看見未來 | 觀點與蘇鑫對話：高和的第二曲線

編者按：2023年漸近尾聲，宏觀環境正在發生積極變化，消費市場愈發成為關鍵，萬衆期盼的復蘇尚在中途。

在此間，深刻的改變已經滲透各行各業，包括商業地産。面對變化的行業，無論是零售端、消費端還是企業端，都必需适應變化。

帶着對商業地産以及對全産業鍊的持續探索，2023觀點商業年會将于11月2-3日在上海繼續召開。

故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023觀點商業年會特别報道——“看見未來”，通過深度采訪與交流，傳遞信心與希望，尋找更多有價值的商業邏輯。

觀點網 今年夏天，年輕人中流行起了“Citywalk”，沉浸式的城市體驗，更貼近當地生活的漫步，網絡上對此調侃，這才是打開一座城市的正确方式。

蘇鑫也加入到這樣的潮流行為中，甚至開始得更早。

如果不是采訪，在這樣一個工作日上午，可能在路上遇到騎着自行車的蘇鑫，也可能在某個轉角的咖啡館，遇到帶着平闆電腦和手機正在辦公的蘇鑫——留給辦公室的時間僅有30%。

“要了解一個城市。像我們在北京這麼多年，對城市的理解很多是在車上的匆忙感受，和比較接地氣地融入其中是不太一樣的。”

這位老友多年未見，會面地點選擇了更安靜的環境。站在國貿商圈的核心位置，一些新老建築錯落排列。在這里又似乎很難界定什麼是新、什麼是舊。走進一棟看似老舊的建築，内里又極具現代技術和潮流元素。

在新建增量之後，以存量為主的階段就是城市更新，這正是新的城市發展邏輯，“本質是城市持續發展的一種模式”。

自2009年以來，蘇鑫和他創立的高和資本在城市更新這條賽道上發展了十四年，以金融為手段，重塑城市面貌。

談及公司的長期目標，蘇鑫認為，希望成為中國城市更新投資與資管的頭部機構，而短期目標已經從活下來變成活得好。

未來視角下的市場機會

今年以來，資本市場關注和讨論最多的無非是美元加息等背景下的“外資撤離”。

市場的波動起伏中，難免充斥着各種情緒。蘇鑫則開始尋找其中的市場機會，“波動肯定也蘊含着機會”。

股票市場有句調侃的話，抄底抄在半山腰，一旦如此必然會出現各種連鎖性問題。蘇鑫認為，此時的情況相對已經在底部區域，“無論是政策還是資金面，都不會比過去幾年更差，信心也在逐漸恢復的過程中。”

他指出：“這種情況應該是處在底部徘徊，何時能‘企穩’，可能需要一年或更長時間。”相比較前兩年的疫情等等，灰犀牛與黑天鵝事件接連而至，“現在肯定不是那種情況”。

過去，外資以低息、便宜的錢，在中國市場進行資産配置和投資，美元加息等背景下，外資的“錢”更貴了。一些市場所謂的“抛售”，核心可能正是金融的要求。

“所有的投資都跟錢有關繫，現在環境發生了變化，最大的變化就是利率。”在市場環境更叠變化時，誰都逃不過要算這筆經濟賬。

若從另一視角來看，外資經歷了二十年左右的時間形成了這些沉澱資産。起初也都是經過評估，有着基于全球市場的一個基本判斷，包括對國内市場的看好以及位置、收益等等，綜合來說資産風險相對有限。也正因如此，一些潛在的投資機會可能會在其中出現。

回到國内市場本身，其實也正經歷着周期的調整。蘇鑫認為，這是歷史進程下自然形成的，出現問題，再進行調整，有政策推動的，也有市場推動的。

但有一點需要達成共識的是：“傳統的房地産開發模式翻篇了，無論現在是已經倒掉的企業，還是活得還不錯的企業。”

“過去每年可能有16萬億的市場，未來或許是8-10萬億。”蘇鑫以做生意舉例：“小超市和大型連鎖店都能活得很好。小超市對當地居民很熟悉能夠做起來，但如果每個都想去做大型連鎖，這種機會就很小了。”

将房地産“生意化”還是有機會，只是規模上再難與過去同日而語。談到對未來市場的判斷，蘇鑫認為，一個是宏觀政策的變化，第二是對未來大趨勢的判斷。

“房住不炒”已為未來發展定調，城市發展的模式也發生變化，從發達國家的經驗來看，既然要發展，還是需要補短闆。

城市在變化，需求也發生變化，空間場景要随着需求改變，“所以會出現購物中心變成寫字樓，寫字樓變成酒店等等，這個是城市發展造成的。”

相較于過去拆地賣地的粗犷模式，現在更依靠存量樓宇的翻新、資産價值的提升，核心是要迎合消費升級、産業升級。

換言之，在新建增量之後，以存量為主的階段必然就是城市更新，這也是新的城市發展邏輯，本質是城市持續發展的一種模式。

而在精細化管理時代，商業資管思維轉變與革新的背景下，未來的調整一定是片區型的，對規劃的要求更高，不光是建築規劃，還有産業規劃。

回到高和資本自身，“在這一時期，我們現在做的還是單體，單體就更簡單一點。”

以新國貿酒店為例，在傳統邏輯中，酒店項目若要實現效益最大化，無非是盡可能增加住宿空間、客房數量，相應的公共空間使用面積被壓縮。

但新國貿酒店反向操作，擴大會議配套，給了聯合辦公的衆社空間，拿出兩層約三千平米的面積建成了北京最大的健身房。

“策劃者打破了狹義的建築功能約束，把樓宇放在城市的範圍，缺少什麼内容就強化什麼内容，引入了樓宇個性化的理念。”

需要注意的是，城市更新機會大，資金需求也巨大，如何與金融配套、政策配套？“具體怎麼走，現在還沒有走出來，但是方向很清楚。”蘇鑫認為，新的機制還沒有，但這一輪至少政策慢慢清晰了一點。

存量商業的第二曲線

高和資本是一家資管公司，但創始人蘇鑫並非金融出身。在他看來，金融是一種手段。

去年12月，蘇鑫曾在活動中預言商業公募REITs可能在2023年出台，也是業内最早預言的人。

今年3月，國家發改委和證監會發文，将消費類基礎設施REITs正式納入REITs試點範圍，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目。公募REITs向商業不動産擴容，也意味着定價機制将更加清晰。

在此次與蘇鑫的對話中，他表示，最大的機會可能來自于Pre-REITs，“把沒有完全成熟的商業先收養起來，孵化後形成穩定的現金流再進入REITs市場。”

這也對資管方提出三個要求，即要有收並購能力；要具備品牌價值，有信用和合作基礎；有資管能力。具備穩定現金流的領域，也就是高和資本的第二曲線——公寓和商業。

“以前的開發邏輯是從拿地開始順着未來走，現在要站在未來看。”未來5至10年，消費會叠代，我們看好的賽道，會更獨立或者更占據主導位置。

今年4月，中共中央政治局會議提出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設之後，7月，國務院辦公廳正式印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。

根據第七次全國人口普查數據，目前我國共有7個超大城市（城區常住人口1000萬以上）和14個特大城市（城區常住人口500萬至1000萬）。

這“7+14”的範圍，也正是高和資本未來關注的重點。這些城市有産業支持，有人口支持，風險相對更低。

“現在的年輕人，剛畢業開始算起，前10年在一線城市是買不起房子的，二線城市5年之内是買不起房的，這是一筆經濟賬。”

另外，人的消費習慣會發生變化。原來覺得租房子貴，只要在消費能力可以支撐的情況下，以後在租房方面也會有更多追求，安全、方便、舒适度等等，“要服務自己”——這是“公寓”的市場機會。

“保障性住房現在也可以投。”蘇鑫對此已經有所了解。買下存量資産後，将它改造成租賃公寓，然後走政府報批程序，符合保障性要求就可以獲批。

商業則涉及社區商業和購物中心兩大細分闆塊。“購物中心對運營和品牌要求很高，我們就做pre，和别人合作。”蘇鑫談到，社區商業更集約，選準定位，明确消費者，後期随市場變化做一些租戶調整，就可以應對。也因此，高和占據的主導性會更強。

據了解，在産業創新投資業務之下，高和資本對城市更新領域的科技創新企業進行股權投資。

目前已成功投資多個有影響力的項目，包括：湯恩智能、獨到科技、領環、123看房、智芯原動等企業。

不過，從城市來看，高和資本眼下優先關注的仍是更加熟悉的北京、上海市場。在此基礎上，繼續加深對其他城市的了解。

“現在我基本上70%的時間不在辦公室，他們随時都可以用。我都是全北京到處辦公，去了解一個城市。”

科技進步為我們的工作創造了更便捷的條件，蘇鑫也有着“年輕潮流”的辦公方式——一部平闆電腦一部手機，基本上就可以工作了。

在他看來，盡管在北京這麼多年，對城市的理解很多是在車上的匆忙感受，和比較接地氣融入其中是不一樣的。移動辦公，再加上城市里的“沉浸式體驗”，以及國外考察，是蘇鑫的“充電方式”。

自創業以來，蘇鑫已在這條賽道上持之以恒深耕十四年。在采訪的最後，談及過去這十四年的感受，蘇鑫表示：“就是做自己喜歡做的事情。如果只把它看做是一個投資，确實很單調，如果是出于一種對城市的興趣，那麼反過來又覺得跟城市之間的關繫更密切了。”

成功與否只是一種自我感受，他與我們分享了一個小故事：同樣是在為修建教堂而砌磚，有的人認為自己是在砌磚，有的人則認為自己是在跟上帝對話。

“喜歡你會把它放大，不喜歡就會永遠看小。”桌上的咖啡已續了兩次，蘇鑫最後說道：“覺得有壓力的時候，有人認為是種鍛煉，有的人反過來。還是看這個事兒是不是你想幹的。”

以下為觀點新媒體對高和資本董事長蘇鑫先生的采訪實錄：

觀點新媒體：“第二曲線”的業務占比是怎麼規劃的？

蘇鑫：現在還是在賽道上嘗試，未來可能至少占五成以上，城市更新可能未來兩三年才能夠真正起來。

我們雖然做的是單體，但還是城市更新的理念。有的做單體是不太講城市更新的，只看見樓宇而看不見城市，只是從商業、投資算賬。

如果要從城市角度持續來看這個事，光看單獨的一個空間是有限的，還要了解它和城市之間的關繫。

觀點新媒體：去年高和資本成立了國内首支專注投資社區商業的基金，特點是什麼？為什麼決定做社區商業？

蘇鑫：第一，社區商業穩定性強、波動性小，是抗風險的優質資産配置。之前疫情期間，受沖擊更大的正是大盒子式商業，社區商業尤其是街區型的沖擊相對小。

第二，社區商業競争少。大的機構看不上，小的散售交易不暢，買家較少。

第三，從未來城市發展的角度，在“7+14”個超大特大城市中，具備消費升級的需求。有人流支持、産業支持，可持續經營。

觀點新媒體：近幾年來，高和資本的心态發生了哪些變化？後疫情時代公司的投資策略是否發生了改變？

蘇鑫：中國的資産價格不會大幅下跌，但資産的流動性會大幅降低。

傳統寫字樓現在肯定不能再快速投資了，便宜的、位置好的可以投。現在是不明朗的時候，或者看不太清楚的時候，我們畢竟是市場化的資金，這時候做片區更新，就先做單體為主。

以前的資産價格只和地段有關繫，現在投資要找流動性強的，原來叫核心資産，現在可能就是地段加現金流，叫硬核資産，策略要改變。就是必須得有穩定性，有穩定的現金流，這是特别重要的。

有穩定現金流的資産類别，是高和的第二曲線。一個是保障房公寓，一個是商業。公寓投的還是資産，最近北京一個工業用地改成了保障性住宅，但還沒有對外公布。商業分成兩塊，一個是社區商業，一個是購物中心。

購物中心我們也會做，但是對運營和品牌要求很高，我們就做Pre-REITs，和别人合作，比如說原來跟中糧合作。

他們也需要市場化的錢，需要資管機構的助力。資管是募投管退一整個的閉環，首先要從資産退出那個時刻值多少錢來判斷，然後過程中需要達到怎樣的現金流，反推原來的定位。

以前的邏輯是，從拿地開始順着往前走，現在是要站在未來看。

社區商業方面，第一是疫情期間受沖擊相對較小，第二市場競争少，第三從未來城市發展角度，5至10年消費也要叠代，至少會産生變化，我們看好這個賽道。

觀點新媒體：今年以來，商辦物業市場仍顯頹勢，空置率高企，B端市場尚處于修復階段，您如何看待商辦物業市場走向？

蘇鑫：所有生意就是這樣的，市場波動的時候肯定有機會。

現在來看是周期底部區域，不可能比一年前更差，政策上肯定是這樣。資金面和信心是逐漸恢復向上的，這種情況應該是處在底部徘徊，逐漸“企穩”的過程，可能是一年，也可能是更長時間。

外資撤退，一方面是LP的壓力，另一方面有些貸款到期了，就得借新的錢。原來無論是哪種貸款，都是正杠杆，利息很低，在2%-3%左右，現在到期之後，可能起步就是7%，但資産收益達不到這麼高的話，就成了負杠杆。

這樣就會出現“低價”賣的情況，但事實上，目前上海市場在急速低價售賣的可能只有個别項目，核心就是金融要求。這種情況下，會出現市場價格七折左右的機會。

如果七折買過來，是很不錯的，因為這些資産是外資經歷二十年左右時間形成的資産。

外資所有的投資都是評估過，有一個基本判斷，而且是在全球市場下做出的判斷。這種情況下，資産風險有限。

觀點新媒體：您曾表示商業REITs的落地将完成城市更新模式的閉環，請問如何理解？

蘇鑫：年初把REITs開放到消費類基礎設施，最大的好處就是定價機制清楚了。

現在評估資産價值更看重運營，一些企業運營能力可能比較弱，這個時候就可以跟市場化機構合作。

觀點新媒體：作為企業領導人，您對于高和資本長期發展的思考是怎麼樣的？對公司未來有什麼期待？

蘇鑫：短期是從活下來到活得好，長期來看，希望成為中國城市更新投資與資管的頭部機構。

看見未來 | 未來是确定的，是看得見的！