觀點與梁國強對話：新世界中國市場之道 | 博鰲·融合的力量

編者按：2025年，面對新的環境，企業與個體正在加速打破邊界，不斷向外學習與交流，尋找互融互通的合作機會。

因應時代演變，博鰲房地産論壇升級為博鰲房地産論壇繫列活動，繼續推出“2025博鰲觀點訪談”繫列報道——“博鰲·融合的力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透産業壁壘，帶動産業鍊及經濟的發展和升級。

觀點網 廣州周大福金融中心43層會議室，落地窗外珠江新城的天際線盡收眼底。新世界中國華南及華東區域總經理、市場營銷部及物業管理部總經理梁國強打開話匣子，語氣笃定中又透着幾分輕松。

新世界中國華南及華東區域總經理、市場營銷部及物業管理部總經理梁國強

梁國強是企業管理專業出身。自2002年加入新世界中國至今，他在營銷領域積累了深刻的感知。

2024年下半年，政策工具箱的開啟悄然改變了樓市寒冬的底色。憑借靈敏的嗅覺，梁國強帶領他的團隊打了一場“勝仗”。

半年前，新世界中國将其24/25财年（2024年6月-2025年6月）銷售目標從110億上調至140億元。而到2025年5月底之前，該公司也已經完成調整後目標的95%，即銷售金額達到134億元。

新世界中國為何能交出逆周期成績？在地産行業轉型期，如何看待政策潮之下的挑戰與機遇？

通過這一次對話，我們從梁國強口中找到了一些答案。

市場底初現，核心城市率先“踩實

2024年可能是中國房地産行業政策最眼花缭亂的一年。

以5月央行“史詩級”新政拉開序幕：首套房首付比例降至15%、公積金貸款利率下調0.25個百分點；9月，中央政治局會議提出“要促進房地産市場止跌回穩”；10月，“四個取消、四個降低、兩個增加”的出台，延續了寬松的氛圍。

再疊加全年超800項松綁限購、降低交易成本的地方政策，政策組合拳将居民購房門檻壓至歷史低點。

“一繫列政策出台，反映出決心、力度都非常大。”梁國強表示，去年國家層面已明确提出穩住樓市、穩住房價，並大力促進房地産業健康發展。同時，各地根據自身情況，制定針對性強的工具箱，為市場提供有效支持。

政策力度空前，目前分析人士普遍的認識是“政策底”已現，不過市場底部在哪里？似乎還是未見分曉。

但梁國強認為，“市場底”不是一個能夠被明确找到、被量化分析的“點”，而是行業、政策面、消費者和大經濟層面四個因素互動下“紮實築底”的一段過程。它不會轟轟烈烈，反而更像一次悄然發生卻信号明顯的“預期逆轉”。

從去年年中起，房地産市場呈現逐步回暖趨勢。

“今年在一線城市中，一月份的市場觀望情緒較濃，但三月份迎來第一季度的高潮，成為市場驚喜。”梁國強說，盡管四月份受外圍經濟和關稅影響有所回調，但五六月份數據正在持續好轉。

沈陽悅景·新世界5月荣登沈陽商品住宅銷售額榜首

在此過程中，雖然難以預測全國房地産市場的底部位置，但如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等一線和新一線城市，進入穩步築底階段。

梁國強提及一個硬性指標--統計數據顯示，2025年1月，全國百城新建商品住宅庫存規模為44737萬平方米，環比減少1.2%，同比減少11.0%。“這已是庫存率連續超過24個月下降，持續去庫存讓市場形态更穩。”

另一方面，一線和新一線城市土拍市場在今年第一二季度開始出現溢價現象，且溢價具有一定普遍性。買地主體也從此前幾乎由央國企主導，逐漸轉變為開始有民企、外企等參與。

“這些信息都充分反映預期在逐步做出改變。”梁國強指出，預期的重要性甚至超過現實成交。

他亦表示，目前全國大中型開發商們新開盤的售價已非常務實，溢價大幅縮小，“從這個角度，市場已逐步回歸到提供好房子、創造合理利潤的高質量發展目標。”

由此也可判斷出，現時一線城市及強中心城市的樓市已開始逐步築底的階段。

新世界的底氣，140億目標與産品制勝

市場修復過程中，核心城市核心地段的高質量資産，正率先“跑出來”並赢得市場承接。

新世界中國正好抓住這波行情機遇。

除擔任公司華南及華東區域總經理外，梁國強亦負責新世界中國市場營銷部和物業管理部工作。

在他看來，新世界從來不是“市場底部”的被動等待者，而是迎接、托底、帶動市場向上的引領者。

在廣州珠江新城凱旋新世界項目，一位買家剛以超過20萬元/平方米的價格簽下購房合同。作為樓市風向標和高價值物業代表，該項目再次成為廣州CBD成交規模最大、成交金額及均價最高的一手新房項目。

廣州凱旋新世界-核心資産穿越周期

去年至今，廣州番禺耀勝尊府、廣州荔灣新世界·天馥，沈陽的悅景·新世界，新世界中國旗下多個項目正不斷刷新區域成交紀錄。

對政策趨勢的精準研判和良好的銷售态勢，促使新世界中國加快銷售工作，並在今年年初将财年銷售目標由原定的110億元調升至140億元。

今年1至5月，新世界中國合約銷售金額就達到64.5億元，為去年同期的1.86倍。尤其在5月1日至5月12日期間，新世界中國網簽銷售同比去年“五一”黃金周提升15%。

因此，截至5月26日，新世界中國在24/25财年已實現合約銷售約134億元，占調升後的目標逾95%。

“我們有信心達到甚至略微超出調整後的目標。”梁國強表示。

新世界中國的逆勢增長並非偶然，前瞻性布局和雙輪驅動戰略是其穿越周期的核心武器。

深耕中國内地市場30余年，憑借母公司新世界發展極具戰略性的眼光，新世界中國旗下項目集中于粵港澳大灣區、長三角、環渤海和東三省門戶等國家級核心城市群的核心地段。

“我們的主要投資項目都在率先回暖起來的城市中。”梁國強表示，當政策利好到來，這些“硬核資産”為新世界的業績增長提供了強力支撐。

“雖然踩對節點很重要，但産品力與口碑才是根本。”他繼續補充表示，目前市場需求分化明顯，能在區位、産品品質、産品力、品牌和口碑上做出差異化，能給客戶足夠信任度和向往度的産品，才會被“主動擁抱”。

而新世界中國正有這樣的優勢：“高質量發展是最近兩年提出來的國家指導綱領，但新世界早于二十年前就開始将高質量發展視為企業核心戰略。”

當現時行業熱議“好房子”時，新世界中國已将理念升級為“好生活”。

據了解，廣州荔灣項目新世界·天馥的交付標準甚至超越許多10萬+豪宅--衛生間感應夜燈的亮度非常柔和，避免夜間如廁開燈影響睡眠；廚房水龍頭出水量和角度控制，不單做到不濺水還能降低噪音，等等。

這種“超越普通人性化需求”的細節，來自對業主生活的深度洞察。

梁國強介紹，在新世界的理念中，國家提出的安全、舒适、綠色、智能等是基礎項，更深度的價值則産生于社區營造，“好房子必須在好社區里，而好社區需要融合城市生态、社區服務和鄰里文化。”

數據顯示，位于廣州白鵝潭核心的人居大盤新世界凱粵灣，近7000戶住客形成的“親融社區”，催生了大量家族聚居與鄰里互助的佳話，推動30%買家來自家族或朋友推薦；而在廣州白雲區的新世界雲耀，老業主復購率則達到50%。

新世界中國深谙圈層構成的真谛，通過清晰的項目定位吸引價值觀趨同的人群聚合成“圈層”，再通過持續叠代的産品力和坦誠的社區運營，形成“相互成就”的良性循環。随着業主的人生進階，又不斷在新世界體繫内升級置業。

“千金買房，萬金買鄰。”梁國強說，當社區能把個體變成圈子，再進階為圈層，就成了不可替代的壁壘。

價值回歸，新世界如何穿越周期？

更重要的是，好房子、好社區應承托生活形态和方式。

通過物業開發與運營的“雙輪驅動”，新世界整合旗下地産、商業、酒店、零售、教育等生态資源，打造出一個個“城市名片”、“城市會客廳”。

深圳蛇口油輪碼頭旁的K11 ECOAST 濱海文化藝術區，“五一”期間首期部分試業日均人流25萬，政府和交警部門不得不介入做交通分流；上海淮海路K11 ELYSEA項目于今年5月宣布了頭部品牌愛馬仕、新加坡立傑律師事務所等重點意向客戶，並與黃浦區政府簽訂戰略協議，有望重塑商業地標，帶動淮海路商圈整體提升；位于廣州萬博中心的城市綜合體耀勝新世界廣場内，廣州第二座K11、大灣區首座K11 Select即将落地。

廣州耀勝新世界廣場煥新城市界面

這些能為客戶提供“可預期的、豐富的生活形态，以及長期價值”的項目，正是新世界得以穿越周期的核心競争力之一。

當不少房企仍在不穩定的市場中踟蹰，新世界中國已憑借對核心城市的前瞻布局、對“好房子+好社區”的極致打磨，以及對長期價值的笃定，悄然跑在了行業復蘇曲線的前端。

展望未來，梁國強表示，國家政策會引導房地産行業朝着更加規範化、有序化的方向發展，市場機制将更加完善，行業的自我調節能力也将增強。

他強調，房地産行業已明顯從之前的粗放式發展進入精細化運營階段，未來将更加注重産品品質、服務質量，以及城市發展和居民生活的深度融合。

房地産行業的價值也将回歸到使用特性和生活本源，即滿足人民群衆改善和提升生活的需求。同時，消費者的需求會更加多樣化，從追求單純的居住空間到追求高品質的生活體驗和場景化的生活解決方案。

房地産市場的分化也将更加明顯，不同城市、不同地段、不同類型的産品将呈現不同的價值和價格體繫。

“核心城市核心地段的核心資産，就是富有恒久特性的。”梁國強說。

在他眼中，價值回歸的春天里，那些真正經得起時間考驗的“核心資産”将無時無刻綻放光芒。擁有這一先決條件的新世界中國，能率先抓住市場先機。

以下為觀點新媒體對新世界中國華南及華東區域總經理、新世界中國市場營銷部總經理、新世界中國物業管理部總經理梁國強先生的采訪實錄（節選）：

觀點新媒體：您怎麼判斷2025年到現在的新房市場氛圍？大家現在已經看到政策底出現，市場底什麼時候可以到？

梁國強：身處經濟大環境當中，大家都有很強的感覺。從政策層面，今年政府工作報告明确提出，持續用力推動房地産市場止跌回穩，更大力度促進樓市健康發展，政策決心、力度都大，且有效針對房地産市場現狀。

從一線城市的市場看，1月大家還在觀望，3月是第一季度高潮，是2025年以來的市場驚喜，其數據和過去兩三年對比變化明顯。4月因外圍經濟、關稅等有點回落，但5月和還沒過完的6月數據持續好轉。

從全國看，地區差異大，但可看到一線城市、新一線城市和中心城市的引領作用。

6月也有很多積極因素，上半年經濟環境、國民信心和自豪感增加，房地産買家也感覺強烈。5-6月份，像北京、上海、廣州、深圳、杭州等核心城市、核心地段的高質量核心資産亮點很多，成交額高的項目不斷涌現。

從新世界的角度看，财年目標完成很好。今年2月28日，集團将新世界中國的年度銷售目標從110億提升到140億，五月底前已完成調整後目標的95%，達134億元。我們有信心達到甚至略微超出調整後的目標。

相比行業其他企業，新世界中國數據未下降且提升，得益于集團前瞻性布局，項目分布在粵港澳大灣區、長三角以及環渤海和東三省門戶等典型一線及新一線城市。

房地産是大規模、大體量産業，與經濟環境體繫互動強。暫時不能預測全國“底”在哪里，但從一線城市和核心城市看，已開始穩步築底。

從硬指標看，全國連續超24個月庫存率下降，持續去庫存讓市場和行業止跌回穩。2025年第一季度、第二季度，上海、深圳、杭州等城市土地拍賣出現普遍溢價，開發主體也呈多元性，有民企、外企進入土地市場。

這些信息，反映買家情緒、消費者預期在改變。

觀點新媒體：新世界中國高端圈層很成功，品牌黏性很強，請問旗下項目老業主復購情況怎麼樣？您認為高端圈層的核心方法論是什麼？

梁國強：從房地産專業發展和運營角度，復購率和業主推薦率是衡量房地産企業産品、社區、發展生态是否受客戶認同的重要指標。

新世界中國在全國有鮮明特性，即有一群粉絲甚至“鐵粉”，每開發新項目，最早關注和入場的往往是這些“鐵粉”。像凱旋新世界，有些買家等新盤入市等了五年，甚至八年。

房地産雖是重資産，但事實證明，也會有復購。

核心方法論首先是堅定信念、長期耕耘，為客戶創造長期價值並賦能，客戶會和我們互利共赢。要讓客戶跟着走，企業自身先要做好，有追求和定位，打造範本性、引領性項目，用領先性、開創性的生活場景和模式激發客戶認同感。

有了好産品、好社區，客戶有了積極反饋，就能建立品牌忠誠度和信心，客戶就會向親友分享，形成螺旋上升循環。

如廣州的耀勝尊府交樓時，業主分享收樓視頻；廣州荔灣區的新世界凱粵灣近7000戶已入住居民，家族式連帶關繫買家和朋友推薦達30%；廣州白雲區的嶺南新世界最新一期産品新世界雲耀的復購率和轉介率超50%；而在廣州珠江新城核心區的凱旋新世界業主涵蓋新世界在珠三角和杭州項目業主，實現交叉購買。

在我看來，房地産也可以成為“粉絲經濟”。但要做到項目的信譽、口碑和決策審慎度高，重視和粉絲的良性互動，關注業主關切點，正視差距並及時修正，擺正站位，把平台、服務、産品、資源整合好，讓業主成為社區主人，實現共生共赢。

在産品打造上，不斷叠代房型、戶型，強化空間效率，每個項目基于城市特性等專門打造且快速叠代。如廣州新世界·天馥項目。交付標準用心，考慮生活方方面面，讓業主覺得做新世界粉絲，幸福感如約而至。

這些因素促成老業主復購和高端圈層的形成與發展。

觀點新媒體：您是資深從業人士，對未來房地産行業長期發展的觀察和思考是什麼？

梁國強：我在房地産領域工作快滿30年，見證了中國房地産業從探索到繁荣再到修正的過程。房地産對經濟大局和社會民生很重要，是衣食住行的重要環節和家庭資産的厚重存在，值得奮鬥、呵護和捍衛其體繫價值。

當房地産信心波動和認知不一致時，正是價值回歸的春天，回歸到使用特性和生活本源。房地産是消費品，是改善和提升生活的重要載體，是生活的重要環節。

接下來，房地産價值會回歸到價值本源，行業會變得更規範有序，企業會自動自覺在規範範疇里發展，着眼于長遠和品牌堅守。

未來，市場分化鮮明，需求層次多樣，消費者更成熟理性。企業要發揮核心優勢，提供生活體驗和解決方案。

新世界會基于自身積累，滿足不同生活場景需求。同時，高質量房子需高質量服務支撐，物業服務、社區構建等會受重視，新世界也會提升這方面價值。

房地産是大體量産業，從2022年起，未來二十年大學畢業生每年超一千萬。到2042年，約3億高素質人群組建家庭，會有新增需求。

最近三個月，市場積極信号多，如人民币價值穩定、資産估值開始逐步修復等，中國經濟有韌勁，人民勤勞，大家應有充足信心。而新世界亦已把握機遇並取得相應成果。

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