退還266萬平米土地背後 恒大汽車這些年拿了多少地？

觀點地産網 急尋資金用于恒馳新能源汽車量産落地的恒大汽車，在處置了一繫列股權資産後，最近希望在土地上做文章。

11月26日消息，恒大汽車發布公告稱，近期公司退還了未動工的生活配套用地和工業用地合計266.33萬平方米，涉及7個項目，據此回籠了約12.84億元資金。

母公司陷入流動性困難，難以像以往那般持續輸血。對于股價在一年内從最高峰下挫超過九成，但近期仍堅決執行了兩次配股的恒大汽車來說，退地何嘗不是一條方便省事的處置資産途徑。

将土地直接退回給政府，不用考慮接盤方的意願。除部分退地款會被沒收外，恒大汽車尚有余力應付工程建設和農民工工資支出，並支付部分剩余地塊土地款。

況且，恒大汽車實際上利用新能源汽車概念在全國多個城市或區域勾下不少土地，“子彈”充足，266萬平方米可能只是開始。

兩年擴儲

創立之初，恒大汽車承載着宏大的産業理想：舉全公司之力造車，一定要造出技術世界領先，品質世界一流的新能源汽車。

據稱，恒大汽車旗下恒馳品牌汽車，将在2025年達到超100萬輛銷量目標，到2035年要超過500萬輛。

中國恒大集團在2019年跑步進入新能源汽車領域，並在最初兩年内豪擲超過400億元，購下從瑞典薩博到超跑品牌柯尼塞格，從卡耐新能源到泰特機電、英國Protean電機，再到全球最大的汽車經銷商廣匯集團的整條新能源汽車産業鍊，以及相對應的大量土地。

當時恒大汽車的拿地模式，是以政企合作為前提的産業勾地。

憑借新能源汽車産業投資開路，當地政府以相對較低的地價（通常為底價），搭配其他優惠政策（一般為提供配套的宅地），恒大汽車則以住宅項目反哺造車項目。

因此每到一處，恒大往往都是房産開發銷售和新能源汽車産業雙管齊下，滾動開發。

例如2020年9月27日，恒大汽車在南通蘇通科技産業園8.64億元底價拿下一幅面積12.24萬平方米的住宅用地。該地塊出讓條件要求，競得人須在蘇通科技産業園内投資新能源産業項目，項目累計投資不低于100億元。

在此之前，恒大汽車已在園區内拿下三宗工業用地，兩宗住宅用地。

利用同一模式，據不完全統計，恒大新能源汽車業務闆塊下三個主要平台公司通過公開市場招拍挂在廣州、上海、天津、南通、揚州、貴陽、南甯、湖南湘陰、嶽陽、安徽六安、淮南、陝西西咸新區、烏魯木齊、鄭州和沈陽等地，拿下了超過約1202萬平方米各類型土地。

拿地主體

恒大造車業務主要分布在三家平台公司，分别為恒大新能源科技集團有限公司、恒大新能源汽車投資控股集團有限公司，以及恒大汽車産業園投資（深圳）集團有限公司（曾用名恒大瑞博投資（深圳）有限公司）。

其中，恒大新能源科技集團下設恒大新能源科技管理（深圳）有限公司、上海卡耐新能源有限公司和甘肅國投國企混改基金（有限合夥）三家子公司，主要控制着恒大汽車電池業務。

上海卡耐新能源有限公司旗下江蘇卡耐新能源有限公司，在江蘇南京江甯區濱江開發區擁有一幅面積達188.87萬平方米的工業用地，開發高端電池開發及産業化項目。

甘肅國投國企混改基金（有限合夥）作為一只基金，一邊投向蘭州恒大新能源科技發展有限公司，另一邊投向甘肅建投土木工程建設集團有限責任公司，持股均沒有超過15%。

而恒大新能源科技管理（深圳）有限公司拿有多幅工業用地，以及零星住宅、商業用地。

在恒大新能源投資集團内，主要裝入了整車業務，即主體為舊恒大國能闆塊。因此控制的土地亦大多數為工業用途，基本沒有涉及住宅或商業用地。

另一方面，恒大汽車則将電機業務和最主要的房地産開發業務，裝進恒大汽車産業園投資集團内。該公司下轄數十家帶有“生活服務”、“置業”字樣的子公司，這些子公司經營範圍中都有房地産開發經營的内容。

恒大汽車産業園投資集團在全國拿下數十宗住宅用途地塊，目前已辨明的已開發住宅樓盤就包括揚州恒大雲錦華庭、貴陽恒大溪上桃源、淮南壽縣新橋國際産業園恒大智慧城、烏魯木齊恒大禦瀾灣、廣州恒大陽光半島項目等多個項目。

資料顯示，恒大陽光半島項目前身為恒大汽車産業園投資集團子公司深濤生活服務（廣東）有限公司，在2019年7月以57.3億元底價拿下廣州南沙萬頃沙2019NJY-10、2019NJY-11兩幅住宅地塊。

難以消化

以上讨論的只是恒大汽車通過招拍挂方式拿下的地塊，還不包括恒大還接手原來FF集團和國能汽車集團前期獲取的土地，例如FF集團旗下睿馳智能汽車就曾在2018年4月拍下廣州南沙40.09萬平方米工業用地，後由恒大汽車接手。

另外，恒大汽車早期在全國規劃有10個最主要的整車制造基地和多個零部件生産基地。

例如恒大在陝西西咸新區落地了新能源汽車零部件項目，項目一期面積高達67.14萬平方米。而青島市政府在為恒大平度新能源汽車基地和萊西動力電池基地兩個項目籌備時，就預留了将近250萬平方米土地。這些項目的土地獲取方式、最終落地與否目前也難于追溯，因此未予計算。

最保守估計，恒大汽車在中國恒大集團對汽車業務支持力度最大的2019-2020年，至少将2000萬平方米土地吸納入體繫之内。

但在如此短時間内匯集的巨量土地，以目前恒大集團的情況來看，明顯是難以順利消化的。部分項目按計劃落地，而部分則長時間處于閑置狀态。

就最新恒大汽車宣布退還的266萬平方米未開發土地中，包含恒大汽車産業園投資集團在沈陽經濟開發區拿下的四宗宅地。

據了解，在早前10月中旬，恒大汽車産業園投資集團四家子公司：沈陽恒大泰瑞置業有限公司、沈陽恒大泰傑置業有限公司、沈陽盛宏生活服務有限公司、沈陽超宏生活服務有限公司一並向沈陽政府申請退地，並解除對應《國有建設用地使用權出讓合同》。

退還的地塊包括沈陽經開區JK2019-028号地塊、經開區JK2019-027号地塊、經開區ZD2019-001号地塊、經開區JK2019-018号地塊，涉及面積超過40萬平方米。它們的拿地時間為2019年7、8月，至今超過兩年仍尚未動工開發。

以下為恒大汽車三個主要平台公司招拍挂拿地明細（觀點指數根據公開資料不完全統計）：

廣州、南甯、天津、上海、陝西西咸新區情況

南通、揚州情況

貴陽、湘陰、嶽陽情況

六安、淮南情況

烏魯木齊情況