年報觀察 | 朗詩穿越谷底

觀點網 3月31日晚間，趕在年報季的最後時刻，朗詩綠色管理有限公司終于發布公告披露了2022年度的成績單。

據悉，2022年，朗詩綠色管理實現營業收入約為人民币140.18億元，較2021年度增長73.57%；毛利約為人民币13.53億元，同比下降18.93%，毛利率約為9.7%，較2021年下降了11個百分點。

期内，該公司錄得淨虧損為24.54億元，較上年淨虧損6.96億元明顯擴大；而歸母淨虧損也由上年的7.78億擴大至25.89億元。

對于淨虧損的明顯擴大，朗詩綠色管理在年報中解釋稱，主要為受新冠疫情持續及房地産行業整體市場下行的影響進行謹慎性原則計提減值撥備與沖回遞延所得稅資産所致。

此外，簽約銷售表現方面，截至2022年12月31日，「朗詩出品」簽約銷售額約為人民币223.2億元，同比下降52.7%；對應的簽約可售面積為116.2萬平方米，同比下降55.9%。

從上述數據可以看出，在過去房地産艱難前行的一年中，朗詩綠色管理無疑面臨着巨大的考驗。

董事會主席田明也在主席報告中坦言:”2022年，我們錄得史上最大的虧損，這既是朗詩，同時也是整個行業的慘痛教訓，我們為自己的輕狂、不知敬畏付出了代價......但是，今年我們預計将走出泥潭，重新登岸。”

據了解，朗詩綠色管理的營業收入主要來自物業銷售收入、開發代建服務收入以及租金收入。

其中，物業銷售為朗詩最大的收入來源，2022年實現營收為136.6億元，同比上升86.6%，占總營收的97.45%。

由于同時布局中美兩地，朗詩綠色管理的物業銷售收入則分為中國内地和美國兩部分。

期内，該公司管理通過美國子公司Landsea Homes銷售了Ellis Town Country、14th&6th、Tevelde、Ontario Vander Eyk、Verrado、Ardmore等美國地區項目實現收入97.73億元，同比上升50.1%。

在中國内地，該公司通過銷售了成都熙華天玺、西安未來街區等項目實現收入38.89億元，同比上升381.3%。

透過上述數據可以看出，目前朗詩綠色管理物業銷售的重心已由中國内地轉移至美國，來自于美國地區的項目銷售收入占比達71.5%。

同時，該公司中美兩地項目的平均銷售價格正呈現出不同的趨勢。

據悉，在上述136.6億元的已确認物業銷售收入中，中國地區平均銷售價格約為人民币20695元/平方米，較2021年的23503元/平方米，每平方米下降了2808元；而美國地區平均銷售價格約為人民币18746元/平方米，較2021年的17699元/平方米，每平方米上漲了1047元。

2022年，朗詩将公司中文名稱由“朗詩綠色地産有限公司”，改為“朗詩綠色管理有限公司”，也宣告了公司向代建企業的轉型，未來将聚焦于代建及小股操盤業務。

根據年報顯示，目前朗詩綠色管理的美國業務大都為自己開發，國内業務不少為小股操盤模式，故由純代建所帶來的收入並不多。截至2022年底，來自于開發代建服務的收入3.53億元，占總營收2.52%。

不過，值得注意的是，其純代建業務發展較快。2022年，朗詩綠色管理共獲取項目57個，包含中國境内24個、美國33個。其中，美國的33個新獲取項目均為均權益項目，其全部位于佛羅里達州。

而中國境内的新獲取的24項目中，僅有2個為權益項目，另外22個為開發代建服務項目，獲取開發代建服務合同額約11.9億元，同比增幅約21.2%。

截至2022年底，該公司共計擁有擁有儲備項目總可售面積為727.11萬平方米，預計可售貨值1311.9億元。

其中，權益項目可售面積為256.58平方米（應占權益部分可售面積為2,267,383平方米）,預計可售貨值約為人民币483.1億元（應占權益部分預計可售貨值約為人民币395.9億元）；開發代建服務項目共68個，可售面積470.5萬平方米，預計可售貨值約為人民币828.8億元。

此外，在權益項目中，包含小股操盤項目共28個，可售面積33.3萬平方米，預計可售貨值102.4億元。

截至期末，該公司開發代建服務及進行小股操盤的項目共計96個，預計總可售貨值約達人民币931.2億元，占中國地區總可售貨值約93%。

财務方面，于2022年底，朗詩綠色管理擁有總債務約為人民币73.3億元，較2022年底的84.9億元有所下降。其中，14.94億元須在一年内償還，49.57億元須在一年至兩年内償還，8.27億元須在兩年至五年内償還，剩余約5302萬元須在五年後償還。

截至2022年12月31日，該公司的現金及現金等價物約為人民币12.52億元，較2021年底的40.31億元減少了27.79億元。此外，公司還有受限制現金6750.5萬元。

值得注意的是，上述12.52億元的現金及現金等價物中，包含美國業務公司Landsea Homes持有的現金結余約1.24億美元（相當于約人民币8.61億元）。這8.61億元與在美國的房地産開發及銷售業務有關，且不可供公司作一般用途。

因此，剔除作為獨立管理的Landsea Homes所持有的現金結余，朗詩綠色管理目前在手的現金及現金等價物僅為人民币3.91億元，難以覆蓋短期債務。

于期末，朗詩綠色管理的流動負債為108.33億元，流動資産為151.78億。若将美國子公司LandseaHomes排除在外，該公司的流動負債将超過流動資産約人民币36.99億元。

此外，截至2022年12月31日，朗詩綠色管理因未到期償付違約本金為約3,697萬美元（相當于約人民币2.54億元）的優先票據。于2023年，其還收到了一封正式的信函，要求其償付本息總額約370萬美元（相當于約人民币2,543萬元）的違約優先票據，否則，可能向法院提出清盤呈請。

上述種種均表明，該公司的持續經營能力存在重大不确定性。

對于減輕流動性壓力的計劃，朗詩綠色管理在年報中指出，公司正積極與違約優先票據持有人協商以達成協議。此外，本集團一直積極與部分金融機構協商，為符合條件的項目開發及時取得項目開發貸款，並通過質押部分子公司的股權取得或展期其他借款；

同時，該公司還在與潛在買方接洽，以出售本集團附屬公司持有的若幹投資性物業，以及持有投資性物業的若幹合營企業及聯營企業的股權。

據悉，2022年，朗詩綠色管理相繼出售了售南京鑫貝盛投資管理有限公司100%股權、LandseaHomes10.7%股權、上海融懋商業管理有限公司50%股權、上海朗松實業有限公司100%股權

另外，2022年1月，該公司曾成功向其最終控股公司朗詩集團取得借款融資人民币5億元，自提取日期起計為期24個月。該借款融資已于2022年3月提取人民币1.25億元，目前仍剩余3.75億元。