聯手老伙計南房集團 華潤置地244.7億拿下上海後灘和余慶里資産包

觀點網 上海後灘九宮格的新玩家揭開面紗，並無意外，就是華潤置地。

8月的第一個工作日，華潤置地發布公告，聯合南房集團共同獲取浦東後灘及黃浦余慶里資産包。

沒有經過土拍渠道，華潤置地和南房集團甚至早在7月初便吃定了這個價值244.7億元的資産包。如今，正式官宣入主上海後灘。

7月2日，上海城更在上海産權交易所挂出4則股權轉讓信息，4個項目標的為捆綁轉讓，挂牌金額之和為244.7億元。剝開項目公司表層信息，上海城更出讓的正是浦東新區耀華組合地塊以及黃浦區余慶里組合地塊。

值得注意的是，浦東新區耀華組合地塊是浦東後灘闆塊的首發住宅地塊。

經過多年發展，浦東内中環目前僅剩北蔡楔形綠地、新楊思、後灘九宮格三大可成片開發區域。也正因如此，最近幾年北蔡楔形綠地與新楊思頻出高價地塊，但三個區域中位置相對更好的其實是後灘。

目前，後灘闆塊尚無新地上架，最近的新盤是中鐵置業于去年年底開盤的中鐵·世博雲境。花大價錢闖入後灘九宮格，聚光燈下的華潤不知是動力更多，還是壓力更多。

據觀點新媒體了解，上海浦東新區耀華組合地塊涉及浦東新區上鋼社區Z000101單元04-1地塊、和浦東新區上鋼社區Z000101單元07-1地塊，又是上海城更以協議出讓方式獲得。

其中，07-1地塊出讓時間為2024年12月25日，總價約88.69億元，占地面積3.96萬平方米，容積率3.2，總建面12.66萬平方米，樓面價6.9萬元/平方米。

04-1地塊出讓時間為2025年5月24日，總價85.4億元，占地面積4.19萬平方米，容積率2.9，總建面12.15萬平方米，樓面價7.03萬元/平方米。

打包出讓的兩宗地塊合計報價174.09億元，占去此次資産包總價的三分之二，也遠超在7月底上海土拍中豪擲118.88億元斬獲兩宗地塊的中海。

07-1和04-1皆位于浦東世博闆塊耀華片區，在前灘與世博文化公園之間，屬于上海内環至中環的黃金地段，地塊西側距離黃浦江僅30余米，周邊商業、教育、交通等配套成熟齊全。

地塊本身條件比較優越，再加上不低的拿地成本，華潤這次還是奔着豪宅産品而來。

根據市場猜測，浦東後灘兩宗地塊或被打造為華潤高端線“瑞”繫産品，最小戶型也超120平方米，預計于今年四季度入市競争。

對比重磅落定的後灘兩宗地塊，黃浦區余慶里組合地塊更為豐富，價格相對更低，情況也更復雜。

組合地塊内含7個子地塊，用地性質包括普通商品房、租賃住房、辦公樓、商業等，其中有3個地塊含可售住宅，總出讓面積3.66公頃，地上總建築面積8.98萬平方米，打包價格為70.61億元。

具體來看，051-04号地塊緊鄰大世界，為純商業用地；054-02及059-02均為85%住宅+商業用地，060-02号地塊為90%住宅+商業用地，三宗地塊都是風貌保護涉宅用地；054-03号地塊為普通商品房用地；060-01哈皮地塊為租賃住房+商業用地；055-01、056-01号地為辦公+商業用地。

不過，據了解，此次組合地塊拿掉了051-04号純商業用地，華潤與南房集團拿到手里的是其中6宗地塊。

根據規劃，余慶里組合地塊分配高層住宅建面2.65萬平方米、風貌住宅1.29萬平方米、保障性租賃住宅7427.45平方米、辦公樓1.32萬平方米、商業2.94萬平方米，以及公共服務400平方米。

組合地塊位于黃浦區豫園闆塊核心，銜接人民廣場、外灘、老城廂三大歷史文化風貌區，距離地鐵8号線、14号線大世界站僅140米，周邊商圈密集。

按照整體功能布局，余慶里組合地塊呈現出“北商南住”的特點，從北向南逐漸由商業過渡到住宅。其中沿着淮海東路的三個地塊預計打造住宅商品房，靠近西藏南路的兩個地塊為風貌别墅，更靠近外灘的東側地塊則主要規劃150米超高層住宅。

余慶里組合地塊涉及的功能類型多樣，開發難度也會相應提升，開發節奏與入市時機或許還要先看向後灘兩地塊。

之所以說華潤拿下這244.7億元的資産包並不意外，是因為上海城更拿下地塊後便有消息傳出已有開發商有意接盤開發，當時有傳聞直接點出後續加入的房企會是華潤。

意料之外的是，市場原先猜測和華潤一起開發余慶里的開發商會是招商，如今揭曉答案卻是南房集團。

事實上，華潤與南房集團早有淵源，這次也是老伙伴共同操盤。

華潤與南房集團的第一次合作也是在上海，落地老城廂闆塊打造了租賃社區“有巢·南舒房”，甚至距離余慶里不過3公里左右的路程。

項目由南房集團提供存量物業，華潤輸出旗下租賃品牌“有巢”運營體繫，並于2021年投入運營。

在住宅方面，華潤與南房集團目前已合作士林華苑二期（即士林潤園）項目。

據悉，士林華苑二期位于内環黃浦區老西門街道在2021年引入華潤戰略合作開發，定位為頂豪産品，将推出103套310-390平方米的風貌合院别墅，預計于今年三季度入市。

目前尚未明确南房集團是否也會合作操盤浦東後灘組合地塊，根據8月1日晚間發出的公告，華潤子公司上海泓喆與南房集團分别按照90%及10%的比例共同支付244.7億元代價，或許南房集團參與的部分只局限于余慶里。

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