年報觀察 | 降債之後，金融街為轉型鋪路

觀點網 雖然有了上半年由盈轉虧的基礎，但金融街全年業績表現並沒有得到拯救。

年報顯示，2023年，金融街實現營業收入125.71億元，同比下降38.7%；歸母淨虧損19.46億元，同比下降329.88%；基本每股收益轉負，為-0.65元/股。

截至期末，金融街總資産1443.72億元，同比減少5.69%；歸屬于上市公司股東的淨資産359.38億元，同比減少5.25%。

2023全年，共實現銷售簽約額232.2億元，同比減少26.33%；銷售簽約面積112萬平方米，同比減少19.37%。

從産品類型看，2023年住宅産品實現銷售簽約額216.8億元，銷售面積102.8萬平方米；商務産品實現銷售簽約額15.4億元，銷售面積9.2萬平方米。銷售簽約額分别同比下降24.85%、42.32%。

房産開發業務負累

金融街的收入來源包括房産開發、物業出租、物業經營以及其他收入四個部分。

2023年，除房産開發業務的營收、毛利率同比減少外，其他三項業務均取得正增長。

其中，物業出租業務營收18.26億元，同比增長12.32%；物業經營業務營收4.38億元，同比增長79.74%；其他收入2.33億元，同比增長47.98%。三項業務對應的毛利率分别為86.21%、20.22%、44.74%，較去年上升2.39%、73.69%、1.69%。

反觀房産開發業務，雖為金融街貢獻了絕大部分收入，但同比減少46.59%，期内收入100.74億元，毛利率更是同比下降18.7%至-8.38%。

金融街在公告中提到，開發業務毛利率下滑的主要原因是房地産市場低位運行，客戶購房意願偏弱，房産開發業務采取包括調整銷售價格在内的多種銷售策略，積極促進項目銷售去化，開發銷售業務毛利率有所下滑。

數據顯示，房産開發業務中，住宅産品實現收入93.28億元，毛利率為-11.08%；商務産品收入7.46億元，毛利率為25.44%。住宅産品的毛利率表現明顯拖累該項業務整體水平。

物業出租、物業經營業務的增長表現，則是由于金融街堅持“開發銷售+資産管理”雙輪驅動的發展戰略，各業務闆塊精心部署安排，創新經營模式，加強招商管理，提高客戶體驗，重點項目經營業績穩中有升，毛利率穩步提升。

同時，金融街表示，公司抓住旅遊出行市場回暖時機，多維度、多區域積極拓展客源，創新經營提升客戶消費體驗，酒店入住率、景區客流量明顯提升，項目經營收益較去年同期實現較快增長。

2023年全國商品房銷售面積、銷售金額和房價均有所下滑，房地産市場處在調整轉型過程中。金融街在新增項目儲備方面仍然延續了去年的節奏，全年僅新增一幅城鎮住宅用地。

略有不同的是，2022年金融街是以股權收購方式獲得天津紅橋鈴铛閣項目的34%權益，收購價格約12.55億元。2023年則通過招拍挂方式新增蘇州太湖新城地塊，權益占比高達80%，權益地價僅為9.87億元。

無論2022年的天津還是2023年的蘇州，兩處項目分别所在的京津冀、長三角，均為金融街房地産項目銷售的核心區域。

于2023年，京津冀區域全年銷售面積51.865萬平方米，全年銷售金額135.82億元，銷售金額占比58%；長三角區域全年銷售面積20.33萬平方米，全年銷售金額49.18億元，銷售金額占比21%。

上述之外，大灣區、成渝、長江中遊區域銷售占比分别為10%、6%、5%。顯然，鞏固區域優勢，适時補倉是金融街目前的選擇。

2023年，金融街實現銷售簽約額232.2億元，銷售簽約面積112萬平方米，以此計算，全年平均銷售價格為2.07萬元/平方米，去年則為2.27萬元/平方米。

最新發布的年報中，金融街表示，部分項目銷售價格未達預期，按照會計謹慎性的原則計提存貨跌價準備，導致2023年淨利潤為負。

數據顯示，金融街共需計提資産減值4.29億元。其中，廊坊金悅郡項目2.19億元，佛山金悅郡計提0.73億元，天津武清金悅府計提0.56億元，三處項目合計計提金額達3.48億元。此外，無錫梅村融府、盛瀾武生所融禦濱江等項目均有不同金額的計提。

截至2023年底，金融街擁有項目總體可結算規劃建築面積為1368萬平米，對應權益規劃建築面積為1099萬平米。全年共實現開復工面積559.2萬平米，其中，實現新開工面積24.4萬平米，實現竣工面積184萬平米，實際交付住宅總數8852套。

空置陰霾與債務減負

金融街持有大量寫字樓、商業、酒店等物業，主要集中于北京、上海、天津、重慶等城市。

北京大部分自持物業主要位于金融街區域，稀缺及優越的地理位置本應使得投資物業持續保持較高的出租率及租金水平，並為其提供穩定的現金流和利潤。

但從出租率來看，北京金融街中心、北京金融街（月壇）中心部分（不含金融集），以及北京金融大廈等辦公樓項目均存在不同程度的掉租現象。

商業業态方面，北京門頭溝融悅中心項目的出租率同樣下滑明顯。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

仲量聯行在前不久召開的2024年第一季度北京房地産市場回顧中提到，金融街和望京子市場的業主目前面臨着較大空置壓力，區域内部分主力租戶退租，疊加新租需求疲弱，導致空置面積短時難以填補。

顯然，金融街辦公樓項目的空置壓力或許還将持續一段時間，而在等待市場向好的過程中，如何應對債務壓力？

年報顯示，金融街融資途徑主要為公司債、銀行貸款、中期票據、資産支持專項計劃-優先級、信托貸款、保險貸款等，截至期末，融資余額共計721.97億元。信托貸款融資成本在4.5%~5.5%區間，其他融資途徑的成本均處于3%~4.7%。

期限結構上，1年之内融資余額為16.28億元，1-2年融資余額為50.12億元，2-3年為178.91億元，3年以上476.65億元，對應占比為2.25%、6.94%、24.78%、66.02%。

整體而言，金融街短期償債壓力並不算重。不過，截至期末，金融街現金及現金等價物淨增加額持續為負，2022年同期為-9.35億元，2023年為-32.03億元。主要原因為籌資活動産生的現金流量淨額為-96.3億元，上年為-78.2億元。

金融街表示，主要是根據資金計劃和安排，合理控制有息負債規模，償還借款較去年增加。

此外，經營活動産生的現金流量淨額為60.6億元，去年為56.1億元，主要原因工程建設支出和支付相關稅費較去年減少；控股的合資項目償還外部股東借款較去年減少；向參股公司提供的财務資助較去年減少。

投資活動産生的現金流量淨額為3.7億元，上年為12.7億元，主要是收到參股公司分紅款較去年增加，以及2023年無項目出售、項目借款轉讓等相關事項。

數據顯示，得益于按期償還到期長期借款和應付債券，于2023年末，金融街一年内到期非流動負債同比減少88.33%，總金額為16.24億元，占總資産比例為1.12%，年初為9.09%。

降債課題下，截至期末，金融街現金及現金等價物余額135.4億元，上年末為167.43億元。雖同比減少三十多億元，仍可負擔短期債務。

正因如此，關于新一年的業績計劃，金融街将上一年的“有序降低有息負債規模”，調整為“合理控制有息負債規模”。

看起來，目前負債情況已達到金融街的合理預期。

2020年、2021年、2022年及2023年，金融街資産負債率分别為76.50%、74.15%、72.28%和72.15%。

此外，在行業整體節衣縮食的主基調下，金融街也從内部着手進行人員精簡。2023年末，金融街在職員工數量合計2284人，較上年末減少360人。

需注意的是，辦公樓市場面臨出租壓力、房産開發業務去化不景氣，金融街也在謀劃未來的更多可能性。

在堅持“深耕五大城市群中心城市”區域模式的基礎上，金融街在2024年的工作目標中明确提出“選擇區位地段優越、盈利前景良好的項目科學審慎投資，積極探索城市更新、舊城改造、産業聯動、長租公寓等投資模式。”

而在去年，相關表述還僅是持續關注長租公寓及集體建設用地建設租賃住房、城市更新及代建等輕資産投資機會。

2024年，金融街将按照輕重資産相結合的思路，在保障資金安全的前提下，完善業務投資模式和經營模式。包括重點研究城市更新、舊城改造、産業聯動、長租公寓等投資方式，加快業務轉型步伐。

事實上，該公司首個城市更新類長租公寓項目也在2023年内實現開業運營。該項目于2022年7月正式交付金融街，2023年9月成功改造升級為金樹如院人才公寓正式面世。