沈陽公用入圍城 55萬買下廣州珠島物業背後的生意經

觀點網 有人在城内向外擴張，也有人在城外想分一杯羹。

7月25日，沈陽公用發展股份有限公司（以下簡稱"沈陽公用"）宣布，已完成收購廣州市珠島物業管理有限公司51%股權的非常重大收購事項。

今年以來，物業行業收並購市場略有回溫，這次的主角卻有些特殊。以城市共用基礎設施投資為主業的沈陽公用，花費55萬元進入了物業領域。

歷時将近五個月，沈陽公用不僅拿下了廣州珠島物業51%股權，其非全資子公司石家莊潤華也成為了沈陽公用旗下一員。

但是，買下物業公司股權並不意味着沈陽公用完全轉變經營方向，在2024年的虧損陰影之下，廣州珠島物業更像是沈陽公用臨時找來的輔助。

"緊急"收購

這項交易的開端是在今年2月28日，沈陽公用與北京九周科技有限公司簽訂股權轉讓協議，以55萬元購買廣州珠島物業51%股權。

交易完成後，廣州珠島物業由沈陽公用持股51%，賣方北京九周科技持股14%，獨立第三方北京萬衆潤華持股35%。

值得注意的是，連同廣州珠島物業51%股權一起歸為沈陽公用所有的，還有石家莊潤華51%股權。

根據公告，廣州珠島物業與石家莊潤華均為從事物業管理服務的"純血"物業公司，其中廣州珠島物業主要向廣州珠島花園提供物業管理服務，石家莊潤華則服務于石家莊高端别墅西山禦園。

或許由于在管規模相對較小，廣州珠島物業100%股權估價約為107.84萬元，再加上170萬元的淨利潤，總體市盈率約為0.64。

此外，廣州珠島物業截至2024年末錄得收益1720.3萬元，除稅後淨利潤為168.4萬元，分别較2023年同期增長0.45%、586.06%。

僅從收購標的營收表現來看，55萬元拿到兩家公司主要控制權，同時標的财務指標相對健康，在當前物業行業中已是比較劃算的一筆買賣。

一百多萬的估價在物業行業内並不算高，既然劃算，為何不直接拿下廣州珠島物業100%股權？

沈陽公用也有一定的困擾--廣州珠島物業身上還有1750萬元的負債。

但是，沈陽公用對廣州珠島物業表現出了一定的信心。鑒于廣州珠島物業來自物業管理服務的年度收益保持一定的增長态勢，同時擁有穩定的現金流入，未來還可以參與更多的物業管理項目，沈陽公用相信廣州珠島物業的财務狀況會有所改善。

畢竟，沈陽公用的投資並不完全針對廣州珠島物業本身，更重要的其實是沈陽公用在手資産在物業管理上的運營需求。

根據收購公告，沈陽公用在2023年競得深圳市深圳深雲公園一處3000平方米閑置空地的租賃權，用于經營文體公園遊樂項目。該場地已完成裝修，並于2025年1月正式投入運營。

另外，沈陽公用在湖北神農架風景區還投資了神農架賓館，項目總樓面面積超過5萬平方米，包括超過500間酒店客房。截至目前，賓館主樓、附樓及十座合院已基本完成建設。

針對神農架賓館的運營，沈陽公用原本打算聘請專業酒店管理公司來監督運營，但這項打算也成為沈陽公用難以決策的一部分。

沈陽公用于公告中表示，高素質的酒店管理公司通常會提出特定的營運要求，包括遵循其既定的運營框架、設計偏好及服務標準。

在酒店設計早已落實、裝修工程也已開始的情況下，再根據酒店管理公司的要求進行大幅修改，不可避免會造成開業時間的延誤。

因為篩選酒店管理公司，神農架賓館的開業時間已經由2025年下半年推遲至2026年，進一步評估成本、預算規劃和市場研究之後，沈陽公用才選擇另辟蹊徑--自己做物業。

物業生意

結合沈陽公用的需求，收購廣州珠島物業更像是"應急備案"。

廣州珠島物業及石家莊潤華主要服務于大型社區至高檔别墅不等，在一線及二線城市管理總樓面面積約為54.28萬平方米。

或許廣州珠島物業在酒店管理上並不及專業公司，但沈陽公用的考慮顯然在于高端服務之間也有些許共通之處，主要做大型社區以及高端住宅服務的廣州珠島物業未必不能勝任。

但只是因為一家酒店管理任務便要收購一家公司，對于沈陽公用而言也顯得小題大做。另一層需求則在于，沈陽公用确實想做物業生意。

沈陽公用成立于1999年7月2日，同年12月于港交所主闆上市，核心業務是城市共用基礎設施的投資、建設及運營。根據可查的最新資料，沈陽公用通過控股及參股方式，實際控制31家企業。

最近幾年，除了投資運營城市基礎設施，沈陽公用更對商業運營感興趣，投資及租賃的物業主要分布在三河、廣州、北京及神農架林區等城市。

在神農架賓館之外，沈陽公用還擁有三河的11個商業鋪位及60個停車場；廣州一個商鋪單位；北京房山良鄉高教園内的智盈商業中心125個辦公室，以及位于北京順義的兩處商用物業。

也正是出于投資物業的策略考慮，沈陽公用認為收購廣州珠島物業能夠提供更全面的服務組合，提升管理多樣化物業類型的協同能力。

在收購事項中，沈陽公用還特别提到：物業管理是一項經常性收入業務。

這也意味着，持有物業公司的背後是能夠有穩定的現金流量持續入賬，對于2024年陷入虧損的沈陽公用而言，相當于一項不用擔心資産貶值的投資。

2024年，沈陽公用基礎設施建設業務中，中房潮州徑南工業園項目完成結算，總收益也因此錄得同期增長316.62%至624.1萬元。

只是利潤方面沒能延續增長，錄得除稅前虧損1.04億元，整體虧損持續的同時又受益于基礎設施建設确認收入，同比減虧28.76%。

虧損主要來自對應收賬款的減值撥備，期内就訂金及其他應收款項确認減值虧損約499萬元，針對收購北京順義的兩處商用物業确認已支付訂金減值虧損約1661.9萬元。

此外，沈陽公用截至2024年末經營活動現金流淨額為-1137萬元，同比減少1924.3萬元；籌資活動現金流淨額1756.4萬元，同比增加3004.8萬元；投資活動現金流淨額-545.2萬元，上年同期為181.9萬元。

既有短期運營需求，又有長期現金流考慮，更能輔助物業投資業務開展，沈陽公用收購廣州珠島物業其實是一舉三得的買賣。

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