上海又一城來了 百聯加速搶占消費REITs快車道

觀點網 年關将至，消費REITs的申報腳步亦不斷加快。

前不久，首批申報的四只消費REITs正式獲批，緊随其後，華夏首創奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金于12月22日正式申報。

四天之後，百聯股份亦踏上了公募REITs的快車道。

最新消息顯示，12月26日，華安百聯消費封閉式基礎設施證券投資基金于上交所正式申報，這是當前市場申報的第六只消費REITs。

實際上，早在今年7月中旬，百聯股份就曾公告透露稱，該公司計劃以“上海又一城”購物中心作為底層資産申報發行REITs。

該公司認為，公募REITs發行将助力公司在資本市場搭建創新融資平台，實現上市公司+公募REITs平台雙輪驅動。同時，有利于公司打造消費基礎設施的“投、融、建、管、退”完整閉環。

申報進行時

自華潤、萬科、金茂及物美集團打響消費RETIs的第一槍之後，首創、百聯等企業迅速搶過發行的接力棒。

12月26日，據上交所披露消息，華安百聯消費封閉式基礎設施證券投資基金已正式申報。

上述基金的發起人是上海百聯集團股份有限公司，基金管理人為華安基金管理有限公司，專項計劃名稱華安資産百聯又一城資産支持專項計劃，專項計劃管理人為華安未來資産管理（上海）有限公司。

目前項目進展為“已申報”，百聯股份暫未披露相關的招募說明書。

對比百聯股份7月12日的公告發現，此次申報的基金名稱、發行人等均與彼時披露情況無二。

觀點新媒體了解到，彼時百聯股份強調，該公司将以坐落于上海市楊浦區淞滬路8号的上海又一城購物中心項目作為底層資産，申報發行REITs。

此次消費REITs拟采用“公募基金+專項計劃+項目公司”的交易結構，即基金管理人設立基礎設施公募REITs，計劃管理人設立資産支持專項計劃，基礎設施公募REITs認購資産支持專項計劃的全部份額，進而取得基礎設施項目的全部所有權。

同時，上述基金将由百聯股份和/或其同一控制下的關聯方戰略配售不低于20%的份額；其次，機構投資者參與網下發售，持有份額不低于70%，個人投資者與機構投資者則能參與網上發售。

實際上，自今年3月監管部門首次明确要将公募REITs擴容至購物中心等消費基礎設施後，百聯股份便是響應最快的企業之一。

彼時，除了百聯股份，市場傳出要參與發行消費REITs的企業還有萬科（印力）、首創、天虹股份、合生商業、龍湖等。

目前印力等的發行工作已進入實質階段，首創、百聯同樣靴子落地。

前期傳出消息的天虹股份、合生商業、龍湖等企業，雖未在首批進行申報，但市場普遍認為，此類企業有較大可能在第二批、第三批進場。

與此同時，目前我國存在大量的商業存量資産。戴德梁行數據顯示，截止到2022年四季度，全國16個重點城市高品質零售物業存量達1.02億平米，四個一線城市的高品質零售物業存量達到4650萬平米。

伴随着首批、二批企業申報，可以預見的是，能夠參與公募REITs市場的企業将會越來越多。

對商業運營企業而言，發行消費REITs能夠進一步盤活存量商業市場，從而實現重資産商業的良性循環。

上海百聯資産控股副總經理、上海百聯百世資管董事長楊斌在今年8月亦強調，消費類REITs的資産關繫到國計民生，将商業零售類資産納入REITs的底層資産，将極大促進零售物業發展，這跟當前國内希望拉動消費、進而拉動經濟的邏輯是一致的，具備戰略意義。

資産剖析

今年10月26日，首批四家企業率先進行了消費REITs的申報工作，為成功赢得第一場戰役，四家企業顯然都拿出了旗下最為優質的資産。

從招募說明書來看，華潤以青島華潤萬象城作為底層資産，該項目地址位置整理較為優越，2023年中期的出租率達到98.49%；萬科印力則以杭州西溪萬象城作為首輪“出戰”項目，這個杭州城西單體總建面最大的TOD購物中心，出租率超過了99%；而金茂商業則以旗下首個覽秀城作為底層資産，出租率同樣達到了98.36%。

對比之下，物美集團則是打包了北京四個小型項目進行發行工作，雖單個項目的平均建面不足2萬平方米，但計算下來綜合出租率接近了89%。

可以說，首批四家企業都拿出了旗下經營情況良好、穩定性較高的項目作為典範。

第二批申報的首創及百聯股份，雖暫未披露招募說明書，但市場早已傳出更多詳細信息。

比如，首創或将所持的濟南奧特萊斯、武漢奧特萊斯項目作為底層資産，兩個項目年銷售額均已破10億元，堪稱首創“壓箱底”的寶貝。

再看本次申報消費REITs的百聯股份，計劃以“上海又一城”項目作為底層資産進行消費REITs的申報。

資料顯示，上海又一城購物中心坐落于上海城市商業副中心——五角場商圈中心地帶，總建築面積約為12.5萬平方米，地上9層，建築總高度59米，地下1層直通五角場下沉廣場和地鐵10号線，交通十分便捷。

從市場披露的數據來看，上海又一城購物中心于2019年、2020年、2021年連續三年銷售額超過20億元。

2023年春節假期，項目亦非常火爆，節前七天，項目銷售額較去年同期猛增144.27%；至于國慶假期，數據顯示，上海又一城日均客流6.35萬，同比提升20.2%。

這個運營了17年的項目仍舊保持較高的客流量及出租率，足以看出項目的資質。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

除此之外，觀點新媒體了解到，目前百聯股份企業仍有大量的商業資産，截止至2022年末，在營商業項目為44座，商業面積超330萬平方米，包括購物中心23座、百貨12座、奧特萊斯9座。

在百聯運營的項目當中，不乏上海青浦百聯奧特萊斯廣場、第一八佰伴、百聯中環購物中心等諸多知名項目，如若本次消費REITs能夠成功發行，後續能夠将旗下的優質資産持續擴募到現有基金當中，乃至發行第二只、第三只消費REITs。

除了自營項目以外，今年10月，百聯股份宣布拟參投Pre-REITs基金，計劃借此收購社區商業、購物中心、奧特萊斯等符合消費基礎設施公募REITs要求的消費基礎設施項目，瞄準龐大的存量商業市場，挖掘更多的可能。

對于消費REITs的發行工作，做了兩手準備的百聯股份顯然是志在必得。

不過也有觀點認為，百聯旗下雖擁有較多優質資産，但始終沒能形成獨特的商業IP，缺乏品牌辨識度，這對于市場的熟悉度以及後續的資産估值，均會帶來一定的影響。