44.05億處置7塊商業用地 深圳前海華發冰雪世界瘦身記

觀點網 沒有雪的深圳，正建造全球規模最大室内滑雪場。而一宗土地交易，揭示出該項目在商業地産寒冬中面臨一次艱難抉擇。

7月28日晚間消息，深圳市土地儲備中心以44.05億元價格，收回收購前海會展新城片區的7塊商業用地。

這些地塊原本屬于一個更龐大的夢想--深圳前海·華發冰雪世界（下稱，冰雪世界）。這個總投資367億元的冰雪綜合體項目，規劃了約131萬平方米集零售、娛樂、商業、酒店、市政和文化設施集群。

如今當冰雪世界臨近于2025年年底開業時，項目業主華發股份（珠海華發實業股份有限公司）選擇剝離近半辦公體量，實現"輕裝上陣"。

冰雪世界成型中途

冰雪世界的誕生曾充滿光環。

2020年11月23日，由融創中國與華發股份組成的聯合體斥資127.1億元，底價競得項目前身寶安沙井A301-0575号宗地。這幅地塊也是深圳歷史上第七塊百億地塊。

與成交金額的高昂相對，該地塊體量亦同樣龐大。資料顯示，該地塊土地用途為商住用地，土地面積43.68萬平米，建築面積131.07萬平米。

其中，辦公用途占比最高達74.25萬平方米，住宅用途30萬平方米，遊樂設施10萬平方米，商業用途9.97萬平方米，配套酒店4.9萬平方米，公共配套設施約1.95萬平方米。

按照規劃，這幅地塊旨在發展文旅相關産業，競得者需要在地塊上建設冰雪項目和影視酒店。項目總投資約367億元，将打造集世界最大室内雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設施于一體的世界級文旅項目。

圖片來源：華發股份官網，2023年2月披露的項目整體效果圖

為操盤這個巨無霸項目，融創和華發合資創建深圳融華置地投資有限公司作為項目公司，兩者持股比例分别是51%、49%。

冰雪世界無論對融創和華發來說，均意義重大。其一，冰雪世界被視為融創廣深區域在深圳實現破冰的里程碑。在此之前，融創在粵港澳大灣區廣州、江門、東莞等城市連番落子，卻難以進入根基不深的深圳。

其二，2020年正值華發沖刺千億銷售規模的關鍵時刻。冰雪城地塊是對華發在深圳區域的土地儲備的極大補充。

但這個項目還是出"意外"了。

2023年年初，出于化債纾困需求，融創選擇以35.8億元價格向華發出售融華置地公司51%股權。冰雪世界項目正式全盤由華發接盤操作，項目案名也變為"深圳前海·華發冰雪世界"。

截至目前，項目住宅部分華發新城已開發完畢。

而來自深圳前海·華發冰雪世界官方公衆号7月18日的消息：項目主體"冰雪中心"已實現封頂，室内已全面亮燈。預計項目在2025年第四季度試營業。

那麼此時此刻，是時候對項目整體進度做一個把控了。

為何剝離近半辦公

回到最新的交易，融華置地被收回的7塊商業用地，為深圳市前海合作區會展新城片區沙井街道展城路和沙福路交匯處西北側、景從路東側的A301-0600宗地和A301-0599宗地部分地塊。

地塊賬面原值58.41億元，土地面積合共7.05萬平方米，計容積率建築面積46.1萬平方米，為原規劃74萬平方米辦公集群"華發廣場"的一部分。

其中辦公約41.97萬平方米，地上商業3.29萬平方米，地下商業3500平方米，公共配套設施4900平方米。

換句話說，華發股份此次一口氣為冰雪世界項目，削減了近半辦公體量。按照華發股份公告，目前這7幅地塊均處于未建狀态，是閑置的"沉澱資産"。

同時經綜合測算，預計本次交易産生的虧損将超過華發2024年經審計淨利潤的50%。但好處是能回籠44.05億元現金。

抛開對公司财務的考量，華發選擇剝離主要用途為寫字樓的存量土地絕非偶然。

2025年上半年的深圳商辦市場相比過去幾年，雖然新增供應收縮，暫時緩解了空置率上行，但空置率仍處歷史高位。更嚴峻的是，根據戴德梁行統計數據，未來三年深圳還将迎來420萬平方米新增供應。

仍然來自戴德梁行的報告，截至2025年第二季度末，深圳全市甲級寫字樓存量已達到860.5萬平方米。供過于求推動甲級寫字樓空置率同比上升1.2%至27.8%，平均租金則較去年年末下跌5.3%至160.1元每月每平方米。

高力國際的報告則顯示，2025年第二季度末深圳甲級寫字樓，市場總量維持在972萬平方米，空置率則為27.4%。同期，深圳甲級寫字樓淨有效租金環比下行2.6%至139.4元每月每平方米。

盡管如此，深圳甲級寫字樓淨吸納量上半年累計約11.7萬平方米，較去年同期下降42%，亦低于去年下半年60%。

就深圳前海·華發冰雪世界所處的寶安區。第一太平戴維斯關于深圳甲級寫字樓2025年第一季度的一份報告表示，寶安區的空置率相對全市來說，僅高于福田區，但低于全市水平、羅湖區和南山區。

但與此同時，租金指數卻也是幾個子市場里面最低的，進入2024年以來就一直低于80。

繼續加碼開發辦公，就冰雪世界整個項目的安全性而言，顯然不是明智之舉。

現時，項目7塊被政府回購的商業用地靜待新生，未來會由誰接手，又是否會更改用途，還有待揭曉。

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