或者居民。

“新法之前，即使給了很高的價格，不想離開的小部分人就可以不離開……所以這里有一些路得拐着走，要繞過不動遷的人，或者是根本都蓋不了，所以造成越南基礎設施發展得比較慢，這個可能是越南跟中國很大不同的原因。”

機緣巧合的是，羅臻毓自去年加入南龍集團數月後，8月1号越南《土地法》新法成立。自此，“如果整個片區是一個認可的開發片區，基本上只要政府給予市場價的賠償，沒有人是可以說不要動遷的。”

在此背景下，經過一年的推進，南龍集團即将密集推出5個樓盤，均屬于剛需與改善型，且其中4個都是城鎮開發項目。

他介紹，越南的城鎮開發項目與中國的産城項目類似，基本位于城鎮邊沿，占地大，並要按照政府規劃的業态開發，即在拿地時已知道大概多少是住宅，人口的密度是多少，多少是能蓋高層的、多少是蓋低層的。

“後面細的規劃是開發商做的，大方向上的規劃是政府指定的，拿地時基本上就可以看到哪里是紅的，哪里是綠的，哪里是黃的——黃的是住宅，紅的是商業、綠的就是綠地。”

見識過房地産開發的不同階段，在羅臻毓眼中，内地研究學習新加坡成熟的房地産租購模式，越南則學習中國的發展模式。

“其實越南跟中國的很多東西都比較類似，從我的角度看，越南有一點跟着中國的步伐走，不管是怎麼治理國家，還是怎麼推動整個經濟的發展。”

據羅臻毓介紹，越南現在還在大面積外擴城市，“随着政策改變，胡志明市現在已經變大了，又加了幾個地區進來，變成1400萬人口的一個大都市，把周邊擴容，把一些産業、港口給拉進來，所以整個經濟體繫起了一定變化，人口也增加了。”

“另外一點是胡志明基礎設施也在逐步完善中，包括機場、高速路，所以城區現在逐步往外擴，邊緣正在開發城鎮。我們斷定有一定的人民是會往外遷移的，因為市中心太擁堵了，想要有比較有舒适的生活，往外擴是一個必然的現象。”

他再次提到，這就有一點像中國之前的發展階段，不管是上海或者是北京、深圳，基本上大家都往外擴，現在其實越南是到那個階段了。

“越南現在的房地産類似我剛到中國的階段，我2004年到上海的時候，跟去年剛來胡志明時，是類似的一個階段。”

但現在越南還有很大的剛需，很多人還沒有買到第一套房子，更像是中國的2000年。

地産轉型：這是遲早的事

從2004年到2024年，經歷過中國内地房地産高速發展時光的羅臻毓心如明鏡，越南現在雖然“接下來5年到8年肯定大有可為”，但也深知房地産開發不可能只專注住宅開發，並以中國作為案例來輔導南龍。

“我一直以中國作為案例來輔導南龍的人，過幾年開始要轉型，要開始新的賽道，要保留商場、保留辦公樓，而且要擴張進入産業園，要做物流……”

羅臻毓預計，越南的城鎮開發可能10年後就到頂點了，“到時再喊城鎮開發，像碧桂園以前那樣建大盤出來賣，沒人聽你的了。現在不保留一些其他（業态）或者是轉型做其他的（業态），到時再做就太遲了。”

“這也是我對南龍戰略部署的一部分，現在城鎮開發占我們90%多的收入，這個很好，可以做，但能做多久？轉型，這是遲早的事。”

按照羅臻毓的規劃，南龍現在住宅開發與其他業态占比大約是90:10，做到最後銷售型業務可能只占百分之二三十，其他的可能要百分之七十。

越南房地産或許即将迎來高速發展，中國卻是另一番景象。

“現在中國已經發展到新的階段了，成熟的地段已經成熟，不成熟的地段以後要變成熟其實很難，因為現在再去做城鎮開發，誰也不敢。比如現在深圳城區，在福田、南山比較成熟的地方，只有那麼多地，如果有一塊地空出來，你說搶不搶？”

“像陸家嘴，現在已經這麼成熟，周邊的房子靠近黃浦江的也賣得很貴。”

中國發展到現在，還能呈現另外一個陸家嘴嗎？他提出問題並回答道：“這麼完善的配套、人都在那里，銀行都在，不可能再出現另外一個陸家嘴。”

羅臻毓沉靜地補充：“當一個經濟體在轉型的時候，肯定有些人會感到很痛苦，但是我覺得要正面迎接這個變化，适者生存。房企轉型的話肯定是往輕轉，要做到大規模是比較難的，所以說也只能小打小鬧。”

他以經驗指出，當一個市場非常成熟的時候，像凱德現在也轉型做資産管理了，不怎麼開發樓了。

因為市場一成熟，開發其實已經不是主流了，“只能往基金、資産管理等服務内容去轉型，不然的話你搞不定”。

REITs推動者：從中國到越南

事實上，正因熟知不動産投資發展進程，羅臻毓知道中國不動産投資已進入另一個階段，並順勢在中國創立桉得資本，開始了他的創業轉型之路。

他透露，由于越南即将密集推盤，每個月回上海一次的安排在7月沒有成行，但桉得也有項目在動了。

“在幫一個開發商做類REITs工作，是商場與酒店的資産，在上海。我們還管理一個服務式公寓類型的項目，也在上海的邊界。”

具體工作並非一帆風順，“例如REITs咨詢，從業主的角度出發，考慮點有多個方面，為什麼要做類REITs？還是跟銀行借比較好？三年後能不能贖回？這些不同階段都得處理。”

“另外，REITs的價格是不是合理也要跟投資者談。這些都要去推敲，要确保項目在這幾年的收入會比較穩定，不然投資者會有意見。”

除了以上問題外，在羅臻毓身上，創業的最大問題還是如何讓合作方相信團隊的整體能力：“他們相信我個人，但是團隊能不能跟上，做到我所說的？這些都是創業所要面對的比較實在的問題。”

思及他在REITs方面的專業與歷史，忍不住提到：“您是最早在中國不斷推動REITs發展的一個人。”

“現在在越南也在推（REITs）。”雖然市場與環境不同，但他一直是不動産投資向成熟階段發展的推動者。

羅臻毓還表示，如果要大量發展商業地産，REITs是必須的産品。發展商很難成為長期持有的投資者，因為商業地産回報期基本上是十多年、二十年或更長的時間，發展商的資金沉澱在這里是行不通的。

“如果要大面積地做商業地産，或者整個城市、地區要有大的商業地産發展，基本上REITs産品是必須的，因為這是給長期持有的人一個機會，而且可以分散到每一個REITs單位的持有者，分散了投資的份額，這樣才是長期發展商業地産的一個途徑。”

REITs一直貫穿着羅臻毓的職業生涯，但新加坡、中國、越南發展階段截然不同，他這樣表示：“不同國家可能有不同的考慮，中國發展REITs的時候，也邀請過凱德包括我個人去講解新加坡當時是怎麼做的。當然，新加坡跟中國有很大的不同，新加坡有REITs法，這條法則從稅收、組合等角度給予REITs很大的支持度和優勢。”

“中國沒有像新加坡、澳大利亞或美國那樣出台一個新的REITs法，而是利用了現有的三個法規。”（《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務辦法（試行）》、《國家發展改革委關于全面推動基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目常态化發行的通知》、《土地管理法》）。

他還提及，現階段中國的REITs還很難像國外REITs那樣數個資産裝在一起，“這也限制了中國REITs不能作為一個資産組合，這是目前一個很大的問題。另外，REITs上市後募來的錢只能用回同一個地方——所以國内REITs還是有一些法規限制。”

羅臻毓預測，未來商辦REITs肯定會放開，“辦公樓也是基礎設施，要開會計公司、律師行，就一定要辦公樓。要發展智慧城市，未來的無人駕駛，要有一個場所，就是基礎設施。”

越南REITs有沒有開放？羅臻毓表示“沒到那個階段”。

以下為觀點新媒體對越南南龍地産CEO、桉得資本創始人羅臻毓先生的采訪實錄（節選）：

觀點新媒體：這個月沒回上海嗎？

羅臻毓：這個月沒回，因為接下來我們要推出5個樓盤，屬于剛需跟改善型，5個項目里面4個都是城鎮開發項目，就是大片區開發，基本上都是在城市邊緣。開車的話一小時以内，以後高速開通的話，三四十分鐘就能到，有點像廣州的番禺位置。

價位賣到大概1平米3000美金左右，屬于套内面積。城鎮開發的不同階段，我們蓋不同的産品，現在賣的是更高一點價位的，早期賣的大概2000美金。現在2000-2500是剛需的，沒可能再低了。

接下來也會進入商業地産，就是一定要配套商辦、商業、學校、醫院、酒店，這些基本上在整體的大規劃里面都會有所要求。

觀點新媒體：整個項目大規劃是從一級到二級全部做嗎？

羅臻毓：越南的做法是，有一個片區規劃，比如1平方公里的規劃，接下來一個階段是一個區域規劃，就是1-5千畝，並指明大方向，哪里是紅的，哪里是綠的，哪里是黃的（黃的住宅、紅的就是商業、綠的就是綠地）。

我們拿的地就在大片區里面，基本上拿地時已經知道大概多少是住宅，大概人口的密度是多少，多少能蓋高層的、多少蓋低層的。

然後發展商再做細的規劃，大概1-500畝的規劃，細到蓋什麼商業、什麼高層。

觀點新媒體：您怎麼判斷現在中國的房地産市場？越南是什麼階段？

羅臻毓：我一直強調的，房地産其實是一個衍生的需求産品。住宅有它的特殊性，但是如果商業地産、工業地産、酒店，如果沒有經濟活動、沒有經濟發展的話，基本上都是空的，誰會在那里？

比如說住房，沒有人聚集的地方就沒有需求，沒有需求房價就不可能起來。

所以說為什麼大家看好大城市，經濟好與不好，基本上大城市的市中心肯定不會受到太大的影響，還是有鞏固的地位。

深圳的城區、上海的城區或者北京城區，這是人聚集的地方，在那里有一套房子，即使不住也還能出租，因為有人聚集。

如果去到一些小城鎮，第一是老齡化，很多年輕人都不在這個地方，老年人也在逐步減少，經濟活動又不太活躍，房子價格憑什麼會起來？

越南現在的發展階段可能跟其他地方不一樣，還在大面積地城市外擴。因為最近7月1号的政策改變，越南已經從60多個省變成34個省，胡志明市現在也已經變大了，又加了幾個地區進來，變成是1400萬人口的大都市，正在往周邊擴容，把一些産業、港口拉進來，整個經濟體繫起了一定的變化，人口也增加了。

另外一點就是基礎設施在逐步完善中，在建一個很大的新機場，還有高速路，所以城區逐步往外擴是一個必然的現象。

這就有一點像中國之前的發展階段，不管是上海或者是北京、深圳，基本上大家都往外擴，現在其實越南也到那個階段了。

現在越南房地産是中國的哪一個年代？基本上很類似我剛到中國的階。2004年到上海跟我去年剛來胡志明，很類似的一個階段，

觀點新媒體：那就是大有可為了。

羅臻毓：接下來的5年到8年肯定是大有可為。越南還是有很大的剛需，很多人還沒有買第一套房子，就像回到中國的2000年左右。

越南現在的發展階段，有點類似中國早期新加坡早期，靠外資投資、轉貿、出口，大部分的經濟才能成長。

現在也有越來越多中國商人來越南。

觀點新媒體：您覺得今年比較去年，中國經濟到了哪一步？

羅臻毓：當一個經濟體在轉型的時候，肯定有些人會感到痛苦，但是要正面迎接這個變化，适者生存。

房企轉型的話肯定是往輕轉，但是要做到大規模比較難，就像現在代建也是卷到吓死人了。中國每一個賽道都卷，所以離開一下喘一口氣也不錯。

觀點新媒體：未來全國市場是不是就剩下一二十家大公司了？

羅臻毓：成熟市場就是這個現象，我以中國為案例輔導南龍的人，跟他們講，過幾年我們也要開始轉型了，要開始新的賽道，要保留商場、保留辦公樓，而且要擴張進入産業園，要做物流……

我認為大規模城鎮開發最多5年，可能10年就到頂點了，到時再轉型的話就太遲了。這是我給南龍戰略部署的一部分。

他們認為現在城鎮開發占公司90%多的收入，這個很好，可以做，但能做多久？開始的時候現在可能是90:10，最後可能銷售型百分之二三十，其他的百分之七十。

當一個市場非常成熟的時候，就算凱德也轉型做資産管理，不怎麼開發了。

因為市場一旦成熟，開發其實已經不是主流，如果要做的話，只能往基金、資産管理等服務内容發展。

觀點新媒體：今年回大陸有多少次？

羅臻毓：基本每個月還是有回去的。

中國市場對我來講還是有機會，桉得現在幫一個開發商做類REITs工作，是一些商場和酒店資産，在上海。

我們還要管理一個服務式公寓類型項目，在上海的邊界。

觀點新媒體：接洽過程順不順利，會不會遇到一些問題需要解決？

羅臻毓：例如REITs咨詢，業主的考慮點有多方面，是不是跟銀行借比較好？為什麼要做類REITs？三年後贖不贖得回？不同的階段都得幫他們處理。REITs的價格是不是合理，要跟投資者談，這也要花費一些時間。

業主有一些猶豫不決，也是可能因素之一，因為他們也在判斷市場的不同變化。但基本上銀行借貸利率會低一點，REITs利率高一點，因為資本市場要求的回報是高一點。

幫人管理最大的問題是，他們相信我這個人，但是我的團隊能不能跟上？其實從大企業的角度做事容易一點，如果是大企業，更容易談。只有我，沒有企業在背後的話，肯定還是有不同的考慮，這些都是創業所要面對的一些比較實在的問題。

觀點新媒體：談到REITs，記得多年前您就一直在推動中國的REITs上市？

羅臻毓：現在在越南也在推。如果要大量的發展商業地産，REITs是一個必須的産品，

發展商是很難成為長期持有的投資者，商業地産回報期基本上十多年、二十年或更長的時間，所以壓在發展商的賬本上是行不通的。

所以要大面積做商業地産，或者整個城市、地區要有大的商業地産發展，基本上REITs這種産品是必須的。REITs給能長持的人一個機會，而且可以分散到每一個REITs單位持有者，分散了投資的份額，這樣才是長期發展商業地産的途徑。

至于不同國家可能有不同的考慮度，中國在發展REITs的時候，也邀請過凱德包括我個人去講解新加坡當時是怎麼做的。當然，新加坡跟中國有一個很大的不同，新加坡有一個REITs法，這條法規給成立REITs很大支持度，包括稅收、組合的角度，給予了很大的優勢。

中國最後並沒有像新加坡或澳大利亞、美國一樣成立一個新的REITs法，而是利用了現有的三個法規。

從現有法規的角度，有一個問題，就是不能把資産組合在一起。買資産的時候等于是買賣，所以要繳納交易稅，要繳納增值稅。這也限制了中國的REITs不能作為一個資産組合，這個是目前的一個問題。

另外，REITs上市後募來的錢只能用回同一個地方。從基金投資者的角度，募集的錢為什麼要投回這個項目？怎麼投回？這是現在REITs不能做大的一個重點。所以，現在REITs基本上都是險資、金融機構持有。

觀點新媒體：越南REITs也沒有放開？

羅臻毓：沒有，還沒到那個階段。越南接下來除了住宅之外，城區應該要大量發展商業地産。

現在商場的數量還不夠，而且現有商場很像以前的大賣場，就是一個商場有一半是大超市，剩下一點是商鋪，這是他們的商場。

觀點新媒體：中國以舊換新消化存量房，保障房再貸款落地5000億，房地産行業何時止跌回穩？

羅臻毓：2345線城市的存量只能自然消化，可能需要比較長的時間。所以還是看好一二線的住房，可能還有一定的機會與升值空間。

比較小的城市，缺少人群聚集的話，需求不在，怎麼消化？這是一個很大的問題。即使政府全部收回來做租賃住房，但如果沒有就業機會，誰去租？很難解決這個問題。

大家都說用時間換空間，但時間能解決債務問題嗎？如果企業能繼續成長、繼續賺錢，給多一點時間是可以的；但是如果企業業績一直往下跌，時間也換不回來還債的可能性，時間換不了一切。

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