中報觀察 | 金融街盈轉虧

觀點網 日前，金融街披露2023年半年度報告，收入腰斬，淨利潤同比由盈轉虧，業績疲弱。

報告顯示，金融街上半年營業收入56.15億元，同比下降47.05%；歸屬于上市公司股東的淨利潤-7.28億元，同比下降163.42%；歸上扣非淨利潤-7.44億元，同比下降504.20%；經營活動産生的現金流量淨額55.53億元，去年同期為-19.66億元。

該公司主營業務由房産開發、物業租賃、物業經營和其他四部分構成，從營收來看，只有房産開發業務同比大幅下降53.91%，另外三項業務營收分别同比增長10.05%、77.55%及58.68%。

整個上半年，地方政府因城施策優化調整房地産調控政策，超百省市（縣）優化房地産調控政策超300次。

但房地産市場恢復尚需時間過程，上半年尤其是二季度，房地産市場形勢仍然嚴峻。

期内，金融街一方面緊跟政策和市場，加快項目銷售去化；另一方面，堅守現金流安全，确保公司财務穩健。

受困房開業務

報告顯示，金融街上半年房産開發業務實現營業收入44.36億元，同比下降53.91%；房産開發業務毛利率為-1.80%，較去年同期下降16.99個百分點。

其中，住宅産品實現收入41.98億元，毛利率為2.73%；商務産品收入2.38億元，毛利率為14.50%。

2023年上半年，該公司實現銷售簽約額約157.7億元，同比增長35%；實現銷售簽約面積約72.3萬平米，同比增長44%。

從産品類型看，住宅産品實現銷售簽約額約152.3億元（銷售面積69.2萬平米）；商務産品實現銷售簽約額約5.4億元（銷售面積3.1萬平米）。

分區域來看，金融街房地産項目銷售情況，上半年在京津冀銷售金額90.96億元，占比58%；長三角36.71億元，占比23%；大灣區15.93億元，占比10%；另外，成渝及長江中遊分别占比6%及3%。

金融街表示，期内采取包括調整銷售價格在内的多種銷售策略，積極促進項目銷售去化，雖然銷售簽約額和回款額同比均明顯增長，但開發項目毛利率下滑，部分項目調整銷售價格出現虧損。

但好在物業租賃及物業經營方面，金融街實現營收、毛利率等同比增長。

具體來看，物業租賃業務實現營業收入8.9億元，同比增長10.05%；物業租賃業務毛利率為89.36%，較去年同期上升1.30個百分點。

金融街表示，這主要因為“開發+自持”雙輪驅動的發展戰略，發揮資管業務的運營優勢，利用社會經濟恢復窗口期，精心部署、創新經營，提升了各業務版塊的盈利能力。

另外，由于上半年旅遊出行市場回暖，金融街在期内積極拓展客源，酒店入住率、景區客流量以及項目經營收益較去年同期均實現較快增長，物業經營業務實現營業收入1.83億元，同比增長77.55%；物業經營業務毛利率為13.06%，較去年同期上升95.79個百分點。

同時，資産管理業務實現營業收入約11.3億元，同比增長20%；實現息稅前利潤約6.5億元，同比增長33%。

截至2023年6月底，金融街布局五大城市群16個重點城市/區域，擁有項目總體可結算規劃建築面積1428萬平米（對應權益規劃建築面積1142萬平米）。

另外，還在重點城市持有寫字樓、商業、酒店等業态的優質物業。

從城市分布結構看，持有的項目主要集中于北京、上海、天津、重慶、武漢等國家中心城市，資産價值較高，盈利能力較強；從業态結構看，項目主要集中于盈利能力較好的寫字樓和商業業态。

現金流保安全

金融街董事會報告中提及，上半年經營工作的首要任務是保障現金流安全，下半年依然保持不變。

從上半年情況來看，金融街積極促進項目銷售簽約和回款，嚴控工程資金支出，期内經營活動産生的現金流量淨額為55.5億元，上年同期為-19.7億元，已有所改觀。

背靠北京西城區國資委，使得金融街的融資渠道保持暢通。報告期内，金融街有序推進直接融資，通過發行CMBS、公司債券、中期票據和供應鍊産品，為公司募集期限合理、成本較低的資金，優化有息負債結構，保障公司資金安全。

今年2月20日召開的股東大會通過了金融街申報發行公司債券、申報發行CMNS的議案，該公司可申請發行公司債券票面總額不超過175億元，債券期限不超過10年（含10年），募集資金用于存續公司債借新還舊、償還金融機構借款、補充流動資金等合規用途。

此外，還可發行CMBS規模合計不超過人民币50億元（含），期限不超過18年，資金用于公司經營範圍内符合國家法律法規及政策要求的生産經營活動的資金支出，包括但不限于償還貸款、補充流動資金、項目投資，但不能直接用于支付土地款（以監管機構審批為準）。

中報顯示，截至目前，金融街已經發行五期公司債和五期中期票據，其中公司債合計金額80.7億元，中票合計金額82億元。

截至6月30日，在負債方面，金融街融資余額749.31億元，其中1年以内的85.78億元，1-2年的51.76億元，2-3年的159.88億元，3年以上的451.88億元。

其中，公司債245.79億元，融資成本區間3.08%-3.70%；銀行貸款172.97億元，融資成本區間3.20%-4.99%；中期票據123.42億元，融資成本區間3.37%-4.08%。

報告期末，金融街流動比率2.61，較2022年末增加6.53%；資産負債率72.39%，較2022年末上升0.11個百分點；貸款償還率及利息償還率均為100%，與2022年末相同。

對下半年的展望中，金融街主要提及，繼續将保障現金流安全作為首要經營任務。繼續把握政策和市場窗口期，及時調整價格體繫與銷售策略，加快項目銷售去化。

金融街還表示，下半年将按照輕重資産相結合的思路，完善業務投資模式和經營模式。一是開發銷售業務采取“聚焦核心城市”、“以銷定投”的策略，堅持價值投資理念，關注重點城市核心區域供求關繫平衡、價格關繫合理、利潤保障性強、抗風險能力強、現金流快速回正的項目。

二是重點研究在北京、上海、深圳等一線城市核心區位、交通便利、配套完善區域的長租公寓、城市更新、代建代管等投資方式，培育新的業務增長點。

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