觀點直擊 | 分紅、出租率及估值 細說滬市保租房REITs的成長空間

觀點網 4月23日，三只滬市保租房REITs集體亮相，回顧過去一年的經營成果。

此次參與業績說明會的保租房REITs包括華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT以及華夏基金華潤有巢REIT，其中，前兩者于2022年8月31日上市，後者則于同年12月9日上市。

整體來看，三只保租房REITs過去一年在經營業務、項目運營方面均保持相對穩定的特性。在業績說明會當中，中金公司研究部孫元祺表示，在整個REITs市場當中，對比各個子闆塊，保租房REITs表現最為穩定。

“從經營表現來看，保租房REITs也是最具韌性的闆塊之一，我們認為這個良好的趨勢有望繼續延續下去。”

高分紅成常态

近兩年，政策端對住房租賃市場的扶持力度顯著加大，伴随着住房租賃金融17條正式落地，以及相關稅收優惠、房源籌集等利好政策不斷釋放，行業的熱度進一步加強。

高熱之下的保租房公募REITs業績表現卻各有不同。

從基金合並層面來看，此次參與業績說明會的三只保租房REITs當中，收入從高到低依次是華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保租房REIT，分别實現收入7841.07萬元、7687.1萬元、7300.52萬元，分别較預測值上漲10%、7.15%以及4.02%。

不過，收入最高的華潤有巢REIT，當期利潤卻最低，僅為485.97萬元，而中金廈門安居REIT及華夏北京保租房REIT分别實現利潤2548.26萬元、3107.4萬元。

從基金EBITDA值的對比來看，中金廈門安居REIT期内實現5878.94萬元，位列三只基金的首位，其次為華夏北京保租房REIT、華潤有巢REIT，分别實現5242.45萬元及4780.71萬元。

數據來源：基金财報、觀點指數整理

從一季度的表現來看，華潤有巢REIT實現收入1961.75萬元，淨利潤152.92萬元，基金EBITDA為1225.21萬元。而中金廈門安居REIT分别實現收入1954.04萬元，利潤705.44萬元，基金EBITDA為1538萬元。

華夏北京保租房REIT上述三個指標分别達到1820.78萬元、783.28萬元及1317.01萬元。

三只保租房REITs的表現雖各有不同，但對比過往數據來看，均保持了相對穩定的增長态勢。

其次，從分紅情況來看，三只基金整體保持了較高的分紅比例。

其中，中金廈門安居REIT于年内實現兩次分紅，第一次分紅是基于基金設立日（2022年8月22日）到2022年12月31日的累計可供分配金額2095.87萬元，實際分配金額為2095.5萬元，約占可供分配金額的99.98%。

而第二次分紅設在第三季度，是基于2023年上半年累計可供分配金額2889.31萬元，實際分配2600.5萬元，約占前述可供分配金額的90%。

2024年開年，中金廈門安居REIT亦率先“派錢”，第一次預計分紅3141萬元。

對此，該基金管理人在說明會上表示：“截至2024年1季度末，基金公告分紅3次，2022年和2023年産生的可供分配金額實際分紅的比例均超過99%。未來，基金管理人也将繼續努力保持穩定業績，通過分紅積極回報投資人。”

除此之外，華夏北京保租房REIT在2023年亦實現兩次分紅，分配比例均為99.99%，兩次收益分配金額共計4664.51萬元。

至于華潤有巢REIT，2023年僅進行一次分紅，實際分配金額同樣達到了可供分配金額的99.99%，涉及派利3923萬元。

同時，2024年4月3日，該公司發布了第二次收益分配公告，收益分配金額為2869.37萬元，占前述可供分配金額的99.99%。

整體而言，慷慨分紅成為三只保租房公募REITs的統一特性。

對此，華夏基金華潤有巢REIT基金經理苗曉霖也表示，根據指引要求，基金的收益分配在符合分配的條件情況下，每年不得少于一次從投資人利益的角度出發，我們也會盡快将可供分配金額以現金形式分配給到投資人，努力提升分紅頻率，讓投資人能夠及時享受到項目發展的紅利。

出租率波動

觀察保租房REITs的成長性，首要的指標是出租率的穩定性。

對比三只保租房REITs的出租率表現，均在三季度、四季度出現一定的波動，最終于2024年一季度呈現小幅的下滑态勢。

其中，華夏北京保租房REIT的底層資産包括位于北京市海澱區的文龍家園項目，以及位于北京市朝陽區的熙悅尚郡項目，兩項目合計可出租房間數為2168套，可出租面積共計11.28萬平方米。

2023年四個季度，上述兩項目的平均出租率分别為96.05%、97.03、97.00%、96.94%，而及2024年一季度，華夏北京保租房REIT底層資産的平均出租率為94.95%，較去年同期減少0.92個百分點。

對此，北京保障房中心有限公司财務管理部部長黃甯表示，出租率小幅的波動也屬于經營過程中的正常現象，而一季度的出租率亦高于發行時的預期。

在他看來，出租率小幅下滑，主要是在兩次配租工作之間，部分家庭租約到期，資格審查未通過且暫未安排新入住家庭。同時，結合海澱區、朝陽區的配租工作，預期兩項目的出租率将會有所回升。

數據來源：基金财報、觀點指數整理

至于華潤有巢REIT，其所持基礎設施項目為位于上海的泗泾項目及東部經開區項目，合計擁有房源套數1306套。

截至2023年年末，兩項目分别實現出租率92.88%、93.25%，兩項目平均出租率為93.065%，較年初下降1.645個百分點，降幅較為明顯。

不過，這一指標在2024年一季度有所提振，回升至94.335%。

對此，在3月21日發布的“走進REITs”活動情況的公告當中，華潤有巢REIT基金負責人表示，市場化運營項目的出租率确實存在季節波動的特性，但從全年來看不會對業績産生實質性影響。

值得注意的是，華潤有巢REIT的底層資産當中，還涉及部分配套商業，其中，泗泾項目配套商業可供出租面積為817.84平方米，出租率為66.89%；車位出租率為57.87%。

而東部經開區項目配套商業可供出租面積為3062.50平方米，出租率為69.44%，車位出租率為84.99%。

在業績會上，該基金相關負責人特别解釋了泗泾項目車位出租率較低的問題，他表示，泗泾項目開通了直達地鐵站的班車，租客出行方式中有60%選擇班車、自行車、電動車前往泗泾地鐵站換乘，僅15%左右為自駕出行。

“随着支付能力更強的租客逐步入住，長期的車位需求增長可期。”

相比之下，中金廈門安居REIT的出租率整體較為穩定，受季節因素影響較小。

數據顯示，該基金所持基礎設施項目為園博公寓及珩琦公寓，合計擁有房源套數4665套，2023年四季度的出租率達到99.83%，今年一季度出現小幅下降，但仍保持在99.40%的高位。

除出租率的波動以外，業績會上，投資者最為關注的話題是底層資産周邊競品帶來的影響。對此，北京保障房中心有限公司财務管理部高級主管兼REITs業務負責人王詩語表示，兩項目租金相較周邊市場仍有較強的價格優勢。

廈門住房租賃發展有限公司副總經理陳躍生同樣認為，2024年，周邊有新增項目入市，但從租金定價和居住品質方面，該基金的底層資産更具市場競争優勢，所以他預計，競品項目帶來的影響整體可控。

有巢住房租賃（深圳）有限公司總經理陳嘉則提到：“東部經開區項目近期有競品相應的入市，短期存在競争，但在去年四季度和今年的一季度，項目的出租率保持穩定，也體現了較強的經營韌性。目前競品項目運營趨于穩定，預計影響基本消除。”

升值空間

底層資産的升值空間以及基金未來的擴募計劃，同樣是觀察保租房REITs未來成長性的關鍵。

觀點新媒體查閱發現，此次參與業績說明會的三只保租房公募REITs，其市場價值均較此前有所提振。

華潤有巢REIT作為由市場化機構運營的首支上市保障性租賃住房REITs産品，其增值率較為明顯。

根據評估報告，截至2023年年末，華潤有巢REIT基礎設施項目的市場價值約為11.17億元，相較于2022年6月30日的11.1億元，增長0.63%，按年增長0.42%。

其次，中金廈門安居REIT基礎設施項目于2023年年末的市場價值為12.27億元，對比2022年末，增長率為0.33%；華夏北京保租房REIT的增長率則為0.26%。

數據來源：基金财報、觀點指數整理

相較之下，已經上市幾只産業園REITs，除華夏合肥高新REIT、國泰君安臨港創新産業園REIT和國泰君安東久新經濟REIT估值提升外，其余均下降。

其中，建信中關村REIT、華安張江産業園REIT（擴募）、華安張江産業園REIT（首發）和東吳蘇園産業REIT估值下修幅度最大，分别較2022年報估值（或初始估值）下降8.94%、5.48%、4.10%和3.07%。

對此，在業績說明會當中，中金公司研究部孫元祺亦提到，對比各個子闆塊，保租房REITs表現最為穩定。

實際上，已上市的三只保租房公募REITs，其整體估值表現均優于市場預期，這主要源自住房租賃行業的政策支持，以及市場租賃環境的穩定表現。

不過根據觀點指數檢測，3月份，十城平均挂牌租金為69.7元/月/平方米，環比下滑4.29%，同比微漲0.18%。

重點城市住宅租金降勢持續，春節假期後的金三銀四租房小陽春帶來的租房需求並沒有給挂牌租金帶來預想的拉高效果。北京、深圳、杭州以及成都等重點城市的挂牌租金單價已經連續兩個月下滑。

租房市場房源供給量以及重點城市持續推進保租房項目入市，都給房源的挂牌租金造成一定的抑制影響，三只保租房REITs仍需加強資産的運營能力，保證出租率及租金水平的穩定性。

除此之外，在資産擴募層面，華夏北京保租房REIT相關負責人提到，本項目原始權益人北京保障房中心有限公司在北京市16個行政區範圍内持有保障性住房資産180余處，存量資産以公租房為主，保障房中心持有的公租房資産占北京市總量的60%，未來對于保租房産品，北保中心的定位是持有北京市1/3以上的保租房産品，因此京保REIT具備豐富的擴募潛在資産。

“對于擴募的計劃，基金管理人與原始權益人一道在積極推進過程中。”

而中金廈門安居REIT則表示，擴募是基礎設施成長的最重要的方式之一，目前公司前期已經開展了相關的前期研究論證和準備工作，待時機成熟以後，将積極把符合的優質基礎設施資産裝入REITs。

相比之下，華潤有巢REIT對于擴募方面的計劃更加具體一些，有巢住房租賃（深圳）有限公司總經理陳嘉在會上強調，該基金将從存量和增量兩個方面規劃了可持續的擴募計劃。

其一，做優存量，華潤有巢從持有的保租房項目中已經初步選定了計劃擴募的項目，項目一旦達到相對穩定的經營狀态，将盡快推進擴募的工作，後續項目的産品力和運營力也将全面提升，更貼近新市民青年人的租賃需求，項目預計呈現較好的回報增厚的效應。

其二，做實增量，華潤有巢的投資戰略聚焦于一線和強二線。“近期我們在積極的關注並獲取相關的保障性租賃住房項目，提升潛在科目資産池的規模。”