觀點直擊 | 樂觀之後 世聯行開始審慎看待“今市”（實錄）

觀點網 業績會後，有投資人感慨：“像朱敏這樣謙遜、親和的管理層已經少之又少了。”

4月12日，世聯行在深圳羅湖的總部召開業績說明與交流會。

這次業績會雖然陳勁松沒能出席，但主要管理層、大股東代表以及各個業務線負責人均到場解答投資者的相關疑問。

對于2023相對承壓的業績表現，世聯行總經理朱敏在業績會中向各位投資者致以歉意，並坦言過去一年公司及管理層一直處于深刻的愧疚之中。

市場溫度

“春江水暖鴨先知”，代理服務機構一直對市場溫度最為敏感。但過去的2023年，世聯行以“過于樂觀”總結市場及企業自身。

最新的财報中，世聯行指出，公司對2023年上半年市場回暖的期望仍過于樂觀，在某些行動上還是不甚堅決和迅速。

2023财報顯示，世聯行實現營業收入33.73億元，同比下降15.23%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為虧損2.96億元，同比增長14.4%，錄得減虧0.49億元。

觀點新媒體了解到，2023年的虧損是世聯行上市15年里首次出現連續三年虧損，也是唯一虧損的三年，主要是受到減值的影響所造成。

期内，世聯行實現計提減值金額約為2億元，對歸母淨利潤影響為1.74億元，相較2021年同期的14.36億元降幅明顯。計提減值對世聯行的利潤表現影響在逐年下降，也意味着近年來的計提減值是相對充分的。

除了計提充分之外，世聯行也在積極調整企業經營策略，力求減虧、降虧，早日實現企業經營業績的回正。

董秘吳惠明于業績匯報中指：“2023财年，針對市場環境變化,世聯行積極進行業務重組、組織架構調整等措施降本增效，期内實現财務費用大幅減少，增加當期利潤。”

值得一提的是，雖然世聯行當下面臨連續虧損的局面，但經營性現金流仍保持着正向流動，2023年錄得4.48億元。

得益于催收方面的部署，期内世聯行銷售商品提供勞務收到的現金占營業收入的比例為115.73%，達到了歷史新高。

應收賬款方面，2023年末，世聯行應收賬款的賬面余額是22.95億，累計減值比例是達到了50.31%，目前僅存的賬面價值為8.11億。其中期内針對風險客戶的按單項計提壞賬準備的應收賬款13.45億，減持比例已經高達93.16%，賬面價值已經不到一個億，至9200萬元。

今年1月，随着中國恒大正式走向清算，世聯行追回恒大全部債務及款項的壓力再次加劇。因此，在本報告期中，世聯行對恒大的應收賬款加大了5%的減值，累積減值比例已達95%。

截至2023年末，世聯行對恒大的應收款項總額合計12.27億元，其中應收賬款11.92億元，壞賬準備11.32億元，賬面價值僅存留0.6億元。

吳惠明坦言，雖然公司對恒大所有的應收款項均提起了全面訴訟，目前已判決規模300多宗。雖然絕大多數訴訟都獲得勝訴，但是實際執行起來難度較大。

“前車”恒大

連續三年虧損之後，投資者最關心的還是企業未來是否會面臨的“披星戴帽”，甚至退市局面。

以往的業績交流會中，投資機構研究人士是發問主力。而本次業績會，個人投資者不再“寡言”，與管理層充分交流。

會上，一位長期且大額持有世聯行股票的投資者，在退市風險、計提減值以及客戶風控三方面發問。

2023年12月，滬深交易所發布最新的退市規則征求意見稿内容顯示，其中新增“扣非前後淨利潤孰低者為負值且營業收入低于1億元”的組合型退市指標，取消單一淨利潤為負值和營業收入低于1000萬元的指標。

對于公司連虧三年後的退市風險，世聯行董秘吳惠明指出，在财務類退市指標中，世聯行基本沒有強制退市的風險，請各位投資人放心。

朱敏則是在會中向投資人保證，世聯行從來沒用躺平過，也沒有任何躺平的意思。

她坦言：“說實話，我們壓力特别大。過去的時間里，公司做了成本方面的優化，包括對無效市場份額的投資收縮、人員的優化、戰線的收緊，目的是為了讓自身資源實現聚焦，能夠在利潤上産生一些正向收益。”

由于世聯行的計提減值金額集中在大交易業務中，因此關于減值及風控的問題則是由世聯行大交易運營管理中心總經理肖建龍回答。

“世聯行當期的經營是有利潤的，只不過受到近年來房地産企業集中式暴雷帶來的計提減值承壓較大。後續減值充分後，公司有望走出這波行情影響。”

面對當下的風險，肖建龍指出，目前前十大客戶基本上以國企為主導，涵蓋中建、保利、華發、建發、中鐵以及萬科等，後續履約的執行都在盡力防範風險，防止“恒大前車”再次發生。

觀點新媒體觀察到，由于世聯行作為最貼近房地産行業一線的服務機構，投資人也紛紛提問世聯行對于2024年的房開市場走勢判研。

無論是總經理朱敏還是大交易運營總經理肖建龍，對于行業形勢的判研均給出“難以判斷，不敢判斷”的結論，但仍認為行業存在機遇。

朱敏介紹道，去年下半年的房地産市場再次發生了較大變化，比預期的更加糟糕。實際上，在去年“小陽春”行情中，世聯行的表現還是不錯的。

“在那個階段，對于中國房地産的市場和政策上是做了積極樂觀的判斷，後來的市場走勢與判斷出現了較大偏差，公司收入與收益産生了特别大的變化，深感歉意。”

她續指，對于2024年的市場走勢，實話說難以判斷，不敢判斷。從今年開年到現在，世聯行對于市場的情況一直保持着非常謹慎的态度，去安排經營計劃。

據了解，代理業務産生于“分散”的市場格局，市場越不成熟、供應端越分散，對專業機構的依賴程度就越高。随着行業的發展，開發商市場占有率越來越高，自建銷售渠道及案場服務的完善，對世聯行代理業務也有所擠壓。

朱敏認為，在行業格局動蕩的當下，又開始出現很多企業沒辦法自建營銷團隊以及設計團隊，此時外包的業務增量開始浮現機遇。

“世聯行是以營銷服務出身的，當下希望抓住機會，以專業化的能力适應行業變化趨勢。”

業績交流會結束之後，朱敏握手告别各位參會投資者，並向那位長期持股的投資人再次道歉。

以下為世聯行2023年度業績發布會問答實錄（節選）：

現場提問：2024的市場判斷與代理業務“重啟增長”節點的判研是什麼？

朱敏：去年下半年的房地産市場再次發生了較大變化，比我們預期的更加糟糕。實際上，在去年“小陽春”行情中，世聯行的表現還是不錯的。

在那個階段，對于中國房地産的市場和政策做了積極樂觀的判斷，後來的市場走勢與判斷出現了較大偏差，公司的收入與收益産生了特别大的變化，深感歉意。

對于2024年的市場走勢，實話說難以判斷，不敢判斷。從今年開年到現在，世聯行對于市場的情況一直保持着非常謹慎的态度去安排經營計劃。

代理重返增長基于市場表現。代理業務産生于“分散市場”，市場越不成熟、供應端越分散，對專業機構的依賴程度就越高。随着行業的發展，開發商市場占有率越來越高，自建銷售渠道及案場服務的完善，對公司代理業務也有所擠壓。

在行業格局動蕩的當下，又開始出現很多企業沒辦法自建營銷團隊以及設計團隊，此時外包的業務增量開始浮現機遇。

世聯行是以營銷服務出身的，當下希望抓住機會，以專業化的能力适應行業變化趨勢。

現場提問：2024年業績回正空間以及有哪些預期？

朱敏：說實話，我們壓力特别大。過去的時間里，公司做了成本方面的優化包括對無效市場份額的投資收縮，讓自身資源實現聚焦，能夠産生一些正向收益。

從當今市場格局上看，同行數量明顯減少，世聯行是服務市場的機構，對市場變化的敏感度較高。如果市場有一些好的迹象，世聯行是有能力可以抓住。

世聯行從來沒用躺平過，也沒有任何躺平的意思。

現場提問：連續虧損三年，公司未來是否面臨強制退市的局面？

吳惠明：ST的事情，也是當下投資者最為關心的問題。以前交易所的确有着連續幾年虧損觸發強制退市的規定，根據最新的監管政策在财務類退市指標中，世聯行基本沒有強制退市的風險，請各位投資人放心。

投資人說的很對，我們的業務還需要繼續提升、努力，今年會努力實現大家希望的目標。

現場提問：大交易業務中的代理銷售已經“踩坑”恒大，未來服務客戶仍有風險尚存，公司是否有繼續做該業務的必要？

肖建龍：總的來說，世聯行及其大交易業務當期的經營是有利潤的，只不過受到近年來的房地産企業集中式暴雷，尤其是2021财年恒大暴雷帶來的計提減值承壓較大。

之前向董事會匯報中，大交易業務目前前十大客戶基本上以國企為主導，涵蓋中建、保利、華發、建發、中鐵以及萬科等等。