觀點直擊 | 靜待機會 領展管理層透露最新收並購、輕資産策略

觀點網 全球商業地産市場動蕩，但領展享受到了資産多元化的好處。

這家亞洲最大房地産信托基金，近年來逐漸将資産分布範圍擴張到新加坡、澳大利亞、英國等海外地區。

最新财報顯示，領展旗下物業資産按價值計算合共約2380億港元，其中75.7%位于中國香港，13.3%位于中國内地，11.0%位于海外地區。一年前，這個比例分别是78.3%、 15.3%和6.4%。

類型及地域分布多元化的資産組合，成功幫助該基金抵禦風險，實現了2023/2024年财年上半年（截至2023年9月30日）業績的穩定。

資料顯示，報告期内，領展總收益及物業收入淨額分别按年增加11.3%及10.4%至67.25億港元及50.63億港元。

分派方面，可分派總額同比增長1.71%至33.33億港元。而受“五供一”供股影響，每基金單位分派為130.08港仙，同比減少16.4%，若以供股後相同的基金單位基數計算，則每基金單位分派增加0.4%。

同期，領展投資物業組合的估值下降至2290.94億港元，但根據最新披露的PPT，數據已有所回升。

業績掃描

領展管理層在11月8日召開的業績會上指出，公司業績得以保持正增長，有賴于新收購的新加坡資産和香港市場的穩健表現。

去年12月末，領展斥資125億港元向NTUC（新加坡職工總會平價合作社）購入裕廊坊及湯申大廈約占一半樓面的分層地契，共兩個零售商場。

具體而言， 期内領展國際資産組合的收益及物業收入淨額分别增長206.4%及236.9%至8.61億港元及6.03億港元。據了解，領展目前在新加坡、澳大利亞、英國擁有7個零售物業、5個寫字樓物業，均為成熟資産。

與之對比，領展在内地的仍在爬坡。

按人民币計算物業收入淨額同比增加了2.5%，另有穩健的物流資産做支撐。但占大頭的零售資産和寫字樓資産，前者平均續租租金調整率為-5.2%，後者平均續租租金調整率也為-7.5%，反映了較預期緩慢的經濟復蘇情況。

但好消息是，領展于2021年6月收購的廣州天河項目，現時已完成升級改造，下半财年其貢獻将被納入報表。

行政總裁王國龍指出，廣州天河領展廣場簽約出租率已達到95%。截至上個月31日數據，該商場人流、商戶的銷售額相比疫情前（即改造前）有明顯的增加，“在社交平台方面我們也看到了非常正面的反饋。”

領展首席财務總裁黃國祥也表示，公司已看到内地消費模式的轉變，競争愈發激烈，未來要持續利用營銷的策略吸引人流。

香港是大本營，領展在這個國際都市持有130個物業，其中大部分為民生商場和停車場，都是十分抗風險的物業資産。例如，香港核心地段停車車位緊缺是一個結構性問題，導致停車場在收費上異常堅挺。

報告期内，領展香港零售物業組合，收益總額及物業收入淨額分别同比增加2.4%及1%。其中，領展引以為傲的街市/熟食檔口類型商戶，提供的租金同比增長錄得5.4%。

截至今年6月底，領展期内新簽超過300份新租約，整體零售物業出租率保持在98%。

除此之外，領展香港零售物業組合平均續租租金調整率達到8.7%，平均每月每平方呎租金64.3港元，同比增長0.8%，每平方呎銷售額增長3.1%，據統計已超越疫情前水平。

領展首席營運總裁（中國内地除外）卓格理亦指，下半年香港零售物業的續租租金調整率可能只會有一些溫和的變化。其稱，從領先指標顯示，暫時未見到租金有逆轉迹象。

停車場業務方面，期内領展的停車場物業總收益12.41億港元，同比增長5.2%。具體停車場月租、停車場時租均有增長，增幅在4.5%和7.5%。

另外，領展在過去幾年内，持續推動充電樁進入旗下停車場項目。管理層提出，這項新業務是領展停車場物業收入增長的新推動因素。

靜待機會

王國龍總結指出，香港正抵禦全球宏觀經濟的逆風，但到目前為止經濟持續向好，失業率偏低，最低工資有所提升，反映能夠支撐本土消費動力，所以對整體市道特别是零售業務持正面看法。

領展管理層強調了資産組合的韌性，並稱會繼續小心謹慎，因為全球的經濟環境正變得越來越不穩定。

包括中美博弈、俄烏沖突、巴以沖突等地緣政治的沖突導致供應鍊重構；同時，“higher-for-longer”的鷹派利率環境，令全球市場越來越擔憂。

企業正面臨緊縮的信貸狀況，領展上半财年财務成本增加了67.2%至10.10億港元；平均借貸成本由3月末的3%，上升至9月末的3.74%。

領展還指，另外一個需要關注的問題是氣候相關風險。香港在不久前9月剛遭受暴雨襲擊，香港天文台一度挂出“黑色暴雨警告”。受此影響，領展旗下商場黃大仙中心北館地下一層幾乎全部被淹沒。随後經過54天的修復工作，該商場才在10月31日重新對外開放。

外部環境充滿挑戰，領展管理層希望用更穩健的财務方針，和更具創新的經營策略，帶領公司前進。

其中，領展在今年第一季度完成供股集資188億港元，成功将淨負債比率降至18%。同時，負債總額減少至597億港元，負債比率下降至23.2%。

同時采取措施，将定息債務在總負債内的比例由56.8%提升至69.8%，，“我們有非常高比例的固定利率負債，這主要得益于幾個債務工具，包括中期票據、可轉換債券以及利率掉期。”

據透露，在供股完成後，領展截至2024/2025财年的下半年都不會有再融資需求。

主席聶雅倫同意，公司目前已有非常穩固的資本基礎，可以支撐收並購策略。其稱集團已準備了資金，並一直在等待機會，並認為2024年是機遇之年，集團将有機會進行並購。

王國龍則補充，在目前持續高息環境下，能看到更多議價的機會，“我相信一些業主和投資者将考慮調整出售項目的價格。”

他表示，領展已陸續在跟蹤一些潛在項目。

另一方面，輕資産模式将是領展未來加深業務深度和靈活性的重要途經。早前，領展管理層就曾披露将采用輕資産方式持續踐行領展3.0戰略。

在去年年末在新加坡的並購中，領展還與NTUC就零售物業宏茂橋城訂立一份為期10年的資産及物業服務協議，被認為是領展輕資産拓展的首次嘗試。

除此之外，當時領展事實上已考慮過在收購中引入外部資本，但後面因為市場變動沒有繼續執行。

就相關話題，王國龍回應稱，領展會考慮不同的方案，包括單純進行資産或物業管理輸出，在新的投資上，也可能引入其他資本或者基金。自有物業方面，不排除在保持經營權的前提下出讓部分項目的權益。