杭州土拍萬象 華潤聯合體拿下TOD地塊與偉星溢價搶地

觀點網 杭州7月的最後一批土拍，在29号這天落下了帷幕。

本批次土拍共推出3宗地塊，分别位于西湖區三墩單元、拱墅區石橋單元和臨平區星橋單元，總出讓面積267畝，總建築面積34.4萬平方米，總起價46.10億元。

其中，三墩單元地塊由華潤聯合杭州交投、杭州地鐵以底價26.85億元競得，樓面價1.31萬元/平方米；星橋單元地塊由杭州廣大房地産以總價4.37億元競得，樓面價1.06萬元/平方米，溢價1.16%；

而石橋單元地塊則是經過了近2小時的"搏鬥"才最終由偉星置業拿下，成交價19.13億元，樓面價1.96萬元/平方米，溢價28.13%。

至此，杭州本月第四批次土拍中的3宗地塊全部成交，共收金50.35億元。

浙江交易中心顯示，7月杭州合計出讓9宗涉宅用地。然而，9宗宅地無一宗來自市中心核心闆塊，且地塊自身也無太大亮點，因此拿地房企也相對理性，沒有像近期上海、江蘇一樣勁造"地王"。

華潤與"杭式"TOD

繼保利置業年内兩進杭州西湖，拿下雙子地塊之後，華潤也打起了三墩單元闆塊的算盤。

這一次，華潤聯手杭州交投、杭州地鐵幹起了老本行生意--地鐵TOD項目。

地塊規劃文件顯示，華潤等拿下的三墩單元XH010101-14地塊規劃用地面積約9.74公頃，出讓面積8.92萬平方米，建築面積20.51萬平方米，為住宅兼容商業、商務、城市軌道交通用地，且商業商務與住宅建築計容面積比例為15%：85%。

另外，地塊部分已借予杭州地鐵施工，後續地塊的開發建設也應服從地鐵建設的需要和技術要求，包括預留杭州地鐵4号線、遠期20号線的實施條件。而上述要求條款分别由杭州交投和杭州地鐵提出與監督實施。

地塊規劃圖例

如此看來，該地塊似乎早就"名花有主"，只差一家有産品力、有資金實力、同時也有TOD項目開發經驗的頭部房企來将其托舉。

于是，華潤順勢再次入杭。

早在2021年5月，華潤就以111.6億元拿下余杭區未來科技城闆塊的地王，同樣作為TOD項目進行開發建設，總建築面積27.93萬平方米，其中S1、S2、S3地塊為住宅+超高層辦公地塊，S4為商辦地塊。

該地塊後來于2023年開發為杭珹未來中心，並于同年年底實現提前約400天交付。項目主力戶型為340-380平方米的雲端平墅，商業方面對標19萬平方米的錢江新城萬象城。

此外還有于2021年12月以94.33億元競得的拱墅區申花單元組合地塊。根據規劃公示，地塊的地上總建築面積不大于48.62萬平方米，其中住宅建築面積（含配套公建）不大于25.90萬平方米。

這也就是于2024年12月交付的杭曜置地中心所在地塊。彼時，華潤在一周内接連完成了杭曜置地中心一區、杭曜置地中心寫字樓、杭曜置地中心二區的年底壓軸交付。

地塊落槌里同樣值得注意的還有拿地聯合體中的杭州地鐵。

時間回溯至2014年，綠城聯合杭州地鐵置業（杭州地鐵全資子公司）以44.41億元競得七堡地鐵站上蓋綜合體地塊，後續于2015年開發為"杭州綠城楊柳郡"，杭州市第一個地鐵TOD上蓋綜合體項目面世。

來到2018年，杭州地鐵再出手，接連摘得余杭區3宗未來科技城地塊，總成交價138.28億元。3宗地塊分别處于地鐵5号線五常車輛段綜合體西區、中區、東區，總出讓面積44.77萬平方米，為連體地塊，而這也是杭州第二個地鐵TOD上蓋綜合體項目。

自2014年起，十余年間，杭州地鐵親自動手打造了數個TOD項目，而正是多年的開發經驗與穩定的合作模式，使其得以持續位居行業領先位置。

據"杭州地鐵官方"官微報道，2025年上半年，杭鐵開發杭鐵開發與萬科、濱江等知名房企合作，累計銷售2657套，權益額達37.72億元。

偉星溢價搶地

本批次土拍中最引人關注的，便是拱墅區石橋單元地塊的歸宿。

該地塊經過了近2小時、43輪競價才最終由台州民企偉星星辰置業拿下，成交價19.13億元，樓面價1.96萬元/平方米，溢價28.13%。

公告信息顯示，拱墅區石橋單元GS130201-56地塊，東至規劃道路，南至華豐路，西至規劃華西路，北至杭玻街，為住宅（設配套公建）用地。地塊出讓面積5.13萬平方米，建築面積9.75萬平方米。

相對來說，地塊十分方正，且無過多苛刻的規劃條件，留給拿地房企的開發難度不大。優點也十分突出：一是步行至3号線華豐路地鐵站僅約300米，周邊秋石高架、華豐路、華中路等城市主幹道縱橫交錯；二是容積率僅1.9，可主打偏改善型産品。

開發建設不成問題，偉星要着重考慮的或許是如何在周邊競品中"殺出重圍"。

觀點新媒體整理資料發現，包括今天由偉星競得的GS130201-56地塊在内，今年僅石橋單元闆塊就已賣出4幅地塊，而去年全年也只是賣出3幅地塊，可見今年上半年闆塊内推地節奏空前加快。

其中，GS130202-42地塊、GS130202-35地塊已公布案名，分别為缦萃璟逸府和棠悅芳華軒。

根據規劃公示，中天＆海威·缦萃璟逸府規劃建設14幢13-15F、139-193㎡的高層和4幢6F、230-260㎡的疊墅；濱江·棠悅芳華軒則确定由濱江、興耀和西房共同開發，戶型設定在建面約99-139方。

數據來源：杭州交易中心、觀點新媒體整理

值得一提的是，與偉星所得地塊周邊條件相似的GS130202-42地塊，同樣處于闆塊核心，且離地鐵很近，彼時成交樓面價為2.30萬元/平方米，而偉星所拿地塊成交樓面價僅1.96萬元/平方米，不到半年就出現了約3400元/平方米的單價降幅，看來偉星後續要承受來自闆塊内周邊競品的不小壓力。

本批次土拍中還有1宗位于臨平區星橋單元的LP070103-02 地塊，該地塊同樣由杭州本地房企杭州廣大房地産有限公司競得，最終成交價4.37億元，樓面價1.06萬元/平方米，溢價率1.16%。

具體來看，地塊東至星橋大道，南至藕花洲大街，西至規劃星源路，北至上塘河綠化帶，為住宅（設配套公建）用地。地塊出讓面積3.74萬平方米，建築面積4.11萬平方米，容積率僅1.1，是妥妥的低密宅地。

前不久，星橋單元就出讓了1宗容積率1.1的低密地塊，經過6輪競價，最終由台州房企中德天誠房地産以總價2.73億元拿下，溢價率10.07%。

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