看見未來 | 觀點與郁敏珺對話：錦和要穿越周期

編者按：2023年漸近尾聲，宏觀環境正在發生積極變化，消費市場愈發成為關鍵，萬衆期盼的復蘇尚在中途。

在此間，深刻的改變已經滲透各行各業，包括商業地産。面對變化的行業，無論是零售端、消費端還是企業端，都必需适應變化。

帶着對商業地産以及對全産業鍊的持續探索，2023觀點商業年會将于11月2-3日在上海繼續召開。

故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023觀點商業年會特别報道——“看見未來”，通過深度采訪與交流，傳遞信心與希望，尋找更多有價值的商業邏輯。

觀點網 早晨驅車趕往上海徐匯區漕河泾，一座風格獨特的建築映入眼簾，便是此行的目的地--錦和集團總部所在地：錦和中心。本次的采訪對象是錦和集團董事長郁敏珺女士。錦和集團在她的帶領下走過了近三十載的發展歷程。性格爽朗，談吐明快，言談之間，郁敏珺對于錦和的戰略自信和穿越周期的定力躍然眼前。

1995年，郁敏珺創立了錦和，一開始從事國内高端外銷商品房投資咨詢與策劃代理。2000年後，錦和進入房地産開發領域，以合作開發和自主開發模式在上海投資開發了十數個樓盤項目。發展至今，錦和集團旗下有錦和資管平台，上市公司錦和商管，高端服務式公寓品牌base佰舍及高端度假酒店安岚。不僅做重資産投資，也做輕資産運營管理，實行輕重並舉的業務發展模式。

上市公司錦和商管

追溯到2006年，彼時郁敏珺赴美前往哈佛進修，在紐約曼哈頓參觀考察項目時發現，那里沒有大規模建設，幾乎都在做存量更新。她即刻意識到城市化進程發展到一定程度便是存量市場發展的開始。伴随着産業轉移，原有的産業沒落，騰出來的建築載體就有被更新改造的機會，可以不斷地産生更新的内容和更大的價值，進而适合當下社會和産業的時代發展。于是，當國内房地産市場正處于最火熱的階段，錦和敏銳的捕捉到了市場契機，通過上海金星電視機廠的改造，一舉切入了城市更新賽道。

郁敏珺介紹到："2007年，由于産業外遷，位于田林路的金星電視機廠退出歷史舞台，錦和商管接手，打造了一個集"創意、辦公、休閑配套"三大功能于一體的高品位創意産業集聚區--越界創意園。"

經過十幾年的發展，越界創意園在錦和商管的改造運營下，從老舊的工業廠房蛻變為文創産業園，2020年，錦和集團再次積極響應漕河泾地區加快轉型發展的戰略，以城市更新為導向，注重創新服務功能培育和完善配套支持建設，通過存量工業用地轉型途徑進行自主更新，打造全新的三十萬方花園式智慧辦公商業綜合體：越界錦和尚城。目前項目一期已交付，二期預計明年完工。從工業廠房改造成文創園區，再轉化為城市更新的商業項目重建，這是一個非常典型的城市更新案例。

以上市公司闆塊的主營業務商業辦公賽道為例，錦和打造了一繫列以"越界"品牌為代表的文創園區和特色商業街區，如越界世博園、越界陝康里、越界·衡山路8号、北京廣安門越都荟等，都是城市更新項目。資料顯示，截至2023年一季度末，錦和商管在管項目共73個，分别位于上海、北京、杭州、南京（上海占比84%，北京占比12%），園區合作商戶10000余，管理面積約135萬平米。自2020年IPO上市以來，2020年至2022年連續三個财年創收合計約25.3億元(經審計)。這些年上市公司的營業年收入保持在10億元左右，穩定的現金收益對錦和穿越周期的幫助是顯而易見。

據郁董介紹，錦和的城市更新項目實際上是"中"資産運營，"純輕資産運營是受委托對項目進行運營管理，而錦和的輕資産運營會在項目的改造上投入，除了沒有持有資産本身，改造投入還是比較大的，這些年來上市公司在該領域投入了近20億。"同時也要看到，近年來國家紛紛出台城市更新的相關政策，鼓勵民營企業參與盤活國有存量資産，目前錦和商管很多合作的業主方都是國企、央企，市場前景及資産容量是巨大的。

酒店和公寓

除長期布局商業辦公賽道以外，錦和集團的産品線還先後涉獵高端度假酒店和高端服務式公寓賽道。

早在2009年，錦和便以投資人角色介入酒店行業，彼時收購了上海鳳陽大廈，打造成禦錦軒凱賓斯基全套房酒店。項目位于上海市靜安區非常核心的地段，總共地上26層、地下2層，擁有244間套房，開業至今運營良好。

2016年，錦和與首旅集團、吉和睦酒店管理集團簽署合作協議，設立安岚（北京）酒店管理有限公司，引進在國際上享有盛譽的酒店及度假村品牌THECHEDI（"安岚"）在中國大陸、香港和澳門發展和運營該品牌下的度假酒店、城市酒店、住宅和其他有關産品。近期消息，錦和收購北京首旅擁有的安岚酒店管理有限公司股權，從原來的股東之一成為控股股東，掌舵安岚品牌的整體發展策略和經營管理。這個選擇源于錦和對奢華度假市場的看好以及對自身的管理經驗與能力的信心。

談及公寓賽道，錦和2021年並購了服務式公寓"base佰舍"，專注于中高端服務公寓的投資改造和運營，選址上海、北京一線城市的核心城區。目前base佰舍在上海和北京已開業及籌備開業的中高端服務公寓項目近30家，公寓總數量約6000套，成為國内中高端服務公寓的頭部運營品牌之一。

郁敏珺還表示，公寓産品是錦和資管平台的一個重要賽道，作為錦和的重資産投資，由base品牌運營管理。同時，base也涉足管理輸出，今年6月，聯手臨港集團旗下臨港服務，合力推出專注于園區配套長租公寓運營的專業品牌--LIN舍，為上海臨港中高端服務公寓做管理輸出。

同樣在2021年，錦和集團與華平投資共同創立了錦和資管，致力于存量資産創造更多價值。目前錦和資管的規模為300億元人民币，郁董認為未來還會有更大的發展空間，同時也認為企業應腳踏實地，項目要做一個成一個，不能盲目追求規模而放低標準，要追求每一個項目的投資成功。

至此，錦和集團具備"輕重並舉"的發展模式和豐富的實操能力，四大業務闆塊也日臻成熟。

以下為觀點新媒體對錦和集團董事長郁敏珺女士的采訪實錄：

觀點新媒體：您如何評價當前的經濟形勢？未來将以怎樣的心态應對？

郁敏珺：目前經濟的情況是行業周期疊加經濟周期，三年疫情後地緣政治和中美關繫都處在低谷。但我們始終要審慎樂觀，中國經濟還有很多調節工具可以用，一繫列相關的刺激經濟的政策仍大有可為。關鍵是否一步到位喚起市場信心。

今年，各行各業普遍比較謹慎，一是對市場，二是對整體經濟面。所以未來企業要穿越周期，要活下去，謹慎是必須的。

觀點新媒體：錦和集團發展戰略為"一重三輕，輕重並舉"，具體是怎麼做的？

郁敏珺：輕資産闆塊錦和商管主要營業收入來自承租運營的租金收入，通過對項目的硬件改造、招商及運營管理，實現物業價值的質變和持續提升。我們把商管部分稱為"中"資産，是因為我們在項目改造方面投入較大，並非純粹的委托管理運營投入較少。目前錦和商管既可以負責從經營、招商到物業管理的全流程服務，也能夠負責從前端設計、施工到QS的商務招標，相對完整的産業鍊增強了競争力，這是我們現在的商管邏輯。

重資産方面，錦和資管戰略是先立足及做好上海、北京。不盲目擴張規模。未來在投資方面也會加強合作，"資管重的做輕一點，商管輕的做重一點"，小股操盤的模式進行。

觀點新媒體：2023年消費復蘇，零售商業不斷回暖的同時商辦物業市場仍顯頹勢，空置率高企，您如何看待商辦物業的走向？

郁敏珺：市場目前處于分化的狀态，高端零售好過一般商業受消費降級的影響。商辦市場供應量過大又集中剛好碰到經濟不景氣。從近期在國外考察的情況看，商業已經逐步恢復。辦公市場受疫情期間養成的居家辦公習慣影響很大。資産只要扛得住，總會上漲，持有資産抗通脹屬性的本質不變。

觀點新媒體：您認為新經濟對商業地産發展會産生什麼影響？中國商業地産發展中潛藏着怎樣的機會？

郁敏珺：無論是文創園區，産業園區，或者工業園區、科創園區，其最核心的要素是"LOCATION"，地理位置決定了周邊氛圍和環境，決定了會有怎樣的産業聚集，決定了目標人群會是哪些，一個園區不可能橫空出世。因此，尤其城市更新每個項目都有獨到的定位，我們做的是非標産品，不做傳統的"盒子"商業，沒有可以簡單復制的標準，新經濟新行業追求的就是這樣的調性和空間，我們提供的産品和服務則是為了更好的滿足行業和客戶的需要和期待，也是我們的核心競争力。

觀點新媒體：錦和拓展的思路和策略是什麼？

郁敏珺：從資産投資的地域選擇來看，錦和聚焦上海及北京核心地段，就現階段而言，錦和在辦公、商業方面的拓展會比較謹慎，公寓産品會有步驟的擴張，但擴張的前提也是謹慎。

觀點新媒體：錦和目前怎樣做高端公寓？未來計劃向哪些地方拓展？

郁敏珺：錦和旗下的base佰舍定位是中高端的服務式公寓，總共有三個産品線，baseLITE租金在6000-12000，中間段是base佰舍1萬5左右，高端的是basePLUS租金在2萬-3萬的區間。未來公寓賽道的業務規模一定會擴大，現在也是錦和資管的一個重要賽道。

觀點新媒體：怎麼看消費基礎設施REITs試點背景下的商業地産發展？如何抓住REITs的機遇？

郁敏珺：未來REITs的推出讓大家認識到資産的價值是以收益率來衡量的，運營能力将會受到重視，資産運營有一個退出的閉環機制，對行業是個鼓舞。但目前擴容速度不是很快，還有一些關鍵節點需要理順才行。

觀點新媒體：錦和的産品線涉及酒店，這方面未來發展如何？

郁敏珺：目前錦和擁有甯海安岚、新昌安岚、千島湖安麓三家高端度假酒店。酒店是偏長期收益的資産品類，本質上和所有資産管理的邏輯是一致的。通過做好運營管理和服務，經營好自己的品牌，酒店理應會有合理的投資回報。

觀點新媒體：作為錦和集團創始人，在行業中探索28年，有哪些可以分享的心得？

郁敏珺：越是大的企業越要有定力，越要有自己清醒的判斷。發展機會到來時不要錯過，但謹慎是必須的。

我們會一直秉承穩健的風格，尤其是經濟下行周期，踏實前行，預期謹慎，發展並行。堅守行業的本質，認真做好每一個項目，把公司做強，不盲目追求做大，提升專業管理能力。