觀點與美的置業劉隽對話：尋找金色的牧場 | 博鰲·融合的力量

編者按：2025年，面對新的環境，企業與個體正在加速打破邊界，不斷向外學習與交流，尋找互融互通的合作機會。

因應時代演變，博鰲房地産論壇升級為博鰲房地産論壇繫列活動，繼續推出“2025博鰲觀點訪談”繫列報道——“博鰲·融合的力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透産業壁壘，帶動産業鍊及經濟的發展和升級。

觀點網 “黃羊的硬角若是斷了，又有誰能接得上呢？命里的磨難若是到了，又有誰能躲得開呢？”

中國當代作家張承志不止一次在多篇小說中，引用了蒙古民歌《紫紅快馬》中的這段詞。

在張承志的《金牧場》里，阿勒坦·努特格是以額吉為代表的一衆蒙古牧人心中的金黃草原、神之家鄉，也是他們即将遷徙而去的唯一目的地。即便尋找金牧場的兩年中，草原與雪災無情地磋磨着牧人們，他們依然義無反顧地找尋着心中純淨理想的阿勒坦·努特格。

為了追尋刻在心中的信仰，牧人們可以跋山涉水地前進——正如為了保護最珍貴的品牌資産，美的置業選擇急流勇退，當一只逆着羊群往回走的黑羊。

6月的草原已進入豐茂期，綠草如茵、野花遍野，觀點新媒體與美的置業企業發展中心總經理劉隽進行了一場深入的對話。

來自内蒙古的劉隽，身上帶着北方漢子的爽朗。而文科專業為他的思考與邏輯鍍上一層細膩的詩意，十年制造業工作經歷則讓他對房地産行業有着不一樣的深刻理解。

在劉隽看來，美的置業上市平台剝離重資産是生存之戰中的戰略取舍。發展機會與保安全、保口碑之間，美的置業的“金牧場”是品牌與口碑的絕對安全。

“用美的創始人何享健的話來說，用畢生精力經營一家企業，就是要做好産品、善待業主。我們要做百年老店，這也是美的置業到今天還存在的最大因素。”

制造業基因

尊重常識去做事，這個道理並不高深。

制造業基因為美的置業帶來的不只是進入房地産行業的資本底氣，更有每一步落地時的謹慎，以及遵守商業規則與商業邏輯的價值觀。

從進軍房地産行業，到如今毅然剝離重資産，美的置業所走的每一步，都是延續“尊重常識”這項價值觀的結果。

以制造業的視角看待房地産行業波動起伏，過去快速向前走的時候，有時忘卻了常識：以前買地每年按照5-8%銷售價格遞增做測算，但怎麼可能存在永遠上行的市場？這顯然不符合常識。

在劉隽看來，供需關繫處在變化之中，按照常識很難保證每年都增長，過去只是用兩三年的經驗推測未來十幾年的增長。

但當所有的羊群都在往一個方向走時，沒有人敢做往回走的黑羊，因為這只羊的機會成本太大了。

而美的置業其實一直以來對供需關繫都飽含敬畏之心。

過去，基于理性的思考，美的置業的發展很謹慎，基于風控的需求在買地決策時不會給一個“定價會比旁邊項目價格更貴”的預期，這不是對市場和産品信心不足，謹慎的另一面也可以是對市場的敬畏和更高的風控能力。

據悉，美的置業每年都會做庫存減值，“我們的經驗和知識來自于制造業，超過半年的庫存就要做減值準備，這源于制造業傳承給房地産最寶貴的基因，也是企業力争成為一名馬拉松長跑選手的長遠考慮”。

資本逐利，傾向于用最小的錢賺取最大的收益，也正是這樣的想法裹挾着參賽者們在對政策的觀望中很難準确找到離場的平衡點。畢竟除了在技術層面探讨業務邊界之外，戰略就是時機。

當風暴席卷全行業，美的置業做了第一個剝離重資産的黑羊。即便重商是企業的本性，美的置業卻更重人性化，也看重口碑對品牌的重要性。

黑羊的邏輯

2025年中國房地産行業正處于深度調整期，整體呈現“止跌回穩”趨勢，但投資收縮、降杠杆與風險出清仍是核心任務。

對于美的置業來說，剝離重資産，一方面要讓市場看到美的置業負責到底的态度，另一方面也是為過去遺留問題留足處理空間。

交付是美的置業的底線。

因此，過去幾年美的置業花了大量的資金在股權歸邊上。

房地産大多是單項目封閉公司運作，過往幾年合作項目單方股東無力出資所引發的合作糾紛非常普遍。哪怕過去兩年恰恰是買地的最佳時機，為了消化這些合作糾紛，确保交付，美的置業只能做戰略取舍，花重金完成和合作房企的股權歸邊。

在地價回歸理性的節點，美的置業基于過往合作項目交付的底線錯失了一些逆周期操作的機會。

在所有企業風險管理中，排在第一位的就是品牌風險，企業知名度越高，品牌便越承受不起一點風險打擊。

所以，美的置業對安全的極度在乎，背後亦是對品牌的極度珍視。

尋找金牧場

當舊牧場資源即将耗盡，牧人們就會轉向尋找水草豐沃的新牧場。房地産行業尚未出清完畢，但産品運營的轉向亦是時機已到，美的置業采取的措施是“左手剝離，右手拓展”。

2024年下半年，美的置業啟動重資産業務剝離計劃，聚焦代建管理、商業運營、物業服務、建築科技等輕資産賽道。

2025年也是美的置業代建業務的新起點，從股東代建進一步正式踏入第三方拓展市場。

代建業務2025年上半年新增簽約面積71萬平方米，在無錫、徐州、貴陽等深耕城市均有落子。

無錫東望府

就在采訪當日到來前，美的置業無錫東望府開盤入市，首推158-310平方米大平層豪宅，頂豪項目首開銷售金額達4.72億元。盡管開盤單價比片區市場均價高出5000元，熱銷成績在一定程度上仍刷新了無錫高端住宅市場的認知。

據介紹，無錫東望府項目原本是一家民企與城投的合作項目，美的置業接盤代建，接下了原民企的5%股權，在規劃不變的情況下全面修改産品。

為了打造真正可以打動客戶的好産品，團隊12次推翻原有規劃，犧牲兩棟樓宇換取極致采光與景觀面，只為以“東方園林美學+現代人居需求”為設計原點，真正實現從“造房子”到“造作品”。

從項目啟動以來，30天示範區開放，62天會所開放，96天樣闆間開放，129天首開……美的置業在東望府項目上展現了全周期運營能力，也發揮了公司品牌、資金和美的體繫制造業基因的協同優勢。

實現“輕資産”運營的同時，美的置業還達成了同等地段二手房項目1.5倍的溢價空間。

東望府項目受到當地客群的高度認可，銷售成績也填補了美的置業在純粹改善高端項目代建領域的空白，證明了在高端住宅上的操盤能力。

東望府的成功案例，也充分彰顯了美的置業做代建業務的運作邏輯，是基于後房地産時代，業務和資本分離的背景，深刻理解委托方的需求，以專業化、全周期的代建代運營服務為客戶創造新的價值，從而為團隊帶來開發管理收益。

過去地産是資本和業務捆綁，既買地也開發，未來可能就是專業的人做專業的事。美的置業作為有産品和客戶運營經驗的專業者，瞄準的不僅是代建代售，更包含後端運營等全周期服務。

美的置業做代建是基于資本和管理會分開的戰略判斷，為開拓新領域提前鍛煉能力。

沒有養活原地産團隊的需求，美的置業代建的态度堅決：絕不卷代建費，絕不做品牌租賃。

遇到出價太低的代建項目，美的置業會選擇放棄，因為資金匹配不上團隊，産品品質就很難保證。美的置業更關注代建費外的收益，以小股操盤的邏輯，項目賣得好，最後收益也更高，是多方共赢的事情。

美的置業也絕不允許做品牌租賃，品牌租賃屬于共享不共建，基于安全和審慎的原則，美的置業選擇的每一個項目都一定要讓風險受控，對美的置業這個品牌負責。

未來的需求會是‘K’型的，往上走的是改善型和高端産品，往下走的是剛需。對于民營企業來說，在改善型和高端産品中打磨差異化的競争力可能更有優勢。

因此，美的置業代建業務的拓展地圖也會選擇品牌深耕多年且有一定影響力的城市，再選擇供需相對安全健康的小片區。

美的置業期望在所選擇的核心城市中擁有高品質的身份圖像，讓美的置業每到一個城市，都成為這個城市里的精品締造者。

蒙眼狂奔的時代已經結束，民營企業的最終競技場會在細分市場上。

在此背景下，美的置業的代建代運營能力正沿着細分賽道精準發力，除了住宅代建外，在物業服務、醫療康養、産業園、商業等領域構建差異化競争力。

針對輕資産運營鍊條中的物業、醫療康養闆塊，美的置業通過美置服務打造了“尊享怡悅”四大差異化路線，從精細設計入手升級客戶服務體驗；旗下醫療康養專業品牌美置美康，深度聚焦“适老化”的服務改造，在産品體繫、設備巡檢維護、醫療康養場景重構等方面叩向生命關懷的最後一道大門。

在産業園闆塊，美的置業緊扣産業邏輯，從“開發銷售”轉向全周期服務、從“單點招商”轉向生态構建、從“空間供給”轉向價值共創，向業主方提供代建、代招商、代運營的全鍊條、一體化的服務，為園區業主或投資方提供從開發建設到招商落位再到持續運營的全周期解決方案。

這種基于細分市場的代建代運營能力深耕，既是對行業轉型的深刻回應，也是美的置業以專業能力賦能合作伙伴的核心邏輯。

博鰲·融合的力量 | 這里沒有邊界，只有無限可能。

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