樓市調查丨新政落地前後 深圳冷熱盤間的衆生相

觀點網 “認房不認貸”政策相繼于北上廣深落位後，沙井鴻荣源、中糧的加推巧踩政策窗口，成為深圳新政第一批吃螃蟹的項目。

9月2日，深圳西部兩大網紅剛需盤同日加推入市，其中鴻荣源珈譽府二期加推首日去化超7成，攬金超27億；中糧悅章鳳凰里則完成去化8成以上，去化超300套。

雖然兩盤均未取得“日光”那樣耀眼的成績，但相較于8月份低迷的行情，疊加政策落地後市場的觀望情緒，完成8成左右的去化仍為市場補注了一劑強心針。

熱盤對壘

觀點新媒體觀察，本次入市加推的兩個沙井項目在諸多特征上存在着共同性，同區位、同定位，同樣脫胎于舊改、同樣一期熱銷以及同樣的開盤時間，二者間競争的火藥味不言其中。

從開盤當日的去化結果上看，鴻荣源珈譽府和中糧鳳凰里的加推在樓市政策調整的當下，均完成了較好的去化釋放，打響了政策變局中的西部樓市第一槍。

今年8月底，面對國内樓市的持續築底，國家也進一步放開救市。月末，深圳市住建局聯合多部門出台關于深圳市個人住房貸款中住房套數認定標準，正式宣告執行“認房不認貸”政策。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局繼續出台關于調整優化差别化住房信貸政策以及降低存量首套住房貸款利率有關政策。政策的意圖同樣是為了進一步釋放樓市需求，提振市場信心及預期。

雖然在後續關于全國首付比例降低和存量房貸利率下調的政策中，深圳暫時並未官宣跟進。但僅“認房不認貸”對樓市的松綁，就刺激了更多需求入市。

按以往經驗來看，同闆塊、客群間的競品，通常面臨着價格或優惠上的内卷，最終只有一方赢得市場。新政落地後更多被刺激的客源進入市場，本應呈現“你方唱罷我登場”的競品較量，反而表現出“平分秋色”的平局。

從熱度上看，鴻荣源珈譽府于今年7月初完成首開完成銷售金額約60億元，現場選房人數一度高達4000批，繫2023年深圳樓市開盤熱銷的幾個項目之一；2015年中糧鳳凰里首開售罄，當日單盤攬金18.45億元。

雖然兩項目均屬于剛需網紅盤，但值得注意的是，鴻荣源珈譽府是時隔2個月後的再次加推；而中糧悅章鳳凰里相較首開，本次加推已相差8年之久。

從認籌上看，兩項目均突破了1:1的認籌，認籌比同為1:1.3。取證數據顯示，鴻荣源珈譽府二期加推818套住宅、商業44套，備案均價約5.5萬每平方米，總價區間約383-647萬每套；中糧悅章鳳凰里則是推出374套住宅，總價區間在373-745萬元每套，均價約5.14萬元每平米。

觀點新媒體了解到，在疊加開盤折扣後，中糧悅章鳳凰里最低單價下探至4.08萬元每平方米，總價以337萬起步，這個價格甚至還低于2015年該項目首開加推時的4.2萬元每平米的價格，一把将價格拉回8年之前。

居住面貌上，由于中糧悅章鳳凰里的舊改屬性，雖然是立新湖工業區為數不多的住宅項目，加之上有着“立新湖科創總部區”的規劃，但仍處于規劃初期階段，附近以工業區廠房面貌為主。

相較之下，鴻荣源珈譽府的整體面貌相對純粹，附近地塊也有鴻荣源負責連片開發，片區兌付時間上相對可期。

從最終去化結果上看，珈譽府本次加推當日完成596套房源的去化，錄得銷售金額27.66億元，去化約73%，延續了首開的熱度；中糧悅章鳳凰里則是以相對較低的單價，完成去化超300套，去化率達80%，以最低377萬總價作為換算，保底銷售金額也超10億元。

本次兩盤的同時銷售、同時熱銷意味着市場的信心得到初步的重鑄，但無法避免的是，政策落地後，被刺激的需求實際轉化為成交量的過程仍需要一定時間。

戴德梁行研究院華南區研究部董事張曉端看來，即便有利好政策落地，此時活躍的成交更為可貴。僅依靠政策支撐，市場反轉回暖的基礎還是不牢固的。

冷盤異動

8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局三部門聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，意在推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

彼時就有消息指出，深圳或将快速跟進落地“認房不用認貸”政策。于是，在政策落地前夕，深圳部分項目聞風“漲價”，收回了此前對外的銷售折扣。

張曉端向觀點新媒體指出，“認房不認貸”是針對性調整房地産“四限”中的“限貸”政策，通過降低居民的購房門檻和資金成本，釋放消費潛力。

她續指，對于一直以來嚴格執行限制性政策的深圳，通過以上舉措來支持並激發剛需、置換類改善需求的活力，顯然是在樓市深陷調整的背景下适時轉變調控方向、優化調控政策的舉動。

據觀點新媒體獲悉，彼時市場關于撤回折扣的輿情主要來源于龍崗招商臻城花園、龍華招商雍雲府以及光明高鐵片區的華潤潤曜府。

其中，華潤置地深圳大區于8月26日發布澄清說明，對網傳的潤曜府銷售價格的會議紀要内容以及對于“9月1日前收回住宅5%優惠折扣”的說法進行否認，並指出沒有關于價格方面的調整決策。

招商雍雲府的案場銷售則是否認了“自2023年9月1日起，對在售3棟、5棟進行折扣回收2%，取消萬元家電包”這一信息，同時指出目前項目仍有較大的優惠折扣，可到現場咨詢辦理。

據觀點新媒體觀察，撤回折扣項目均位于深圳去化難的幾大區域，且項目本身就存在着較大的去化難題。以潤曜府為例，深房信平台顯示該項目目前仍有超過7成以上的庫存尚未去化，而雍雲府在庫存上甚至來到了9成。

對于政策落位前開發商的撤回折扣行為，張曉端指出：“目前抓住利好政策下需求逐漸活躍的心态，保持價格優勢以促進交易的活躍才是維持市場穩步邁向健康發展的理性渠道。”

而對于後續深圳是否會跟進關于存量利率下調、首套首付等政策，上述研究人士則表示政策後續還需要結合市場的反應來進一步優化和補充，将會因地制宜的推進落實。通過需求端的信貸支持激發需求活力的同時，提振市場信心及預期，並由銷售所帶動的回款渠道進一步支持房企金融風險的化解。

根據深房信數據顯示，8月份深圳市商品房成交2601套，環比下降28.31%；其中一手住宅成交2199套，環比下降30.3%，樓市再次回落至年初的低位階段。

而到了“認房不認貸” 政策的落地後，深圳樓市開始活絡起來。有數據顯示，熱點項目售樓處客戶到訪量較政策落地前最高翻了一倍。于是，有觀點指出今年“金九銀十”促銷周期中，市場活躍度将較同期有較大的提升。

張曉端則是持保守看法，其坦言首先政策並沒有全部落地，較長時間的市場低迷和宏觀經濟環境的不明朗依然影響置業者的購買決策，市場的恢復恐怕還需要此輪政策細則全面落地，同時也需要消費者信心的逐漸恢復。