觀點與李長江面對面：物業未來可能的模樣 | 博鰲·融合的力量

編者按：2025年，面對新的環境，企業與個體正在加速打破邊界，不斷向外學習與交流，尋找互融互通的合作機會。

因應時代演變，博鰲房地産論壇升級為博鰲房地産論壇繫列活動，繼續推出“2025博鰲觀點訪談”繫列報道——“博鰲·融合的力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透産業壁壘，帶動産業鍊及經濟的發展和升級。

8月12-15日，博鰲房地産論壇繫列活動舉辦之際，博鰲物業暨城市服務大會也将同步進行。我們通過采訪、調研及研究，深入洞察物業與城市服務的企業和代表性人物，在行業面臨新的歷史發展機遇時，剖析他們的所思、所想與所獲。

觀點網 6月的廣州已進入汛期，幾乎每一天都會不定時地下好幾場雨，19号這天也不例外。

當天，觀點新媒體邀請到一位重磅嘉賓——李長江，進行了一場輕松愉快的交流。

李長江是一個很有生活氣息的人，與他近距離接觸，並不會覺得是一個身居高位的人，更像是住在隔壁的熱情豪放的老大哥，平易近人且熱衷分享。

這些特質或許跟他長期從事物業服務工作有關。

在進入物業行業的幾十年時間里，李長江做過一線工作人員，為許多業主提供過服務；後來一步步成長為行業大佬，屢次帶領行業走在變革前沿，因此也被同行們尊稱為“物業教父”。

在這次面對面交流中，李長江向我們分享了許多他對行業的一些看法。

物業的大勢

談論如今的物管行業時，物業費降價這個話題是繞不開的。

去年6月1日，重慶開始施行新版《重慶市物業服務收費管理辦法》，這是物業費降價話題的開端。經過一年時間，武漢、青島、南昌、銀川、蘭州等地陸續跟進，逐漸掀起一股物業費降價的潮流。

目前，全國各地已有不少住宅小區實現了物業費下調，幅度基本集中在20%-35%區間，甚至還有物業費“腰斬”的項目存在。比如重慶金樾山别墅項目，物業費從4.5元/平方米降到了2.09元/平方米。

對于這股降價潮，李長江認為是不可阻擋的，雖然對行業造成了比較大的困擾，但這已經成為一種趨勢。

在降價潮形成之初，全國各大物業管理公司均對此較為抵觸，但在行業大勢面前只能選擇接受。目前有不少物企采取主動降價的方式适應這個變化，甚至還有物企公開宣布不再收取物業費。去年底，廣西柳州新華庭小區物業公司就發文表示，若能續簽合同，自今年開始将免繳物業費。

不過也有許多物企接受不了業主的降價要求，選擇了撤退，于是産生了另一股潮流——物業撤場潮。

不過，物業撤場潮早在物業費降價風波之前就已形成，許多上市物企在年報中亦有披露撤管的規模，撤管的原因則主要是收繳率不佳。因此，物業費降價只是加劇了物企撤場潮的原因之一，而非主要原因。

在降價潮與撤管潮之外，還有物企選擇走出第三條路，個中典型就是萬物雲。

為應對物業費降價的問題，于去年12月舉行的“睿見大會”上，萬物雲創新性地提出了“彈性定價”機制，並于今年6月3日将其服務標準向行業開源。

所謂“彈性定價”，其實是一種按需收費的定價機制。具體來看，萬物雲一共梳理出了508項作業清單，其中的158項為基礎服務，是必選項；另外350項作業為可選服務，業主可以篩選需要的服務内容與頻次，再根據所選部分的情況來增加物業費用。

從機制上來看，萬物雲“彈性定價”将物業服務選擇和定價權交予業主，可以有效解決業主對“質價不符”的質疑。因此該機制一經發布，便引起了全行業的關注與讨論。

目前，“彈性定價”收費機制尚未在行業普遍的推廣與應用，但李長江對這一機制十分認可，而且他很有信心地表示：“彈性定價就是行業未來的方向。”

不過，李長江覺得“彈性定價”仍存在定義不清晰，首先就是名字。他認為“彈性定價”這個稱呼不夠直接，相比之下，“業主定價”會更清楚明了。

模式的對比

在“彈性定價”以外，李長江還提出了其他幾種物業費收取模式——法團式物業管理、業主自治、大管家（經紀人）模式。

從模式上來看，“彈性定價”歸屬于包幹制範疇，這是國内最為主流的物業模式，也是上市物企最主要的收入來源。以中海物業為例，2024年來自包幹制物業服務的收入約為104.27億元，占總收入比例的74.4%；而酬金制收入僅有2.39億元，占比1.7%。

李長江介紹了香港的物業模式，其實與内地的酬金制十分接近，但他認為内地是“假的酬金制”，而香港基于法團式物業管理的酬金制，才是真正可行的酬金制。

酬金制管理模式是指物企與業主委員會或業主大會約定固定酬金比例，物企按合同約定提取酬金，其余物業管理成本支出由業主共同承擔。相比于包幹制，酬金制下的物業管理效率與透明度更高，同時也能有效避免物企在利潤導向下降低服務質量。

與香港相反的是，内地物業管理采用酬金制的項目遠少于包幹制，李長江表示，這是因為内地的酬金制並不完整。

他指出，酬金制對業主的要求比較高，也需要每家每戶都按時繳費，這在内地很難實現。而香港由于業主立案法團（類似内地業主委員會）的存在，對業主或物企的約束力都要比内地更高。

“第二個模式是業主自治，但這個模式還有很長的路要走。”

業主自治指的是摒棄物業公司，由業主自行管理小區。這種方式在台灣地區比較普遍，當地稱之為自營式物業管理。

在大陸也有業主自治的小區範本，比如廣州祈樂苑小區。自2015年2月解雇物業公司至今，該小區自治自管的時間已經超過十年，期間僅漲過一次物業費，2023年實現所有收入達550萬元，收入結余全部投入到小區公共設施建設等。可以說，這應該是許多人理想中的“物業管理”了。

不過，李長江認為業主自治在大陸是很難普及的。在沒有第三方存在的情況下，小區自治極度考驗業委會與業主的覺悟，甚至要求每一位業主都參與到小區管理中，期間很難保證沒有矛盾發生。

因此，李長江提出了第三種模式——物業“大管家”模式。

在李長江的暢想中，“大管家”模式下物業行業會出現一類經紀平台公司，而物業公司則是慢慢轉變為各類專業公司，並且與經紀平台有合作關繫。

當房子的主人（業委會）産生了需求（綠化、保安、設備維修等），就會交予管家（經紀公司）去打理，這時候管家就會按照主人的要求去挑選，並最終選出一家專業公司（物業公司）來上門服務。

這個模式有些“撞臉”美國物業的管作分離模式：作業環節由外部供應商提供，物管公司僅承擔咨詢顧問、費用收繳等“管家”職能，物業費相當于管理利潤。其中的典型物企代表為北美最大住宅物管公司FirstService。

李長江對“大管家”模式同樣很看好，雖然目前國内尚未出現過相關案例，但他還是“相信未來會出現”。

未來的賽道

随着行業的發展，物企們不斷地在拓展自身業務邊界，且在進入存量周期後愈演愈烈。

比如在去年12月，萬物雲宣布成立新丹田物業，正式進軍校園和醫院市場；今年6月26日，力高健康生活宣布調整上市募集資金用途，計劃将未動用部分的51.3%，約5230萬港元投入到“社區康養服務”領域。

也有部分物企瞄準了一些“冷門”賽道。

6月19日，世茂服務公告稱，間接全資附屬公司出資約2.4億與無錫星河投資咨詢合伙企業（有限合伙）成立有限合伙企業，以在遼甯省開發葫蘆島區域冷鍊物流項目的投資及運營。

更早之前，還有宋都服務做起了礦業生意。去年2月，宋都服務以1.5億元投資黃金精煉代工項目；10月，公告稱拟向阜陽逸航礦業配發7.68億股。

李長江認為，住宅業态依然是當下大部分物企的基本盤，這也是他比較看好的業态之一。此外，公建物業也是能夠“保值”的業态方向，因為有政府信用背書。

公建物業背後基本與政府機構挂鈎，在整個經濟周期中，政府機構還是更值得信任。

與此同時，對于大部分人都看好的商寫業态，李長江則持相反态度：“商寫的坑是最大的。”

他指出，以往商寫業态的出租率常年居高不下，利潤率也比住宅更高，因此備受行業追捧。但今時不同往日，有許多企業在受到大環境沖擊之後搬離寫字樓，選擇了其他更為節約成本的經營辦公場所。

這也導致現在寫字樓出租率下滑，空置率攀高，物企能夠得到的利潤也因此大打折扣。

李長江之所以作出上述論點，是因為他認為未來整個行業的物業費都将處于下降趨勢，“物業這一塊無論是住宅、園區還是商寫（等業态），物業單價下降的趨勢都是顯而易見的。”

以下為觀點新媒體與李長江先生的對話實錄（節選）：

觀點新媒體：當前物業行業面臨哪些主要挑戰和瓶頸？

李長江：整個行業的規模沒有了增量，而且價格是朝下的，也就是物業費越來越低，增值服務越來越難做。此外，物業團隊的素質、專業程度同過去相比也減弱了。

觀點新媒體：您認為各個業态未來的物業費都會下降嗎？

李長江：都降。物業這一塊無論是住宅、園區還是商寫（等業态），物業單價下降的趨勢都是顯而易見的。

觀點新媒體：在當前經濟形勢下，您更看好哪個業态？住宅、商寫、公建亦或是其他？

李長江：在當前經濟形勢下，我仍然看好住宅，雖然住宅小區里會産生比較多的糾紛，收繳也比較難，但大部分上市物企還是離不開住宅基本盤。

現在商寫的坑是最大的，以前商業寫字樓出租率高，可以達到七八十，但現在衆多公司選擇從寫字樓里面退出來，轉而租賃價格便宜、物業費更低的項目，所以商寫出租率是下降的。

另外租金價格也下降了很多，可能會沒有什麼收獲，包括利潤、規模、收繳率都會降低。而在跟甲方談空置費的時候，甲方往往是不給的，或者只給一點。

公建方面還不錯，因為公建物業大部分是政府的。物業行業未來有好一點前途的，還是要做公建物業、公共服務、城市服務。

市政環衛、園林養護、旅遊景區管理等等，屬于政府剛性支出。從長期來看的話，國家政府是最可信的。

觀點新媒體：您如何看待萬物雲提出的“彈性定價”收費模式？

李長江：我是非常認可的，但是宣傳還不夠，“彈性定價”（這個命名）一般人聽不懂。

實際上我們住的小區，無論有沒有物業，每個月都有固定的支出，比如設施設備的運行費用、電梯與管道維修以及各種大小修等等，這些是必須要花的錢，但是很多業主不知道，這些其實就是“彈性定價”里面的必選項。

所以不應該用“彈性定價”（這個命名），站在讓别人聽得懂的角度，應該用“業主定價”、“按需定價”之類，就是讓業主自己定價，說多少就多少，只要在定價的時候不要把每月固定支出漏了就行。

“彈性定價”是以後的模式、方向，未來就是讓業主自己定價。不過，目前“彈性定價”機制還沒有得到業主的信任，業主不相信你，認為你可能說話不算數。

觀點新媒體：在“彈性定價”收費模式中，如果小區内業主對所需的服務意見不一應該怎麼辦？

李長江：毫無疑問是少數服從多數的，需求最後都是由業委會來提，它代表的就是所有業主，所以說叫“業主定價”更好，理論上“業主定價”是由物業整個統一存在的。

其實還有另外的可能，那就是法團式物業管理、業主自治和大管家模式。

觀點新媒體：這幾個模式有什麼差别？

李長江：法團式物業管理主要是香港那邊的，其實跟大陸的酬金制一樣，只是由于香港嚴格按照法規行動，基本上業主都會按時繳交物業費，相比之下大陸的酬金制就是一個假的酬金制，有許多業主都不交費。

另外一個模式是業主自治，就是沒有物業公司，由業主自行管理。業主自治在國内做起來比較難，盡管也有典型案例存在，但大部分都是不行的，（業主自治）未來還有很長的路要走。

最後一個就是大管家模式。業委會負責請一個職業經理人，相當于是小區里的一個大管家，如果小區有需求了，業委會就授權管家去找各種清潔公司、綠化公司、保安公司等等提供服務，打理這個小區。

然後，未來的物業公司會慢慢轉變為各類專業公司，這時候市場上就會出現物業經理人公司，就像那些足球明星都會有的那種經紀人。

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