中報觀察 | 德信服務戰略收縮

觀點指數 8月21日，德信服務發布2023年上半年未經審核中期業績報告。在目前的上市物企中，德信服務屬于“小而精”的類型，截至2023年6月30日，其在管面積僅為3620萬平方米，項目的地域分布與德信中國一致，主要分布在浙江等長三角區域。

今年上半年，德信服務在項目外拓和增值服務等周期性業務方面收縮，這其中既有環境變化帶來的客觀影響，又有德信服務自身的戰略選擇。

2023H1，德信服務各項财務指標多表現不佳，上半年營業收入為4.58億元，同比下降5.6%；淨利潤為6330萬元，同比下降28.6%；毛利率也由31.8%下降3.6個百分點至28.2%；唯應收款規模控制較好。

外拓及非周期性業務收縮

截至2023年6月30日，德信服務的在管面積為3620萬平方米，較去年同期的3260萬平方米增長約11%。實際上，雖然規模不大，但從2022年開始德信服務的規模增長已經明顯降速。

以2023上半年的情況來看，盡管其在項目外拓方面做出了一些努力，例如上半年中標了標志性項目湖北機場物流中心服務項目，開拓了新業務場景的杭州地鐵6号線、16号線物業服務以及簽約了河南藝術職業學院等。

但是，和新進入的業态和項目相比，德信服務所退出的項目規模更大。今年上半年德信服務共終止了17個共276萬平方米的在管項目，而去年同期僅終止4個項目共32萬平方米。最近一年多以來，主動退出在管的物業服務項目是很多物企在大面積采取的舉措，主要源于往期行業粗放式增長，過度追求規模而疏忽項目質量而帶來的後遺症。目前地産開發與物業服務行業正雙雙面臨困局，德信服務采取了相對更為保守的企業戰略也是理所當然。

業态上，德信服務是一家以住宅物業為主體的物業企業，營收占比貢獻比例達到70%；而在地域上，德信服務的項目分布與德信中國基本一致，主要集中在浙江等長三角區域，其中第三方開發商的項目收入占比為54%，和去年同期的57.3%相比有所下降。

這是因為，近一年來德信服務在外拓方面呈明顯收縮态勢，來自獨立第三方物業的管理面積僅增長約83.7萬平方米，物管外拓市場今年上半年競争格外激烈，而此時德信集團輸送的項目面積達到299萬平方米，提供了德信服務重要的面積增長動能。

從增值服務角度觀察，德信服務上半年的一個典型特征是非業主增值服務和社區增值服務等周期性業務的同步縮水。

2021年上半年，德信服務的非業主增值服務收入為5980萬元，和去年同期的1億元相比顯著減少，在營收中的占比由20.8%降低至13.1%。細分來看，占比63.1%的案場服務是非業主增值服務的核心，前介服務的占比也達到了28.8%，這部分業務實際都高度依賴關聯方的項目銷售情況。受中國房地産市場周期影響，德信中國上半年交付和開發的項目減少，導致給德信服務提供的非業主增值服務需求也客觀減少，造成了後者非業主增值服務的大比例縮水。

社區增值服務主要針對的是住宅業态，實際上更偏向于物企對管理的社區資源進行商業化的嘗試，德信服務所提供的社區增值服務包括社區資源增值服務、社區零售和家居服務，以及物業銷售和協銷服務等，都是較為常見的住宅社區業主服務。

2023H1德信服務社區增值服務的收入為5638萬元，錄得約43.1%的降幅，營收占比12.3%，與去年同期的20.4%相比同樣明顯縮水。除了德信服務自身在社區增值服務的發力減少外，其中也有部分經濟環境變化的原因。

在兩類周期性較強的增值服務都同步收縮的情況下，德信服務的基礎物管服務便起到了業績壓艙石的作用，營收占比由58.8%上升至74.6%的新高位，成為了德信服務業績的主要支撐。

應收款規模控制較好

财務角度來看，2023H1德信服務的主要财務指標表現不佳。上半年營業收入為4.58億元，同比下降5.6%；毛利潤能1.29億元，同比下降16.2%，淨利潤為6330萬元，同比下降28.6%，收入、利潤下降主要是因為增值服務受到影響。

毛利率方面，德信服務2023H1的毛利率由2022H1的31.8%下降3.6個百分點至28.2%。增值服務業務對物業企業而言並不穩定，這一點也反映在毛利率上。德信服務2023H1的社區增值服務下降2.5百分點至39.5%，非業主增值服務的毛利率則下降5.5個百分點至35.1%，增值服務的毛利率降低有經濟環境影響的原因，也有關聯開發商對物業企業讓利減少的因素。

德信服務基礎物管服務的毛利率則維持了穩定，今年上半年的毛利率為25.1%，與去年一致。基礎物管服務的商業模式是物業服務行業的本質反映，也體現了物業服務行業的抗周期性。

應收款規模偏高是很多物業企業都面臨的一個難題，對關聯方業務款應收未收的情況，在行業中相當普遍。今年上半年，行業也涌現了不少地産開發企業以物業資産抵消應收款的動作。

德信服務今年上半年在控制應收款增長方面表現較好。

其貿易應收款項主要來自向業主提供的物業管理服務收入及非業主增值服務，截至2023年6月30日，德信服務剔除撥備後的貿易應收款余額約為4.1億元，和去年底的3.7億相比只發生了小額度增長，減值撥備的數額也相對較小，約為2797萬元。

另外，德信服務今年還出現了在手現金下降的情況，截至2023年6月30日的現金及現金等價物小幅度下降6.2%至1.97億元。

目前企業已披露的業績並非完整年報，還未包含企業的現金流量表，不過可以從上半年的活動可以看出，其作為現金流充沛的物業服務企業在手現金減少的主要原因——上半年共花費6039萬港元在公開市場回購股份並注銷，在維護二級市場股票價格方面做出了積極嘗試。

值得一提的是，德信服務在去年出借了一筆本金3.15億元，年利率為8%的貸款，到期日為2024年12月，借款人是作為德信中國供應商的獨立第三方，且以不低于6.3億元的停車位作為抵押，該筆貸款也将為德信服務提供每年約2500萬元的利息收入。