曲線入鵬城 龍湖龍智造代建華屹置業寶安項目

觀點網 2022年中旬首次亮相以來，龍湖龍智造已發展至行業前排。

2024年，龍湖龍智造新簽代建項目60個，新簽代建面積800萬平方米，全年代建銷售額106億元。

“内卷”的市場之下，5月11日，龍湖龍智造宣布簽約新項目，這一次的合作方為華屹置業，龍智造将為其深圳市寶安區項目提供代建代銷服務。

實際上，龍湖龍智造一直以來更加專注于一線及核心二線城市，此次落子深圳，對于龍湖集團拓展收入來源、提升品牌影響力都将有明顯幫助。

按照龍湖集團管理層在今年3月召開的2024年度業績會上的說法：“龍湖龍智造不去做住宅代建領域的拼價格、殺規模的定位。提供的是一個綜合的城市營造解決方案，住宅代建只是一部分，還有綜合體的代建，以及龍智研策、龍智設計、龍智精工，千丁數科等圍繞項目全周期的營造服務。”

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深圳作為四大核心一線城市之一，龍湖之前也已經有項目落地。

數據顯示，于2024年，龍湖集團實現合同銷售額1011.2億元，銷售總建築面積712.4萬平方米。

其中，龍湖集團在深圳實現合同銷售額21.17億元，較2023年7.14億元增長約196.5%；銷售總建築面積6.1萬平方米，較2023年2.5萬平方米增長144%。

過去這一年，受市場環境影響，房企銷售表現普遍繼續走低，龍湖集團已布局的城市中，合同銷售額取得同比增長的也不多，包括杭州、廣州、佛山、佛山、太原等近十座城市，深圳正是其中之一。

從區域的角度，2024年，龍湖集團在長三角、環渤海、西部、華南及華中片區合同銷售額分别為290.6億元、194.8億元、274.7億元、155.0億元及96.1億元，分别占集團合同銷售額的28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%。

今年截至4月末，龍湖集團在西部、環渤海、長三角、華中和華南區域分别實現合約銷售金額57.7億元、50.6億元、62.6億元、23億元和27億元，共計220.8億元，深圳所在的華南區域合約銷售額占總合約銷售額的12.23%，略高于華中區域的10.42%。

可以看到，深圳市場行情與其在龍湖集團内的貢獻還存在些許出入，換而言之，無論是自有項目開發還是代建參與，都有機會為龍湖帶來收益。

來自樂有家研究中心的數據顯示，2024年深圳樓市共售出超10萬套住宅，同比上漲49%。其中一手房網簽合計49679套，同比上漲34%，網簽量達到近三年最高水平；二手房網簽54487套，同比上漲66%，網簽量位近四年中最高。

于2024年末，龍湖集團在深圳還有總建築面積約13.44萬平方米的土地儲備，權益建面8.6萬平方米，占集團總土地儲備的0.4%。

此次以龍智造切入深圳市場，不涉及拿地、出資等環節，于龍湖而言大大減少自有資金的投入，适度平滑了市場波動帶來的風險；另一方面，對于拓展業務邊界，擴大企業品牌的在地影響力，都能夠起到積極作用。

龍智造腳步

業内普遍認為，2020年起，國内代建業務進入機遇與挑戰並存時期。

從2021年下半年開始，房地産行業進入了下行調整期，逆周期的代建行業迅速成為了企業關注的重點，包括旭輝控股、世茂集團、龍湖集團等規模房企紛紛入局代建領域，開始向輕資産業務轉型。

2022年8月26日，在中期業績發布會上，龍湖集團首次對外亮相旗下智慧營造品牌“龍智造”，旨在以科技作為標簽探索代建領域。

發布當年，龍智造即實現盈利，2023年實現營業收入19.7億元，2024年實現營業收入12.1億元，營收雖有回調，但2024年利潤上實現了50%增長，預計2025年仍然能夠保持快速增長。

“雖然現在代建領域競争比較激烈，但我們通過差異化優勢，加上TOD綜合體方面的能力、數字化的能力、多業态協同的能力，為業主提供更好的回報，實現增長。”

随着過往項目陸續進行确收及利潤轉化，龍智造将為龍湖集團業績帶來更大程度的改善。

相關數據顯示，2024年龍湖運營及服務業務實現收入267億，對集團整體收入貢獻占比達到21%。除了商業、資産管理、物業管理，龍智造亦歸屬于運營及服務業務。

2024年，龍湖龍智造新簽代建項目60個，新簽代建面積800萬平方米，與2023年持平；全年代建銷售額106億元。截至年末，龍湖龍智造累計獲取的代建類項目已達150個，總建築面積超過2400萬平方米。

據不完全統計，今年以來龍湖龍智造已經新獲取近十個代建項目。在合作方的選擇上，大部分為所在地的本土企業。

例如今年3月4日，龍湖龍智造攜手南京源馳，為南京鼓樓區NO.2024G96地塊，提供代建代銷服務。據查，南京源馳的大股東為合肥瑞倫房地産開發有限公司，後者也是南京鼓樓區NO.2024G96地塊的拿地企業。

該地塊成交于今年1月23日，總成交金額不高，僅為1.36億元，但溢價率高達16.24%。有當地媒體報道稱，同一闆塊内的首開桃園金茂府開盤均價約5.7萬元/平方米，2024年三次開盤三次售罄。

值得一提的是，合肥瑞倫是江蘇亞倫集團孫公司，亞倫集團以紡織起家，1994年首次進軍房地産行業，近兩年市場動作頻頻，曾于西安、廣州、深圳、合肥、上海等城市拿地。

江蘇亞倫集團也是龍湖集團的老朋友，其廣州首秀項目為“龍湖禦湖境”，從名稱也不難看出與龍湖集團有着千絲萬縷的聯繫。據悉，該項目正是由龍湖操刀。此外，據觀點新媒體此前報道，僅在合肥市場，雙方的合作項目還包括龍湖翠湖壹号、龍湖學樘府等。

據了解，龍湖龍智造還與包括大家投控、中鐵城投集團、中國東方、清華大學、螞蟻集團、未央城建等在内的央國企、地方平台公司、AMC、保險公司及大廠高校等行業機構建立了合作關繫。顯然，依托于龍智造，龍湖集團也在建立新的“朋友圈”。

與此同時，以今年以來新簽約項目為例，龍湖龍智造的城市落點仍是聚焦在一線及核心二線。

面對下沉趨勢，龍湖龍智造管理層在近期一次采訪中提到，一方面持續深耕核心城市的高量級項目，另一方面對風險可控、符合長期生意邏輯的非核心區域優質項目也積極關注。

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