華潤隆地48億港元售出山頂豪宅 為REITs上市鋪路？

觀點網 近年積極購入商場的華潤隆地，出售了旗下香港兩個豪宅項目，似乎是在為REITs上市進行鋪墊。

7月22日，據媒體報道，華潤隆地旗下香港豪宅項目山頂白加道2号摘星閣和山頂道40号洋房項目，市傳分别以28億港元和20億港元易手，合計涉額高達48億港元。

市場消息指，買家為内地豪客，因為白加道料重建，至于山頂道40号5幢洋房則于2004年重建完成，相對較新，其中兩幢實用面積達4123方呎洋房，2023年分别以每月約30萬港元租出及41萬港元租出。

據了解，山頂道40号項目原先由華潤集團購入持有，在2004年重建後一直由華潤隆地持貨收租，實用面積介乎3781至4123平方呎，總實用面積20092平方呎。每幢洋房均連前後花園、私人天台及兩個獨立車位，部分連租約出售。據悉，個别洋房月租高達30萬-41萬港元，尺租近百港元。

至于山頂白加道2号摘星閣，項目設有11幢洋房，實用面積由2993至3223平方呎，據悉早前意向價逾30億港元，最終成交價約28億港元，每幢洋房約2.5億-2.9億港元，平均呎價約9萬港元。

市場人士指，該項目位置極具優勢，不過由于項目早於1992年落成，設施並不現代化，目前連約易手，預期新買家有機會将物業重建，重建後呎租逾100港元。

賣與買

談起華潤隆地，其前身為華潤物業，最早可以追溯至1982年成立的隆地企業有限公司，而隆地企業則是為了解決香港華潤大廈建成後物業運營管理事項設立的平台。

到了2002年3月，隆地企業進一步更名至“華潤物業”，成為華潤集團最初以“物業”冠名的平台，直到2023年8月啟用“華潤隆地”。

據華潤隆地官網資料，如今主營業務包括綜合物業管理平台、資産管理平台以及生态圈業務。

目前，華潤隆地綜合物管平台擁有三大物管品牌，分别為華潤物管、昇捷物管及領先物管，在管伙數約20萬伙，在管面積已超1.4億平方呎。

當然，華潤隆地不是純粹的物管企業，深究其如今的業務框架，更像是香港版華潤萬象生活，既包含物管業務，又囊括商業運營。

早在2023年10月就有消息稱，華潤隆地選擇花旗、中金和摩通作為房地産投資信托基金(REITs)在香港IPO的保薦人，該IPO規模為5億至10億美元。有關REIT将僅包括其在香港的寫字樓和零售資産，估值約達200億港元。

2024年，華潤隆地在商業物業收購上繼續大展拳腳，頻頻出手收購商業物業，像是為了謀求商業REIT上市。

2024年2月，華潤隆地向香港本地投資者羅守輝收購了位于新界的葵芳匯基座商場，交易總額為3.1億港元，項目總建築面積約2.2萬平方呎。

8月，斥資約5.4億港元收購麗新發展和帝國集團擁有的将軍澳藍塘傲中海濱商業中心Greenwich Village和停車場，總建築面積約10.25萬平方呎。

12月底，完成對香港房屋協五個屋苑商場的收購，包括土瓜灣欣荣商場、長沙灣喜荟、喜韻、喜盈及喜漾共五個社區商場在内的商業零售資産包。

在大膽擴張的一年後，華潤隆地業務數據錄得正向增長，2024年營業額同比增長12.2%，利潤總額同比增長32.7%，淨利潤同比增長37.3%。住宅在管伙數達20.9萬伙，在港員工8294人，在管伙數、停車場管理數量已躍居香港物管行業前二名。

正向增長的勢頭延續到了2025年，一季度營業額同比增長7.5%，利潤總額同比上升6.4%。

今年1月份，市傳新世界發展尋求90億港元出售位于香港尖沙咀的K11 Art Mall給華潤隆地，但因價格分歧陷入僵局。據報道，華潤隆地只願意出價60億港元，低于新世界的預期。

K11收購僵局至今，華潤隆地暫無其他任何商業物業的購入動作。

豪宅熱

對于此次豪宅出售，有知情人士指出，華潤隆地鐘情經營商場項目，近期香港豪宅市場氣氛不俗，亦看準時機沽貨。

近期，在取消房地産限制措施和大量中國内地買家涌入後，香港豪宅銷售在經歷了多年低迷後出現復蘇。

6月24日測量師行萊坊發布2025年第一季度《全球超級豪宅報告》，香港排名第6，錄得42宗成交，按年增加17%，交易金額亦達到6.9億美元。。

整體而言，截至今年一季度末的過去12個月中，全球超級豪宅總成交達到2055宗，中國香港以229宗排名全球第三，僅次于迪拜及紐約。

中原研究部數據則顯示，上半年香港2000萬港元以上豪宅成交1117宗總值550.47億港元，其中二手豪宅成交631宗同比升15.6%，一手豪宅成交486宗同比跌28%。

特别是山頂南區一二手豪宅成交合計70宗，同比升18.6%，總金額約57.09億港元，同比跌19.5%。

另據有關數據，截止目前，香港住宅平均租金回報率約3.3%，華潤隆地持有的兩個豪宅租金回報率處于1.2–1.5%的極低區間。

豪宅市場熱度不減，而項目的回報卻並沒有随之有太大回升。對于華潤隆地而言，豪宅僅占其資産池極小部分，不如趁着市場熱度高漲及時沽貨，換取更多的現金流為後面買入高質量商業項目做準備。

這麼看來，華潤隆地離REITs上市似乎又近了一步？

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