中國市場的機會 凱德投資首設50億在岸人民币母基金

觀點網 繼入局消費公募REIT後，凱德投資與中國資産的鍊接再近一步。

5月21日，凱德投資在中國設立其首支在岸母基金--凱德投資人民币母基金，總股本承諾額為50億元人民币。據凱德投資公開消息顯示，目前已引入國内知名保險機構作為母基金主要投資者。“此舉契合凱德投資的輕資産戰略，旨在進一步擴大其在中國的基金資産管理規模。”

觀點新媒體向凱德投資證實，該母基金完成投資後，預計将為其基金資産管理規模貢獻200億元人民币，約達到37億新元。

“凱德投資人民币母基金将通過一繫列子基金，重點投向具備穩定現金流和長期增值潛力的資産。”投資範疇涵蓋中國一線及強二線城市的産業園區、購物中心、租賃住房及服務公寓等資産類别，還有可能進一步涉足數據中心、物流園和辦公樓等其他領域的特殊機會投資。

首支在岸母基金

“中國是凱德的重要核心市場和增長引擎。”如凱德投資（中國）首席執行官潘子翔表示，自2021年以來，凱德投資已在中國設立7支人民币私募基金，累計募資金額達到540億元。這一動作主要可以歸因于其尋求在華基金資産管理規模和經常性費用收入增加的目的，此外，集團有多支聚焦中國市場的基金，包括1支在新加坡上市的房地産投資信托（凱德中國信托），以及13支私募基金。

在中國設立7支人民币私募基金中，有一定比例部署在産業園區業務中。2024年8月凱德投資宣布其第六支在岸人民币募資産品'凱德投資中國産業園人民币基金III期“完成首輪募集，初始承諾股本為12億元人民币，将投資于中國的産業園區領域。

據官方介紹，凱德投資将位于蘇州工業園内的”騰飛蘇州創新園“作為種子資産注入這只基金，凱德投資的目的在于重構騰飛蘇州創新園項目底層資本結構，並将繼續負責該項目的資産管理。

觀點新媒體查閱資料得知，騰飛蘇州創新園位于蘇州工業園内的獨墅湖科教創新區，自2011年開園，總建築面積約為17.08萬平方米，包含4幢中層和11幢低層獨棟辦公樓。

值得注意的是，凱德投資中國産業園人民币基金III期是凱德投資中國産業園核心型人民币基金I期和II期的後續基金，後兩者早前于2022年11月推出，總基金規模約40億元人民币，已完成對上海兩個優質産業園區資産的收購。

其中，凱德投資中國産業園核心型人民币基金I期收購了凱德投資旗下的騰飛科技樓，該項目位于上海浦東新區的張江高科技園區内。凱德投資繼續作為資産管理人管理該項目，同時作為基金管理人管理該基金。

凱德投資中國産業園核心型人民币基金II期則持續加碼上海園區，收購了位于上海楊浦區五角場商圈的尚浦中心，包括10棟辦公樓，總建築面積近20萬平方米。凱德投資在該基金中，作為普通合伙人之一與大家保險旗下大家投控保險私募基金管理平台遠見資本共同組建該基金，同時，凱德投資作為資産管理人管理該項目。

相似地，凱德投資人民币母基金也将迎接保險機構作為主要投資者，不過，據凱德投資向新媒體透露，此次凱德投資人民币母基金将投資于一繫列子基金，子基金将投資于特定資産。

從基金性質來判斷，母基金與基金中基金不同，傳統的基金中基金是指主要投資證券類的基金，而一般的基金也主要考慮募投管退大環節。廣義下的母基金主要是投資不同股權投資基金管理公司所募集的各種不同性質的子基金，也就說，一般母基金需要通過對私募股權基金進行投資，從而對投資的項目公司進行間接投資的基金。

在此條件下，凱德投資在2025年這一時間段，通過設立母基金的形式急切尋求國内不動産市場，甚至于特殊機會市場的資本增長，或許包含多重原因。

中國市場的機會

2024年9月，凱德投資私募基金闆塊的“不動産私募股權”部門CEO卸任，該闆塊内現有的不動産及另類資産相關單元，将整合進一個單一“實物資産”平台--PERA，並新設“全球數據中心”部門。

也就是說，在這位CEO離開凱德投資之後，這家企業或打算把現有包括辦公樓，商業，園區、工業及物流，以及住宅等不動産及數字基礎設施、私募信貸、自助倉儲等另類資産整合進一個單一的實物資産平台，即PERA部門。

觀點新媒體注意到，凱德投資的PERA作為新興部門，将由凱德投資的集團CEO李志勤兼任部門CEO，並督導凱德投資私募基金業務的增長；集團COO林卓斌也将負責其私募基金闆塊“私募資本市場團隊，督導基金募資和産品開發的相關工作。而這兩位管理層對于中國市場的态度均較為積極，例如李志勤曾公開于重慶表态，中國是凱德最重要也是最大的市場，不認為能找到另外一個市場代替中國；林卓斌也早在2023年公開出席凱德與國内企業的合作現場。

因此，凱德投資在投資業務架構調整後半年内選擇以50億元人民币的杠杆于中國市場試水人民币母基金，一定程度上與與當前的管理層業務布局傾向相挂鈎。

另一方面，凱德投資目標到2028年将其基金管理規模翻一番，達到2000億新元，同時到2028-2030年将其營業收入翻一番，超過10億新元，而恰好其十分注重以增長為導向的資本部署，目標是使60-70%的收益通過其四項收費收入相關業務來獲取。根據凱德投資的估算，在這支人民币母基金完成投資後，預計将為其基金資産管理規模貢獻約37億新元。

此外，凱德投資選擇與險資合力推出母基金背後，一定程度上關聯了近期國内的政策風向。

2024年12月，中國證券投資基金業協會、與中國保險資産管理業協會、在北京共同舉辦”保險資金+母基金“專題研讨會暨母基金委員會年度工作會議。

會議上提及了近期私募基金行業及與保險資金合作最新情況。有參會者提出如何加深保險資金與私募股權創投基金及母基金的合作，”母基金是私募股權創投基金行業的重要組成部分，可以作為連接保險資金方和優質産業之間的橋梁和紐帶，有利于保險資金獲取穩定收益，降低風險。“

“凱德投資強勁的資産負債表使我們能夠在私募基金中進行共同投資，實現與資本合作伙伴的利益協同。”提及凱德投資的資産情況，其4月17日拟推出首支消費基礎設施公募REIT的消息也引發了市場持續關注。

彼時，凱德投資向中國證券監督管理委員會和上海證券交易所提交申請，拟推出旗下首支消費基礎設施公募REIT“凱德商業C-REIT”，旨在擴大凱德投資的上市基金規模及鞏固凱德投資作為亞太地區市值最大REIT發行人及管理人的市場位置。

首批納入的兩個資産分别是位于廣州的凱德廣場·雲尚和位于長沙的凱德廣場·雨花亭，總規模約為28億元人民币，總建築面積達到168，405平方米，整體出租率約為97%。凱德廣場·雲尚目前由凱德投資和凱德發展共同持有，凱德廣場·雨花亭則是凱德中國信托旗下資産。若項目順利報批，消費REIT或将迎來首個外資原始權益人。

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