華僑城物業南京豪宅主動降費 誰是赢家？

觀點網 近期，又有物業公司主動給旗下在管項目降費了。

7月20日，南京河西豪宅華僑城天鵝堡的物業服務公司華僑城物業，主動宣布降低物業費，從3.1元/平方米/月下調至2.6元/平方米/月，降幅約16.13%，同時承諾提升服務品質。

資料顯示，天鵝堡花園位于南京建邺區雙閘街道江僑路1号，是華僑城大型綜合體的三期地塊。

項目一共由13棟住宅樓、1棟公寓和1所幼兒園組成，其中4棟住宅樓層高16F，9棟住宅樓30F，戶型建面約160-291平方米。項目自2019年8月入市，2022年6月底交付，前期物業為華僑城物業。

根據貝殼數據顯示，南京天鵝堡花園二手房挂牌均價為47226元/平方米，妥妥的豪宅。然而就是這樣一個高端産品，近期上演了一出業主與物業之間的“攻防”大戲。

降價由來

實際上，華僑城物業與南京天鵝堡業主之間的矛盾在去年就已有伏筆。

2024年2月4日，天鵝堡花園小區業委會籌備組第一次會議召開，並于4月28日至5月3日期間召開了關于成立業委會的第一次業主大會。

從結果上來看，天鵝堡首次業主大會可以說是以業主方的失敗告終，因為本次會議投票的三個議題均由于參與度未能達標導致未能通過，其中一個議題為選舉産生第一屆業主委員會委員。

針對此次事件，業主方當時分析出了三個原因：開發商及商業占比較大，自持面積占總面積的接近11%、商業面積占比超過6%，但參與度較差；個别反對業委會成立的業主散播謠言；以及物業對業委會成立的公然阻撓，包括電話聯繫業主明确要求業主不參與業委會成立投票、邀請衆多不明身份的賬号進入物業微信群發布謠言等。

首次業主大會雖然未能成立業委會，但籌備工作的依次展開還是給了物業很大的緊迫性，對小區的提升産生了非常積極的影響。如在第一次籌備組會議（2月4日）召開後的3月24日，華僑城物業發布了關于綠化增補、公區維修、公區提升改造等諸多品質提升計劃等。

在去年底時，南京天鵝堡美好家園微信公衆号發布了一篇名為《致天鵝堡業主的一封信》，文中算了一下賬，當時天鵝堡實行的物業收費標準為基礎物業費1.9元/平方米、公攤費用0.8元/平方米、特約服務費1.2元/平方米。據此估算，住宅部分每年物業費加公共收益收繳總額約1000萬元，除去公攤亦有800余萬元。

然而，高昂的物業費並未能帶來與之相匹配的服務質量。文中用了不少的篇幅來吐槽，小區内公共區域的實際維護狀況與預期相去甚遠，綠化景觀養護不力、地庫設施磨損、遊樂場區域設施嚴重破損、日常服務工作存在諸多疏漏等等。

因此文中提出了兩項解決方案：一是重簽物業合同，針對物業服務職責與標準、空置房屋與特約服務費等重新進行約定；二是直接換一家物業公司。

就在今年6月24日，該小區發布了公開選聘物業服務企業的方案草案，當中提到物業服務企業可自主報價，其中住宅物業費最高不超過3.1元/平方米/月(不含公攤)；商業物業費最高不超過6元/平方米/月(不含公攤)。

後來在7月7日，該小區又發布了召開2025年第一次臨時業主大會會議的通知，會議僅一個議題：是否同意繼續聘用現物業華僑城物業（集團）有限公司南京分公司為小區提供服務。

本次臨時業主大會發放、回收選票的時間自7月23日至8月5日，統計選票時間為8月7日，華僑城物業的去留結果也将在那個時間揭曉。

物業難題

或許是感受到業主們的意見，又或許是為了擔心丢盤，華僑城物業妥協了。

在選票發放前，7月20日，一份《關于優化天鵝堡花園物業服務方案、降費提效的告全體業主書》被公布，華僑城物業宣布降低南京天鵝堡小區物業費，計劃将現行物業費3.1元/平方米/月下調至2.6元/平方米/月。

並且還承諾降費絕不意味着降質，公司将投入更多資源用于專項公共區域維修改造及綠化景觀升級、優化服務流程、深化溝通協作等。

為了實現承諾，華僑城物業方面決定增加人員配置，從原來的小區保安團隊18人、保潔人員30人、自有物業人員18位，總共66位物業工作人員，擴張至總人數81人的項目服務團隊，包括管理團隊5人，保潔30人，安保24人，綠化8人，客服8人，工程6人。

對于華僑城物業而言，盡管條件變得更為“艱難”，這個豪宅盤依然值得守住。

天鵝堡小區總占地面積8.82萬平方米，總建築面積28.54萬平方米，以19.44萬平方米的住宅收費面積，即便是降價後，每年能夠收取的物業費依然高達606.53萬元，而且作為前期物業公司，只要不被業主解雇，就能無限期地做下去。

從當前形勢來看，物業費降價早已屢見不鮮。自去年以來，全國各地已有不少住宅小區實現了物業費下調，幅度基本集中在20%-35%區間，甚至還有物業費“腰斬”的項目存在，對比之下，華僑城南京天鵝堡小區的降價幅度並不算很高。

南京也有通過更換物業成功降費的案例，比如河西中部海玥花園小區原物業為海玥物業，物業費高達11.5元/平方米/月，更換了華潤物業後下調到9.1元/平方米/月，降幅20.87%；還有江北雲曜府小區在今年7月将原先的卓越物業換成萬科物業，物業費也從3.4元/平方米/月降至2.7元/平方米/月，降幅20.59%。

值得注意的是，除了降費潮之外，物管行業當前還存在另一股由物管公司發起的潮流——物業撤場潮，撤管的原因大部分是收繳率不佳、公司入不敷出等。

不久前，栖霞建設物業宣布退出南京東方城小區的事件傳得沸沸揚揚，因為該物業公司已為小區提供服務長達30年之久，但最終卻因連續幾年虧損而選擇主動退出；同樣是在近期，怡置物業亦表示因“物業費低、管理成本高、部分業主長期拖欠物業費”等原因，計劃退出南京江與城小區物業服務。

降價潮與撤場潮的同時存在，似乎代表着這個行業正在往艱難的方向前行。

在此次南京天鵝堡降費事件中，業主方明确表示，這不是對現有服務的全盤否定，而是通過建立更科學的契約關繫，激發物業服務的内生動力，最終實現物業用心服務、業主放心居住的雙赢局面。

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