中報觀察 | 華潤有巢擴募進行時

觀點網 8月31日，華潤有巢REIT召開2023年中期業績說明會，介紹基金上半年業績情況。

作為由市場化機構運營的首支上市保障性租賃住房REITs産品，華潤有巢REIT自上市以來備受關注。

整體來看，今年上半年華潤有巢REIT項目在經營層面和可供分配層面均取得不錯的成績。

基金合並層面，上半年華潤有巢REIT收入錄得3872.06萬元，完成率109%；基金EBITDA錄得2359.29萬元，完成率110%。基金可供分配金額3207.07萬元，相較招募說明書同期預測數據的完成度是133.37%，上半年分派率為5.35%，相較招募說明書同期預測的4.01%分派率提升1.34個百分點。

項目公司層面，上半年累計實現營業收入3825.27萬元，EBITDA錄得2705萬元，對應的EBITDA利潤率是70.71%。

截至2023年6月30日，兩個底層資産有巢泗泾項目和東部經開區項目租賃住房出租率分别為96.52%和96.36%。

項目公司營業收入和租賃住房出租率均超上市預測值。

業績與分紅

華潤有巢REIT中期業績報告顯示，在基金合並層面，上半年産品收入錄得3872.06萬元，完成率109%；基金EBITDA錄得2359.29萬元，完成率110%；上半年實現淨利潤211.4萬元，經營活動産生的現金流量淨額2508.02萬元。

截至2023年6月30日，基金總資産為13.04億元，淨資産為12.18億元，基金總資産與淨資産的比例為107.12%。

基金可供分配金額3207.07萬元，相較招募說明書同期預測數據的完成度是133.37%，按天數做簡單年化，得出基金今年上半年分派率為5.35%，相較招募說明書同期預測的4.01%分派率提升1.34個百分點。

基金成立以來至報告期末，累計可供分配金額為3923.3萬元，已分配金額為3923萬元，已分配金額占可供分配金額的99.99%。

據觀點新媒體了解，近期華潤有巢REIT向持有人進行首次現金分紅。

8月17日，華潤有巢REIT發布公告稱，将于2023年8月23日至25日進行現金分紅，此次分紅金額共計3923萬元，分紅比例99.99%，分紅方案為0.7846元/10份公募REITs份額。

可供分配金額完成度超預期，為投資人實現了較好的收益。同時，針對後續分紅以及可分配金額相關問題，基金經理也在中期業績說明會作出回應。

根據指引要求，基金的收益分配在符合分配條件的情況下，每年不得少于一次。從投資人利益的角度出發，華潤有巢REIT會盡快将可供分配金額以現金的形式分配給到投資人，努力提升分配頻率，讓投資人能夠及時享受到項目發展的紅利。

能否持續可分配和經營業績分隔不開，上述人士表示，一般從行業與業務的角度來看，1季度是平季，2-3季度是旺季，4季度是淡季。今年上半年，泗泾與東經兩個項目新簽租賃合同總量分别為973間跟1159間，下半年到期總量分别是702間及593間，從現有數據上看，去化非常健康，旺季的新簽租約也會促進新簽租金市場化的調整。

綜上，華潤有巢REIT對未來業績的可持續穩步增長比較有信心。

經營與擴募

項目公司層面，報告期内累計實現營業收入3825.27萬元，超上市預測8%，租賃收入貢獻占比100%，EBITDA錄得2705萬元，對應的EBITDA利潤率是70.71%，毛利率錄得35.02%，淨利率為24.76%。持有兩個項目平均出租率為96.44%，超上市預測值近6個百分點。

具體項目經營上，華潤有巢REIT兩個底層資産分别為上海有巢優廈房屋租賃有限公司持有的有巢泗泾項目，自2021年3月開始運營，是上海第一例上市供應的集體土地入市試點項目；以及有巢房屋租賃（上海）有限公司持有的有巢東部經開區項目，自2021年4月開始運營，是由上海向非地方國企定向出讓的租賃住房用地。

從中期業績報告披露的數據來看，兩個底層資産租賃住房部分均保持較高出租率水平。

截至2023年6月30日，有巢泗泾項目可出租房間總數1264間，已出租1220間，出租率為96.52%。存量租賃合同到期分布情況為2023年2季度末11間，2023年3季度463間，2023年4季度239間，2024年507間。該項目對標的主力租戶群體為項目班車接駁地鐵9号線泗泾站，地鐵沿線的辦公客群。

東部經開區項目可出租房間總數1348間，已出租1299間，出租率為96.36%。存量租賃合同到期分布情況為2023年2季度末6間，2023年3季度448間，2023年4季度145間，2024年700間。該項目對標的主力租戶群體為松江經濟開發區産業園區内辦公客群。

有巢泗泾項目和東部經開區項目存量租賃合同中排名前五的企業客戶合計數值分别為65間以及67間，比重分别為5.33%和5.16%，企業客戶集中度分散。

商業配套以及車位部分，截至2023年6月30日，泗泾項目配套商業可出租面積817.84平方米，已出租面積547.02平方米，出租率為66.89%，2023年預測值為70%。共有車位470個，已出租285個，出租率60.64%。

東部經開區項目配套商業可出租面積為3062.5平方米，已出租面積1701.37平方米，出租率為55.55%，2023預測值為70%。共有車位553個，已出租500個，出租率90.42%。

兩個項目在配套商業部分出租率均不達預期。

有巢住房租賃（深圳）有限公司總經理就不達預期的情況在業績說明會中作出解釋：各主要城市社區底商市場已經逐步復蘇，下半年不利因素基本已經出清，社區的底商市場已初步進入了回暖期，通過對租賃社區的客戶需求及周邊客群消費特點的分析，華潤有巢将主動升級調整配套商業的合作商戶及經營業态。目前兩個項目配套商業的出租率，相信有望在下半年實現較大幅度的提升。

提及擴募的計劃和安排時，華潤有巢REIT表示在Pre-REITs、項目擴募上将持續發力，實現從“培育孵化租賃住房資産”到“運營成熟裝入有巢REIT”，再到“REIT滾動投資，做大資管規模”的良性循環。

華潤有巢已從存量和增量兩個方面，規劃了可持續的擴募計劃。做優存量方面，從持有的保租房項目中初步選定了計劃擴募項目，待相關項目達到穩定經營狀态且符合監管要求之後，将盡快啟動擴募籌備。

做實增量方面，華潤有巢的投資戰略将聚焦于一線、強二線等人口淨流入城市中有産業支撐、有交通配套的可擴募資産，近期也在積極關注並獲取相關保障性租賃住房項目，提升潛在擴募資産池的規模。

據觀點新媒體了解，截至2023年6月末，有巢公寓在營項目35個，在管房間數2.6萬間。同時關注到華潤置地中期業績報告中指出，上半年在長租公寓業務端實現的營業額為1.7億元。

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