物流REITs再上新 中外運REIT上市首日側記

觀點網 REITs漲停的風過了嗎？

7月29日，中銀中外運倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（證券代碼：508090）在上海證券交易所成功上市，收盤價格為3.929元/份，首日漲幅19.9%，成交額1.78億元。

值得關注的是，幾天前上市的首農産業園REIT首日漲幅28.47%，兩只REITs均未能延續之前的首日漲停潮。

從市場情緒看，近期股市走勢較好，REITs二級市場整體承壓，給REITs套利增加不确定性。上周（7.21-7.25），中證REITs全收益指數下跌1.56%，REITs總指數下跌2.29%，經營權REITs指數下跌2.80%。

大類資産角度，REITs總指數跑輸滬深300指數3.98個百分點，跑輸中證全債指數1.79個百分點，跑輸南華商品指數5.02個百分點。

認購火熱

在此前認購階段，受REITs闆塊情緒較高，6月23日中外運REITs發行火熱，僅一天時間，公衆發售部分便因超額募集而提前結募。該基金募集的基金份額總額為4億份，認購價格為3.277元/份，募集扣除認購費用後的有效淨認購金額（不含利息）超13億元。

發售采用向戰略投資者定向配售、向符合條件的網下投資者詢價發售以及向公衆投資者定價發售相結合的方式。其中，戰略配售最終發售份額為2.8億份，網下發售最終發售份額為8400萬份，公衆發售最終發售份額為3600萬份。

戰略配售方面，中外運REIT原始權益人同一控制下的關聯方中外運物流投資控股有限公司認購8000萬份基金份額，占基金發售總量的20%；其他專業機構投資者22家，包括銀河證券、中糧信托、中信證券、申萬宏源、國新資管、人壽保險等。

最終，中外運REIT的網下投資者配售比例為0.41705766%，網下詢價階段，剔除無效報價後網下投資者管理的配售對象拟認購份額數量總和為網下初始發售份額數量的251.12倍，超過網下初始發售份額數量的100倍(不含)。公衆投資者有效認購申請實際确認比例低至0.109211%。

産城園區評論獲悉，這次發行REITs，中外運拿出了包括瑞達無錫物流項目、瑞達昆山物流項目、瑞達金華物流項目、昆山千燈物流項目、天津建合物流項目和成都空港物流項目合計6個項目作為底層資産，建築面積合計30.54萬平米，可租賃面積合計29.97萬平米。

其中，除成都空港物流項目外，其余5個項目均采用整租模式。根據此前披露公告，瑞達無錫物流項目、瑞達昆山物流項目、瑞達金華物流項目、昆山千燈物流項目及天津建合物流項目均與原始權益人旗下的相關主體簽訂了5年的整租協議。

截至2024年9月30日，5個整租方的租賃面積合計占總可出租面積比例約81.68%，單一客戶租賃面積占比最高為22.21%，5個整租項目的營業收入占基礎設施項目總營業收入比例為87.11%。

這是中國外運采取的經營模式。據了解，截至2024年末，中國外運持有的470萬平方米物流基礎設施資産，已有約150萬平方米完成輕重資産分配並采用整租模式運營。

倉儲整租模式

但中外運REIT需要考慮集中度風險。

對于整租持續性，中外運REIT曾表示，在執行整租協議已确定續租5年，五個整租項目的租賃期将延續至2032年1月、3月及2033年3月、7月。

同時，中國外運出具了同業競争和利益沖突防範措施承諾，承諾基于合理和公平的條款在同等條件下将優先承租基礎設施項目，並通過設置12個月不通知即自動續約，續租期内自動續期次數不限，但原租賃期限加續租期限的總年限不得超過20年。

另設置提前退租違約金條款等一繫列緩釋措施在一定程度上深度綁定了整租方和入池資産，整租方到期不續租風險較小，以保證項目運營的穩定性。

産城園區評論獲悉，若極端情況下整租方續期5年之後不再續約，需12個月提前通知安排，整租方提前退租應支付3個月租金作為違約金並提前60天以書面形式通知項目公司。

違約金的設置提高了整租方的違約成本、降低整租方提前退租意願，同時使得基金管理人和運營管理機構有較為充足的時間盡早準備應對措施，降低基礎設施項目空置風險。

中外運REIT上市之後，物流倉儲REITs闆塊又多了一個供投資人選擇的標的，該基金也是首單央企倉儲物流基礎設施REIT。

對于物流倉儲闆塊的表現，近期中金基金于一份研報中表示，物流倉儲經營韌性好于預期，物流倉儲REITs租金水平或仍承壓，出租率波動則重點關注續換租窗口。

可比口徑下，據該機構統計，物流倉儲闆塊二季度收入同比下降5.9%，環比與上季度基本持平。體現在數據上，截至2Q25，物流倉儲REITs出租率整體維持高位，平均出租率為94.3%；租金水平普遍承壓，環比平均下降僅2%。

二季度内，部分項目原始權益人亦發揮支持作用，如鹽田港REIT世紀物流園項目新租期租約雖有調降，但整體好于市場租賃水平，以及順豐REIT合肥項目在清退欠繳租戶後，相關租賃面積由順豐關聯方承租等。

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