東灣村舊事 星河地産南沙舊改大盤補貨

觀點網 在黃埔、番禺走了一圈，“最懂南沙”的星河又回到了南沙。

近日，廣州南沙鳳凰大道西側、大山乸東側的地塊以協議出讓方式，由廣州星月灣實業發展有限公司拿下，出讓價格為1.8056億元人民币。

根據相關文件，該地塊為東灣村舊改融資地塊，經南沙區人民政府審議同意，協議供給東灣村更新改造項目合作公司。

這宗地塊實際上也是星河于2019年拿下的東灣村更新改造項目中一部分。

六年前拿下的舊改項目如今早已蝶變，大量住宅樓宇拔地而起，更有媒體稱星河東悅灣為“南沙最能打的盤”。

六年後再次加碼該項目，星河準備為這個銷冠大盤補貨。

東灣村舊事

2019年3月5日，雖是灰蒙的陰雨天，但對于東灣村來說，更新改造開工儀式意味着翻開新篇章。

一切的開始要細數到2018年10月，南沙區國規局公布東灣村城市更新項目基礎數據，東灣村成為金洲、沖尾自然村後，南沙第二個公布基礎數據的城市更新項目。

資料顯示，東灣村位于南沙蕉門河中心區核心地段，緊鄰自貿區蕉門河中心區塊、南沙區政務服務中心、地鐵4号線蕉門站。

根據改造基礎數據，東灣村改造範圍分為上四傾和吸水腳兩個片區，占地共計32.07萬平方米，戶籍人口約3082人，改造總建築面積約21.17萬平方米。

11月19日，南沙區政府發布東灣村控規調整公示，拟增加20.83萬平方米建設總量，其中吸水腳片區建設量增加19.23萬平方米，留用地片區增加1.6萬平方米的建設量。

東灣村舊改數據公布後，引來不少關注，一衆房企虎視眈眈，星河也頗為積極。

2019年2月1日，東灣村發布引入合作企業公告，有媒體了解稱星河已表露合作意向，是奪得項目的熱門候選。

就在2月末，星河地産正式以66.78億元成功拿下東灣村舊改項目，折合樓面價10291元/平方米。

東灣村舊改交到星河手上，初期推進相對順利，簽約率在2021年達到了99%，住宅首期開工建設，規劃11棟高層住宅。

不過，簽約率中剩余的1%，為東灣村舊改進度按下了暫停鍵。

據觀點新媒體了解，東灣村于2019年12月啟動簽約程序，但有一戶村民因3平方米房産證面積置換7平方米回遷房不滿，雙方就該問題症結協商多次，無法達成一致意見。

雙方協商未有成效，一拖再拖之下，約有2000名村民無法按時回遷安置。

最終，東灣村民居委會經商議表決，于2022年4月将村内最後一家“釘子戶”強制拆除，東灣村舊改這才得以繼續推進。

舊改拆遷是城市更新路程中無法繞過的大山，但前進腳步無法停下。星河入局三年後，東灣村舊改一期住宅陸續交付，樓盤名稱為星河·東悅灣，正式進入南沙樓市。

東悅灣得失

按星河當時規劃，東灣村将改造為集南沙政務中心、商業中心、企業總部中心、人文藝術中心四大中心于一身的綜合配套大城。

這邊住宅開工，星河也同步開啟了配套建設，先行打造約2萬平方米社區商業“東悅匯”，引入便利店、生鮮超市、健身中心等基礎配套，在2022年與住宅部分同步交付。

但星河東悅灣的核心賣點之一，其實是星河COCO Park。

觀點新媒體了解到，星河COCO Park商業體量約9.7萬平方米，核心業态為高端零售與首店經濟，客群定位中産及投資客。

在星河COCO Park建成前，東悅灣所在闆塊基礎商業配套相對完善，但高端消費場景並不富裕。

距離東悅灣最近的大型商業綜合體是1.5公里外的萬達廣場，2公里外是奧園中環廣場，主要定位是社區型商業體。而國際美妝、輕奢品牌、主題餐飲等高端消費，需要前往天河商圈。

為了支撐起星河COCO Park建設，星河采取“住宅先行、商業跟進”策略，在2019年-2022年集中推售住宅，回籠資金用于COCO Park建設。

目前，星河COCO Park已完成品牌簽約，零售區域将于今年年底試運營，餐飲娛樂區預計于2026年全面開放。

站在南沙正中心，背靠成熟交通、商業、教育與醫療等綜合配套，東悅灣成為了南沙“銷冠”。

首次推盤是在2020年4月，主要推售86-140平方米三至四房洋房，帶裝修均價28000元/平方米起；2022年8月，推售二期11棟單位，帶裝修價在31000-34000元/平方米之間；三個月後，東悅灣三期入市，均價約在32000元/平方米。

據觀點新媒體查閱，東悅灣目前累計已獲得14張預售證，共推出3904套住宅，其中已售住宅套數為2788套，整體去化率為71%，2022-2024年連續三年在南沙銷售榜單上位列第一。

不過，“南沙銷冠”也有煩惱。樓市震蕩前行，處在市場周期之中，東悅灣新推樓棟去化壓力不小。

根據預售證信息，東悅灣于2024年共推出566套住宅，其中已售套數197套，去化率僅為34.8%。

不過，2025年1月廣州新房網簽面積同比增長37%，中心城區成交量同比增幅達106%，二手房日均網簽面積繼續保持高位。

成交量逐步回暖，房價跌幅收窄的情況下，星河再入東灣村舊改、補貨東悅灣也算時機正好。

後續還有星河COCO Park正式開放運營，這批1.8億元的“新貨”建成能否延續“銷冠”，還有待觀察。

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