越秀41.5億售股權予華潤 北京海澱功德寺兩地塊背後的三房企聯盟

觀點網 5月19日，越秀地産發布公告，宣布其附屬公司武漢康景實業投資有限公司（簡稱“武漢康景”），将出售北京海臻置業有限公司（簡稱“北京海臻”）65%的股權。

買方為華潤置地旗下附屬公司北京潤置商業運營管理有限公司（簡稱“北京潤置”），交易對價約為41.49億元。

資料顯示，北京海臻持有的主要資産為北京海澱功德寺片區地塊，也就是說，此次交易是越秀将功德寺項目65%權益賣給了華潤。

對此，越秀地産表示，出售是為了迅速回收資本，提升資本周轉率，支持新項目的開發，增強資金流動性及市場競争力。不過，背後的真相似乎並不盡在于此。

據了解，越秀海澱功德寺項目實現了首開銷售超80億元的成績，從常理來說，在熱銷的情況下，越秀不應該将項目大部分權益拱手讓人。但市場上對此次交易事項似乎並不意外，只因華潤早就已經入局，如今的公告只是将結果廣而告之罷了。

早有預謀

去年11月5日，越秀地産透過武漢康景，通過公開挂牌方式以63.83億元成功競得北京市海澱區功德寺地塊。

該地塊總用地面積約4.25萬平方米，規劃總可建築面積約14.36萬平方米，其中計算容積建築面積約8.92萬平方米。地塊性質拟為二類居住用地，所建住宅物業拟用于出售。

當時越秀地産表示，公司以合理成本收購北京市海澱區功德寺地塊，将增加公司的優質土地儲備，並進一步鞏固公司在北京的戰略地位。

然而，拿地過後不到一個月。11月28日，武漢康景就将北京海臻質押給了北京潤置，出質股權數量為41.49萬股，占總股權得比例正好是65%。

在業内，股權質押通常屬于聯合開發的常見方式之一，或許越秀早在拿地之初就決定好要引華潤入局合作開發功德寺地塊項目。

這也是市場各方對越秀此次發布的出售公告毫不意外的原因，而且出售的價格也是按照拿地價的65%計算，其中並不存在投機行為。

在越秀、華潤聯袂打造下，該項目也取得了良好的成績。

具體而言，該項目位于海澱區上地街道，周圍百度、騰訊等各大互聯網大廠總部林立，與地鐵16号線馬連窪站直線距離約1.7公里，北大、清華等高校環伺，還坐擁5所小學、6所中學等教育資源。

從價格來看，越秀收購功德寺地塊的樓面價約為7.1萬/平方米，而項目的銷售指導價則為10.5萬/平米，其間存在3萬/平方米左右的利潤空間。此價格與周邊形成了價格倒挂。

二手房方面，周邊西山壹号院、清河橡樹的挂牌價超12萬元/平方米，圓明天頌成交價更是達到16萬元/平方米以上。而即便同為新項目，越秀功德寺項目的價格也顯得“更香”，據市場猜測，中海樹村地塊項目未來的售價會在15萬/平方米左右，不限價的朱房村地塊項目則預計不低于13萬/平方米，均比功德寺項目價格要高。

今年1月5日，越秀華潤海澱功德寺地塊項目備案名公布：和樾望雲，並于3月21日首開。據悉，項目吸引了超4000組客戶到訪，最終取得了一分鐘超85億元的銷售成績。

對于越秀而言，拉攏合作伙伴是公司的常規操作，特别是在北京市場的項目打造上。

越秀2021年首次進京時，就是聯合了北京國企天恒置業拿下懷柔劉各莊地塊，共同打造了懷山府項目；後來還聯合城建集團共同開發了香山樾項目、合作首開建設梧桐星宸項目、牽手未來科學城置業打造星耀未來項目。

據不完全統計，越秀在京的8個項目中，僅有天玥與星樾兩個項目為其100%持有權益。

越秀的“算盤”

通常來說，引入合作方大多是五五開，很少會像越秀這般直接讓出65%的權益，特别是在該公司北京項目布局並不算“豐富”的前提下，這顯得有些“過猶不及”。個中答案或許隐藏在功德寺雙子星的另一個項目身上。

實際上，功德寺為雙子星地塊，越秀搖中的是002号地塊，而西區001号地塊則是由綠城旗下北京尊誠置業有限公司（簡稱“北京尊誠”）以51.75億元的價格搖得。兩地塊的樓面價均約為7.1萬/平方米，銷售指導價也一樣，都是10.5萬/平方米。

就在華潤入局功德寺002項目的前一天，綠城功德寺西區地塊的項目公司與越秀也牽手成功。

11月27日，北京尊誠将其持有的北京功意房地産開發有限公司（功德寺002地塊項目公司，簡稱“北京功意”）質押給了青島東輝房地産開發有限公司（越秀旗下公司），出質股權數量約為25.88萬股，占總股權比例的50.001%。

這一切似乎是越秀與其他兩家企業早就寫好的“劇本”。

據企查查顯示，功德寺002地塊項目公司北京功意成立于2024年11月7日，注冊資本51.75億元，是綠城中國旗下公司。

功德寺001地塊項目公司北京海臻成立于2024年11月14日，注冊資本63.825億元，是越秀地産旗下公司。

值得注意的是，上述兩家公司的注冊地址均為北京市海澱區上地信息路19号1号樓3層321，且法人代表均是越秀華北區域副總裁兼北京公司總經理董毅。

在功德寺雙子星地塊分别引入合作方後不久，董毅在12月1日發了一條朋友圈，是一張招聘海報，並配文：“将近200億貨值的功德寺項目，歡迎加入越秀”。

200億，僅一個“和樾望雲”項目可達不到如此高的貨值，需要功德寺雙子星兩地塊合起來才勉強接近。

以10.5萬/平方米的銷售指導價來算，兩地塊的總貨值約為170億元，按照權益占比劃分，越秀所占貨值為大頭，約70.96億元；華潤居中，約為60.84億元；綠城墊底，約為38.20億元。這讓市場戲稱一開始就出局的華潤是“躺赢”。

有分析認為，功德寺雙子星東西地塊中間僅相隔一條馬路，若分開由兩位開發商獨自開發，容易導致越秀與綠城兩房企面對面競争，兩項目如今的權益“切割”則可以有效地避免這種情況。同時，華潤的入局也能夠減輕另外兩者的壓力。

從結果來看，越秀、華潤、綠城三家房企在功德寺雙子星項目中形成一個利益共同體，並取得了不錯的成效。

海澱功德寺001地塊的案名為“和樾玉鳴”，與002地塊的“和樾望雲”同日開盤，並實現了首開熱銷67億元的成績。最終兩盤單日合計賣出超1000套，金額152億元。

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