年報觀察 | 大悅城地産商業順流

觀點網 相較于大悅城控股，商業平台大悅城地産率先在3月28日晚間發布2023年财報。

過去一年，中國房地産市場仍舊處于低位調整期，雖然各大房企加大了營銷和折扣的力度，但全國樓市復蘇動能不足，銷售端仍存壓力。

受物業開發業務結算面積下降影響，2023年，大悅城地産整體業績仍有待提振。數據顯示，報告期内實現營業收入總額為132.72億元，同比下降36.3%。

不過，得益于投資物業收入總額的增長，年内大悅城地産整體毛利率提升12個百分點至43%，公司擁有人應占溢利人民币3.4億元，同比下降35.9%。剔除投資物業的稅後公允價值收益及匯率變動影響，公司擁有人本期應占核心淨利潤9.91億元，同比增長20.5%。

觀點新媒體了解到，早在2020年重組完成之初，大悅城控股便強調，整合後子公司大悅城地産将以商業地産為核心發展城市綜合體平台。

雖定位為商業平台，但從過往收入結構來看，物業開發仍是公司主要收入來源。不過，近兩年由于地産行業下行以及商業紅利不斷釋放，大悅城地産業務結構主動或被動都發生了變化。

财報數據顯示，2023年全年，該公司132.72億元營業收入當中來自物業開發業務的收入為77.05億元，同比下降53.3%，占總收入比例58.05%。

物業開發收入仍舊占據總收入半壁江山，但對比發現，這一數值較2022年79.13%降低了21.08個百分點。

過去一年，随着國内經濟恢復以及消費市場進一步釋放，商業地産市場迎來了穩步復蘇。

數據顯示，年内大悅城地産實現投資物業租金及相關服務收入總額43.59億元，同比增長24.8%，這一業務收入在總收入當中的占比躍升至32.84%。此外，财報提到，投資物業業務毛利率77.1%，較上年74.5%增長2.6個百分點。

由此可以看出，在政策調整與市場變動之下，大悅城地産業務結構悄然發生改變，物業投資整體比重逐步得到提升。

據了解，大悅城地産物業投資業務主要包含購物中心及寫字樓。

年内，該公司購物中心業務實現銷售額約330億元，同比增長33%，租金收入錄得29.98億元，較上年21.58億元增長38.9%。

整體而言，大悅城地産旗下主力産品表現均較為強勢，北京西單大悅城、北京朝陽大悅城、天津南開大悅城、杭州大悅城、沈陽大悅城、煙台大悅城、成都大悅城、蘇州大悅城、武漢大悅城的平均出租率均在97%以上。

除此之外，其他商業項目出租率保持在95%左右，相較之下，重慶大悅城出租率偏低，僅為90%，年内實現租金收入為1580萬元。

寫字樓方面，過去一年租金收入約人民币5.13億元，同比增長1.4%。

值得注意的是，财報數據透露，目前大悅城地産旗下自持辦公物業只剩下西單大悅城寫字樓、北京中糧廣場、香港中糧大廈，出租率分别為85%、91%、84%；原本持有的北京中糧·置地廣場以及上海輝盛閣，均于去年下半年成功出售。

過往報道顯示，2023年10月10日，中郵人壽以42.56億元價格接手北京中糧·置地廣場；同年12月2日，由内蒙古“煤老闆”控制的上海邕鵬實業以41.42億元的代價拿下上海輝盛閣項目。

此外，期内實現酒店經營業務收入約人民币9.70元，同比增長75.1%。酒店平均入住率75%，同比增長25個百分點。

酒店業務大幅回暖，主要得益于疫情防控放開以及旅遊需求旺盛。數據顯示，大悅城地産旗下酒店項目平均入住率、平均客房收益等，均較2022年出現較大程度的上升。

其中，北京大悅酒店平均入住率達到91%，較2022年上升12個百分點，而三亞美高梅度假酒店平均入住率為83%，同比提升25個百分點，平均客房收益為1330元，平均房費為1595元。

輕資産管理輸出方面，報告期内，大悅城地産主要運營天津和平大悅城、昆明大悅城、上海長風大悅城、西安大悅城、紹興國金大悅城、無錫江南大悅城等購物中心管理輸出項目，實現管理輸出及其他服務收入總額為人民币1.70億元。

顯然，業務結構調整之後，大悅城地産的商業優勢更加突出。當前，商業政策支持力度不斷加大、不動産金融鍊條逐步完善、退去渠道日漸多元化……可以預見的是，有先發優勢的大悅城地産，或能迎來新的發展機遇。

企業融資方面，大悅城地産仍需進一步加強。數據顯示，2023年該公司的平均融資成本為4.49%，較全年同期的3.97%上升0.52個百分點。

截至報告期末，該公司計息借貸總額為442.96億元，同比減少3.21%，淨負債占總權益的比率約為44%，較2022年同期的49.5%下降5.5個百分點，公司的流動比率為1.63。