樓市調查 | 10分鐘銷售73億的天壇府與北京樓市冷暖

觀點網 繼最火“五一”、最火暑期之後，被稱作近五年最火的一個“黃金周”如期而至。

一票難求、各地遊客量暴增……高漲的出遊熱情為“國慶紅”再添一抹亮麗色彩，但不止是休閑旅遊，這個小長假，各地樓市同樣喜報飄紅。

以北京為例，諸如“有樓盤10分鐘賣了73億”、“我們項目十一期間的銷售目標是50套”等喜訊接連傳出，可謂是十分熱鬧。

不過，看似火爆的市場行情下，也有觀點認為，“市場走勢沒有想象中那麼好”。此類觀點主要源于新政滿月之後，北京新房網簽數據回歸平靜，市場信心稍有回落導致。

一邊是銷售飄紅，一邊是預期降溫，十一黃金周的北京樓市冰火兩重天，至于節後的政策與樓市預期，目前仍存懸念。

暖意：天壇府與“國慶紅”

10月的第二天，“國慶樓市：有樓盤10分鐘賣了73億”的消息突然沖上熱搜，此等火爆的行情，瞬間點燃市場情緒。

實際上，故事發生在小長假的前兩天。

9月26日，北京東城區二環天壇附近的北京城建·天壇府六期開盤，開盤當天項目推出8、9、12三棟商品住宅，共計300套房源。

消息稱，項目開盤僅10分鐘，便實現銷售275套，銷售額73億元，全盤累計銷售319億元，刷新北京住宅歷史單盤銷售金額新紀錄。

北京城建·天壇府的備案名為“望壇新苑”，于9月25日取得六期預售證，三棟住宅批準銷售的住宅、倉儲部門共計678套，批準銷售面積為7.03萬平方米，備案價格在14.44萬元/平方米至14.59萬元/平方米左右。

從市場捷報來看，目前北京城建·天壇府住宅部分已經全部售罄，剩余商辦部分未來将持續去化。

不過，觀點新媒體查閱北京住建委官網發現，六期項目僅有119套住宅完成網簽，已簽約面積為2.23萬平方米，成交均價為13.94萬元/平方米。

對此，熟悉北京市場的分析人士表示，網簽存在一定的滞後，從天壇府六開六捷的這一波行情來看，項目已然成為北京樓市的新天花闆。

數據來源：北京住建委、觀點指數整理

實際上，上述項目最早于2021年8月正式開盤，彼時北京樓市正處于下行區間疊加疫情影響的艱難時刻，但逆市開盤的天壇府仍舊多次傳出好消息，開盤至今，項目獲得23次網簽周銷冠、6次網簽月銷冠、2022年上半年網簽銷冠、2022年度百億網簽銷冠。

分析人士強調，天壇府熱銷並非偶然，其一，項目本身擁有無可比拟的城市稀缺資源；其二，自限競房剛需時代結束後，改善市場成為推動北京樓市的主導力量。

改善需求旺盛，疊加幾近斷供的核心地段，北京城建·天壇府的出現恰好滿足了版塊内醞釀已久的改善需求。

“當然，認房不認貸政策的落地，也帶來了一定的助力。”

實際上，認房不認貸政策的落地，為北京樓市的“金九銀十”開了一個好頭。數據顯示，9月北京新房網簽5892套，較8月上漲42.91%；二手房網簽14262套，較8月上漲30.13%。

因此，在十一黃金周期間，不少開發商趁熱打鐵，通過開盤、加推、折扣促銷等方式搶占“銀十”。

數據顯示，自9月20日開始，距離小長假不到十天時間，便有大量的開發商加緊申請預售證。

據觀點指數不完全統計，9月單月，北京住建委共發放21張預售許可證，其中，9月20日至9月30日共計發放15張，包含招商臻園、保利·璟山和煦、北京建工·璟玥林汐、龍湖·禦湖境、中建璞園等熱點項目。

數據來源：北京住建委、觀點指數整理

除此之外，從各個項目售樓處傳出的消息可知，十一黃金周期間，到訪、看盤的客戶並不算少數。

招商臻園的相關銷售表示，國慶期間到訪人數比較多，成交量比較可觀；而北京貝殼一中介人員向觀點新媒體表示，目前改善盤的熱度比前幾月明顯上升。

冰霜：網簽探底與觀望情緒

國慶佳節，喜慶的氣氛洋溢在北京的每一個角落，當然也包含北京的各個售樓處。

有消息提到，長假第一天，豐台招商臻園售樓處幾乎坐滿了客戶；房山中建國賢府國慶期間的銷售目標是50套；而龍湖建工·九里熙宸于8天假期當中，熱銷1.5億元。

不過，看似火爆的市場行情下，仍舊有不少市場人士認為，“市場走勢沒有想象中那麼好”。

此類觀點主要源于網簽數據的遇冷。

從北京住建委官方披露的數據來看，9月29日至10月6日小長假期間，北京新房網簽套數共計92套，二手房網簽數量為512套。

數據來源：北京住建委、觀點指數整理

上述成交大多源自假期首兩日的帶動，而這部分數據大多源自此前銷售、成交的結果。自10月1日以來，無論是新房網簽數據，亦或是二手房網簽數據，均呈現出個位數成交的狀态。

其中，10月2日，北京無新增的新房網簽項目，3日至6日，新房日均網簽2套，計算下來，十月前六天，北京新房網簽僅12套，對比之下，去年同期實現158套網簽數據。

也因此，不少市場人士在公開平台直呼樓市“涼涼”。

對于國慶黃金周北京樓市的“冷熱不均”，分析人士表示，今年國慶假期是疫情後第一個小長假，返鄉、外出旅遊的人數出現井噴，期間雖有不少選房、購房家庭，但仍舊處于低位。

“歷年的十一黃金周都是當月成交的一個低谷”，該人士強調。

數據顯示，2022年10月，北京實現新房網簽套數8565套，二手房網簽套數11209套，而國慶假期期間，新房網簽數量僅占比1.84%，二手房網簽占比1.02%。

“随着長假的結束，大家回歸到一個正常的工作和生活軌迹，相信接下來市場還會有一個相對積極的表現”，分析人士提到。

而10月7日，國慶假期結束後的第一天，觀點新媒體實地走訪了幾個項目的營銷中心，包括保利錦上等，從售樓處的情況來看，雖是工作日的中午，但現場選房，看樣闆間的客戶並不少。

除假期外出、休閑旅遊等因素影響，北京樓市出現“看房熱、網簽冷”的根本原因是當下市場的觀望情緒仍舊濃厚。

一方面，“認房不認貸”的政策效力在新政出台的兩周之後，基本便回歸了正常水平。畢竟，當剛需客群消耗完畢之後，如何撬動改善客群才是關鍵。

但對于改善置換客群而言，需要完成原有住房出售，拿到首套房資格，換回買房資金，才能享受政策優惠，而當下北京二手房市場的流通性仍舊較差，以至于政策帶來的調動作用並不明顯。

另一方面，新政落地之後，市場都在猜測，小長假之前北京将出台更強有力的寬松政策。

但故事的走向不及預期，北京並未落實相關的放松政策，僅在9月26日，北京鍊家宣布，公司近日調整了中介費的收取標準，從目前房屋成交總價的2.7%統一下調至2%。同時，收費模式從購房一方單邊支付中介費改為買賣雙方共同承擔，買賣雙方各承擔1%。

中介費率的降低，有助于提升二手房市場的流動，提高房産交易的效率，但分析人士表示，“因為不知道政策底在哪里，所以整體觀望情緒仍舊濃厚。”

該人士強調，目前北京樓市比最低谷的時期略顯暖意，但是從整體市場走勢來看，如果北京後續的政策無法形成連貫的、有效的拉動，無法形成對剛需和改善人群成交量的拉動，那麼北京市場将繼續處在一個成交穩定、價格穩定，同時低位運行的狀态。