第一服務控股無法“斷聯”地産

觀點網 當下，擺脫關聯方影響成為了物管行業的難題。盡管行業近年來不斷地去地産化，但物企們仍是時不時陷入以資抵債、變現輸血等困境。

僅在今年就有朗詩綠色生活、宋都服務、京城佳業等物企被關聯方以資産抵銷未償還的應收賬款；星悅康旅收購廣州天河奧園大廈四間辦公室，也被認為是關聯方的債。

最近，這個現象也傳導到了第一服務控股身上。

該公司不僅接收了來自關聯方的241個停車位抵債，還注資參與到北京當代萬國城法拍資産的收購中。

這並不是該公司第一次遇上以資抵債，距離上次也已有一年時間。

虧本銷債

其實從項目情況來看，第一服務控股的業務獨立性已經得到了一定增強。

截至2024年上半年，公司第三方合約建築面積占總合約建築面積68.7%，第三方在管建築面積則占總在管建築面積70.7%，比例均比去年要高。

盡管如此，過往高度依賴于關聯方的影響依然難以徹底消除。

截至上半年，第一服務控股營業收入約為6.6億元，同比增長10%。期末公司貿易應收款項計提減值前的規模約為7.7億元，已超過半年營收規模；其中，來自關聯方的部分約1.74億元，占比22.6%，該部分最終計提減值6704萬元，計提比例高達38.5%。

1.74億的賬款或許對部分房企來說不算很多，但對于當代置業而言，任何一筆錢都需要精打細算。今年3月該公司還曾因為未能發布2023年業績報告，停牌至今仍未復牌。

三年前，當代置業差點将第一服務控股32.22%股權賣給融創服務，當時甚至連轉讓協議都簽好了。

只是由于後續當代置業發生美元債違約，融創服務方面認為，這對第一服務控股來自當代置業業務的可實現性與可持續性及對當代置業應收款項的可收回性均直接造成了重大不确定性。後來雙方拟重新定價卻沒談攏，導致交易告吹。

在這種情況下，當代置業很難再還上1.74億的賬款，這也是大部分物企關聯方的寫照。物企們則大多選擇接手一筆資産來抵銷賬款，第一服務控股早在一年前就開始這麼做了。

2023年12月4日，第一服務控股附屬公司第一摩碼工程與安徽當代置業訂立了一份抵銷協議，後者通過向前者轉讓合肥鳳曦府兩個住宅公寓抵銷了346.68萬元未償應收款項。

時隔一年，第一服務控股再次遇上以資抵債，這一次消除的債項規模為905.66萬元。

根據12月23日發布的公告，第一服務控股旗下五家間接全資附屬公司與當代置業旗下九家附屬公司之間分别簽訂了五份抵銷協議，用于抵銷債款的物業合計241個停車位，分别來自長沙嶽麓區（49個）、長沙芙蓉區（62個）、孝感孝南區（122個）、九江浔陽區（6個）、潛江泰豐街道辦事處（2個）。

值得注意的是，第一服務控股這次接手的241個停車位的賬面總淨值約為890.92萬元，略低于905.66萬元的應收賬款規模。也就是說，這還是一次虧本的以資抵債。

盡管差額僅有15萬左右，但從賬面數據上來看，地産關聯方以資抵債往往都會選擇給物企一點“甜頭”，而不會讓物企吃個“啞巴虧”。

比如今年9月，京城佳業也被關聯方以38個車位抵銷了758萬元的應收款，但這批車位賬面值約809萬元，高于抵銷債款。

資産收購

第一服務控股這次不止是接受以資抵債，還要參與接盤關聯方的法拍資産。

12月23日，該公司同時公布了一則關聯交易，旗下間接全資附屬公司第一物業與北京騰雲簽訂了一份投資協議。據此，第一物業将向北京騰雲注資最高1650萬元。

與此同時，北京騰雲承諾向合資企業蕪湖德致信投資4500萬元，此次注資主要是為了讓蕪湖德致信收購目標資産。

根據公告，目標資産是一批位于北京東城區香河園大街1号北區3、6、7、8及12号樓的42個房産單位，總建築面積12302.41平方米。若是打開地圖搜索可以發現，該標的屬于北京當代萬國城MOMA的一部分。

根據京東法拍網顯示，這42套位于萬國城MOMA的房産是在今年10月首次挂牌拍賣，起拍價約為2.54億元，標的評估價約3.63億元。此次拍賣共有4839人圍觀，76人關注提醒，最終僅有一人報名，並于11月12日以起拍價成交。

拍賣標的來源于被執行人當代節能置業股份有限公司，執行法院為北京市第二中級人民法院。根據成交确認書，中標人為北京灏晟企業管理咨詢有限公司。

企查查顯示，北京灏晟成立于2024年10月22日，原由北京騰雲及北京和懋持股，後于11月21日發生股東變更，由蕪湖德致信擁有99.99%權益。而蕪湖德致信則由華融融德、北京錦烨控股、北京騰雲分别持股66.4%、16.8%、16.8%。

從權益來看，第一服務控股並未持有當代萬國城任何權益，不過其與北京騰雲約定：“盡管北京騰雲對目標合伙企業的投資将以北京騰雲的名義登記，但第一物業及北京騰雲均認可及确認注資的實益擁有權将歸屬于第一物業。”

通過“曲線救國”方式，第一服務控股得以在當代萬國城被拍賣的資産中享受到權益，後續項目産生的投資回報也将會分享。

之所以能夠如此相信北京騰雲，或許是因為北京騰雲由世紀金源實控人黃濤最終持有35.93%股權，他還同時于第一服務控股中持有12.53%股權。

對于這次注資協議，第一服務控股給出的理由是：得以擴大公司于房地産行業的投資組合，獲取潛在投資收益。

這與星悅康旅在一個月前收購奧園大廈資産給出的說法如出一轍，似乎已經成為了一種標準答案。

值得注意的是，當代萬國城這42個房産單位受司法拍賣限制，無法獲得2022年及2023年租金收入淨額。

若非標的資産屬于當代萬國城一部分，或許這一次的注資也不會發生。

2024年上半年，第一服務控股錄得經營活動現金淨額為-2564.1萬元。這次注資花出去1650萬元，對公司而言無疑是雪上加霜。

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