年報觀察 | 嘉華國際2022利潤大跌與銷售托底

觀點網 對嘉華國際而言，2022年同樣是不尋常的一年。

3月22日，嘉華國際披露年度業績，期内錄得營收87.94億港元，同比下降約45.78%（2021年為162.18億港元）。錄得毛利26.68億港元，核心淨利潤14.52億港元，歸屬股東淨利潤13.72億港元（2021年為33.55億港元），均同比大幅下跌。

财報顯示，該集團營收和歸屬股東淨利潤減少主要由于較少預售項目于年内竣工並确認其應占簽約銷售。

有意思的是，嘉華國際另一項數據卻連創新高--2022年，該集團應占合約銷售額逾188億港元，連續兩年創下集團歷史性最高合約銷售額，而大部分的合約銷售額預期于2023至2025年内入賬。

業績下滑但資金穩健

嘉華國際主要收入來自物業銷售收入80.98億港元，占總收入比例約92.09%；租金收入6.41億港元；酒店營運收入0.55億元港元。該各項收入分别較2021年數據154.79億港元、6.74億港元、0.65億港元減少約47.68%、4.90%、15.38%。

物業銷售收入中，香港物業收入39.61億港元，約占49%；内地物業收入41.37億港元，約占51%。該兩項數據分别較2021年減少59.84%、26.32%。

具體到項目，則主要來自香港嘉峯匯及嘉熙、南京嘉宏峰及東莞嘉譽灣的物業銷售，以及上海嘉華中心的租金收入。截至2022年12月31日止年度，嘉華國際的應占營收（包括集團的營收及港币5.53億元的合營企業及聯營公司的應占營收）為93.47億港元。

針對業績下滑因素，嘉華國際表示，香港市場方面，2022年初開始實施嚴格防疫限制及社交距離措施，市場氣氛日漸趨淡，導致年内一手及二手物業市場成交量按年分别下跌42%及39%。政府私人住宅樓價指數按年下跌15.6%，是自1998年以來最大跌幅。

内地市場方面，大環境下減低了買家置業意欲。内地房地産開發商高杠杆引發的債務危機及其後續影響等因素，于年内繼續打擊房地産市場。内地房地産開發商無法完成預售項目的風險，使買家卻步，也對住宅按揭造成影響。數據來看，2022年全國新造房屋銷售數量與價格，按年分别下跌27%及28%。

其表示，行業趨勢下，房企營收下滑為大多數，並不過多反映企業自身狀況，嘉華國際持續穩健的财務狀況很好地說明了這點。

期末，嘉華國際資産總計766.36億港元，總負債299.93億港元。集團銀行借貸為149.39億港元，其中18%的還款期為一年内。截至2022年12月31日，該集團現金及銀行存款為港币86.60億元（2021年：港币81.37億元），當中所持約82%為人民币。

負債比率方面（比率計算為借貸總額減除現金及銀行存款與總權益相比）則由于淨現金流入，由2021年12月31日的24%下降至于2022年12月31日的13%；而2021年，該數據則由上年(2020年) 末的39%下降至24%。

此外，于2022年10月，嘉華國際以有利的成本執行了一筆80億港元的四/五年期銀團貸款，為一筆70億港元于2023年1月到期的俱樂部貸款進行再融資。其認為，該筆貸款不僅擴大嘉華國際可動用資金，同時加強集團的财務靈活性及融資實力。

合約銷售連創新高

觀點新媒體查閱數據，2022年末，嘉華國際已簽約的應占銷售(即集團已簽約的銷售及來自合營企業及聯營公司應占已簽約銷售)為集團歷史新高，約188億港元，主要來自香港的柏珑及凱柏峰；内地的上海嘉盈峰及招商雲玺、南京嘉宏峰及嘉璟峰。集團簽約但未确認的應占銷售為186億港元。

盡管2022年可入賬合約銷售額項目較2021年減少，導致該集團營業及淨利潤下滑，但嘉華國際預計，去年大部份的合約銷售額将于2023至2025年内入賬，為未來盈利奠定堅實基礎。

嘉華國際去年已簽約的應占銷售數據並非首創新高，2021年末，嘉華國際已簽約的應占銷售約為143億港元，高于2020年105億港元，首創集團歷史新高。

從上述數據可以看出，嘉華國際維持着良好的項目推進節奏。

2022年，嘉華國際在香港分别于4月和6月推出兩個合營項目--元朗柏珑及将軍澳凱柏峰的首批住宅單位發售，兩個項目合共錄得已簽約的應占銷售約58億港元。另外，啟德嘉峯匯項目繼續交付預售單位並确認相關的銷售收入約31億港元，而于2022年度的已簽約銷售額約5億港元。

内地方面，2022年是嘉華國際進入内地市場的30周年，其主要布局圍繞在珠三角、長三角區域，開發的項目主要有大型住宅社區、綜合城市發展項目，其中包括優質住宅、甲級寫字樓、酒店及服務式公寓，以及特色商鋪。

年内，嘉華國際推售五個新項目，包括上海嘉盈峰、蘇州嘉駿峰、南京嘉宏峰及嘉璟峰四個獨資項目以及一持有49%權益的項目上海招商雲玺。五個項目為嘉華國際帶來合共近人民币82億元的已簽約應占銷售。

拿地情況來看，嘉華國際于去年7月獨資投得香港醫院道一幅住宅用地，總樓面面積約4000平方米；另于9月以合資形式投得位于上海徐匯區華泾鎮的大型綜合發展項目，代價為人民币37.30億元，項目總樓面面積約20萬平方米，包括住宅、辦公樓、商業及酒店等。

針對上海華泾鎮項目，嘉華國際彼時表示，土地購入事項将為集團從事以公共運輸導向型開發而擴大其在上海房地産市場的版圖、補充集團土地儲備及符合集團業務發展策略及計劃的絕佳投資機會。

除了土地招拍挂之外，嘉華國際還參與到位于廣州黃埔魚珠片區的舊城改造項目，該項目占地2.2萬平米，可建樓面11萬平米，當中40%用于出售。據了解，該項目為嘉華國際繼上世紀九十年代參與廣州越秀區嘉和苑的舊城改造後，又一個在華南的舊城改造項目。

彼時嘉華國際華南區營運總經理楊景輝接受采訪時表示，嘉華國際在大灣區擁有170萬平米土儲，足夠未來數年銷售，在審慎樂觀情況下會持續增加土儲，強調不會冒太大的風險。