待解困寫字樓 輾轉海航、福晟的上海前灘錢隆廣場14億再處置

觀點網 就目前來說，上海即使作為國内大宗交易的核心市場，區域内的不少資産也面臨着無人接盤的局面，其中受沖擊最大的當屬寫字樓類項目。

由于一些企業在行業調整過程中出現“暴雷”情況，因此大量寫字樓資産被執行法拍。但在如今的行情下，能通過拍賣被接盤的寫字樓屈指可數，因此市面上出現了大量以寫字樓作為核心抵押物的不良債權包。

6月9日，據資産交易平台披露的信息顯示，上海福晟前灘錢隆廣場總價約14.027億元的債權将被處置，持有人為中國長城資産管理股份有限公司上海市分公司。

截至3月31日，該項目的債權本金約10.75億元，債權利息約3.277億元。

據此前的相關報道顯示，前灘錢隆廣場曾在2023年11月和2024年1月進行了兩次法拍，起拍價分别為15億元和12億元，但最終全部流拍。因此長城資産将該項目的債權挂牌處置。

資料顯示，前灘錢隆廣場的抵押物具體包括24層寫字樓全幢，建築面積2.46萬平方米；地下一層商鋪5846.23平方米；抵押車庫441個，面積合計2.08萬平方米；

另有售樓處一幢，面積5846.23平方米；兩套住宅，面積合計273.28平方米。並且抵押物已經全部竣工通過驗收，證件齊全。

通過十多年的發展，前灘建設正逐步完善，浦東新區将其打造成第二個陸家嘴的機會接近實現，但福晟集團很顯然已經沒有機會吃到前灘發展的紅利了。受房地産市場調控等因素影響，福晟集團早已經陷入債務危機。

前灘錢隆廣場對于前灘有着不一樣的意義，其項目地皮是上海開啟前灘開發規劃之時出讓的第一塊土地。而其第一任主人是海航集團。

2013年9月，海航集團通過“招拍挂”形式以16.7億元競得錢隆廣場的項目地皮。按當時規劃，項目總投計劃約35億元。截止至2018年出售給福晟集團，海航集團已經在該項目上已經投入25億元，預估還需8億元即可完工。

當時的海航集團正在進行大規模的資産出清，除了前灘項目以外，海航在上海正尋求買家的項目還包括上海淳大萬麗酒店、上海海航大廈項目、上海祝橋倉儲項目、上海揚子江國際企業廣場項目等5個。

彼時福晟集團願意以29億元的價格收購該項目，對于海航集團而言還有4億的利潤空間，可以極大的緩解扣非淨利潤的虧損。擺在海航集團眼前的現實是，它已經連續5年扣非淨利潤虧損了。而交易完成後，所得計29.80億元中的16.2億元資金，也被海航用于償還上海信托的債務。

作為收購方，福晟集團彼時正處于跑馬圈地的最後風光中，對前灘項目也是信心滿滿，想要借此機會打開上海市場。

在收購公告中，福晟集團稱收購的該項目預計将于2019年上半年完成，商業部分将持有作為長期投資用途，住宅将出售。根據公告，該項目估值為41.4億元，扣除收購和後續開發費用後，利潤大約只有3.6億元。

然而現實卻給福晟集團狠狠一擊。在正式接手錢隆廣場的第一年，福晟集團就出現了資金鍊斷裂的情況。

2019年11月，福晟在一年前以“明股實債”形式發起的"信澤福潤一号私募投資基金"産品宣布逾期，這筆總金額為3億元的基金直到2019年年底都未付利息和本金，最終作為導火索引爆了福晟集團的債務危機。

随後，世茂攜金融機構入場為其托底。2020年1月，世茂集團和福晟集團成立世茂福晟平台，雙方将通過聯合平台在房地産開發、舊改城造、建築施工、物業經營等多領域開展合作。自此，前灘錢隆廣場項目就歸屬該聯合平台。

然而世茂和金融機構入局後，項目推進似乎也並不順利。

2020年，購買了福晟前灘項目的豪宅業主們，大批業主為子女購置的學區房因公章被鎖而無法辦理房産證，影響了其子女上學問題，因此為了産權證的辦理而大打出手“搶公章”。

“搶公章”事件的爆發則牽涉到另一家基金機構——上海钜派投資集團有限公司。

在福晟集團發布公告宣布收購前灘項目的當月，上海钜派投資牽頭為該項目建設開發成立了"钜福上海前灘並購私募基金"。該基金分兩期，合計規模7.5億元，到期時間分别為2020年7月2日和9月29日。

然而由于2019年福晟集團因基金兌付逾期而爆發債務危機，導致钜派對自家基金的兌付産生擔憂。

于是在2020年5月，钜派與福晟、世茂兩方共同拟定《钜派投資存量融資債務去化備忘錄》，約定世茂福晟應在今年7月份支付前灘項目本息，如不支付則恢復共管印鑒。

基于三方洽談的順利進展和形成的協議内容，钜派于2020年6月17日發布該基金退出方案公告，稱钜吉投資将持有的錢隆海晟股權轉讓給福晟指定方後，基金退出款項将于2020年7月和2021年4月分兩期支付本金和利息。

然而，在2020年7月31日，福晟正式向钜派發送《說明函》，稱前灘項目涉及兩項建設工程合同及銷售代理合同糾紛案件，導致兌付資金被司法查封凍結，並向钜派提出延長兌付期限的需求。

在與福晟方進行多次的談判和磋商後，钜派方負責上海前灘並購私募基金項目的投後團隊在律師出具公函後，于9月4日從前灘錢隆廣場帶走了上海前灘項目的公章，将其鎖進了中國第一高樓上海中心的"寶庫一号"。

最終，在政府相關部門的協調下，“搶公章”事件以業主成功辦出房産證結束。

但前灘錢隆廣場的這場糾紛，似乎預示着福晟集團旗下資産的復雜性。

合作僅8個月，世茂就選擇将“世茂福晟”改成了“福晟纾困管理平台”，但雙方的合作也開始僵化。不久後，随着房企融資迅速收緊，世茂集團自身也陷入債務困局，無力繼續經營該項目。

前灘錢隆廣場最終被法院查封。有着如此復雜糾紛背景的前灘錢隆廣場，在市場情緒探底的環境下，能否找到人接盤？還有待觀察。

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