被抛棄的地産標簽 王健林萬字年終總結中萬達商業如何變輕

觀點地産網 萬達的年會歷來備受外界關注，尤以王健林的一舉一動為甚。除了每年開嗓獻聲的曲目，“首富”親自做的年度工作報告也是重頭戲。

1月14日，萬達集團2016年年會在合肥正式召開。按照以往慣例，萬達年度會議選址是過去一年最具代表性的項目，所以去年在新開業的西雙版納度假區舉行，今年則在新開業的合肥萬達城召開，後者被視為促成“萬達城”落戶的關鍵項目之一。

觀點地産新媒體了解，王健林照例在年會現場做了近100分鐘的工作報告，詳解萬達年内的經營業績。其中，2016年萬達集團實現營業收入2549.8億元，同比增長3.4%；萬達商業收入1430.2億元，同比則減少25%。

盡管營收增速放緩、房地産收入下降，王健林在現場為萬達的工作如是定性：“基本實現企業轉型。”

他解釋稱，一方面，期内萬達商業收入減少25%，淨利潤卻仍正增長；另一方面，集團服務業淨利潤占比逾60%，首次超過了地産開發利潤。“甚至可以說，萬達商業也不再是地産企業。”

轉型潮下的萬達商業

2016年同樣被萬達視為轉型的關鍵節點。去年初，王健林對外釋放的“去地産化”信号猶如一枚重型炸彈引爆地産圈。如今時隔一年，這家房企交出的成績單，将直面市場的檢驗。

在1月14日的2016年年會上，王健林絲毫不掩飾對萬達過去一年業績的得意。在工作報告甫一開始，他便表示，在地産火熱的2016年，集團大膽調減600億元地産收入目標，堅決實施企業轉型，“在中國除了萬達，沒有别的企業能做到”。

對于轉型，萬達在去年初提出過三個考核指標：首先是集團服務業的收入、淨利占比過半，具體年内兩項指標均超過55%，力争到60%；其次是萬達商業利潤結構發生變化，力争年内該公司50%以上利潤來自地産以外；第三，海外收入較大增長，年内收入占比達到20%。

據觀點地産新媒體對比，截至2016年底止全年，萬達集團服務收入占比55%，“歷史上首次超過地産”；服務業淨利潤占比超過60%，同樣大于地産開發利潤。“萬達提前實現了轉型階段目標。”

核心企業萬達商業也經歷了轉型的陣痛期。數據顯示，期内萬達商業收入1430億元，盡管完成年計劃100.4%，同比卻減少25%。對此，王健林的解釋則是，該公司的淨利潤仍實現同比增長，“說明收入質量明顯提高”。

他進而強調，不僅萬達集團不是地産企業，“萬達商業也不再是地産企業”。

這種定位與過去外界對萬達的印象有相當大的區别。觀點地産新媒體了解，自成立以來，萬達在全國布局了百余個商業地産項目，“以售養租”也一直是其成功的主導模式。即便在提出輕資産轉型後，2015年萬達商業投資物業租賃、物業管理收入貢獻仍僅為10.9%，物業銷售則占82.5%。

在年會上，王健林也有意消除外界對萬達商業轉型的疑慮。他表示，處于轉型的萬達商業，雖然地産收入仍大于租金等業務，但預計租賃業務淨利潤占比約55%，“以租金為主的非地産淨利潤超過了地産開發淨利潤”。

萬達商業的轉型還基于另一個或許是最重要的邏輯：輕資産項目的比重增加。據萬達披露，2016年集團開業50個萬達廣場，有21個屬于輕資産；第四季度，萬達商業與中信信托、民生信托、富力等簽約90個萬達廣場，合計投資合同1050億元。

對于輕資産，王健林介紹稱，過去萬達商業采取“投資類萬達廣場”模式，由别人拿錢下訂單，公司負責找地、建設、招商和運營。但自2016年起，公司還探索出“合作類萬達廣場”模式，即對方提供土地及資金，公司負責設計、建設指導、招商運營，淨租金雙方七三分成。

他進而表示，2015年“合作類萬達廣場”僅簽約1個項目，至去年卻已簽約18個項目。與此同時，位于北京豐台區的槐房萬達廣場年内開業，被視為該模式的代表作。“今年合作類萬達廣場能開業5個，2018年以後能每年開業20個左右。”

王健林的萬達哲學

在外界看來，王健林曾多次表達出對品牌輸出的贊賞，這多少是萬達商業近年來極力“抛棄”地産身份的重要原因。他曾表示，企業經營的最高境界是“空手道”，具體通過品牌、企業能力吸引合作方找上門，從而實現“一分錢不出，憑品牌就能掙錢”。

在工作報告中，王健林也給萬達商業明确提出了“加快轉型”的要求。“萬達商業是集團轉型的重點公司，力争2018年提前兩年完成轉型目標，成為‘商業服務型企業’。”

轉型分三方面工作，首先需逐步減少地産投資。2017年新開業50個萬達廣場，其中有11個重資産項目，以後每年重資産項目要減到5個左右；2020年以後原則上不再搞重資産，全部為輕資産。

“除了萬達城配套的住宅外，萬達原則上也不再新增住宅開發。等萬達城全部開發完以後，萬達商業就逐漸從地産開發這個行業退出。”王健林援引數據稱，地産公司PE約10倍，商業租金則高達30-40倍，“不當地産商更值錢”。

其次是輕資産運營，原因一方面由于中國房地産周期太強，造成現金流不穩定，另一方面則由于萬達商業認為如今設計運營便可獲得市場份額。“從2017年開始，在輕資産模式中，主推合作模式，每年确保簽約項目20個以上，上不封頂。”

第三，萬達商業還計劃提升租金利潤占比。王健林強調，公司既不追求收入規模的擴大，轉型期也不追求淨利潤的高速增長。其中自2017年起，租賃業務在淨利潤中占比每年提升5個百分點，而這部分增長安全可持續，與房價關聯度不大。

除了萬達商業，新興産業闆塊也是萬達自2014年實施第四次轉型以來的重要發展方向。某種意義而言，這些新業務的發展情況，也是觀察萬達轉型成效的重要指標之一。

對此，王健林在工作報告中也提及，在2016年收入下降的情況下，集團總收入仍實現增長，就是因為“文化、網絡這些新興産業增速大大高于地産”。其中，年内文化集團收入增長25%至641.1億元，電影産業增長31%至391.9億元，旅遊産業增長37%至174.3億元。

他表示，包括電影産業、體育産業、旅遊産業在内的文化産業，2016年收入占集團整體收入比重逾25%，“已真正成為萬達的支柱産業”。

這種多元化的布局也反映出房企對于房地産行業告别高速增長期後的顧慮，提前轉型往往更有利于未來搶占市場份額。無獨有偶，融創董事長孫宏斌1月15日在新聞發布會上也公開提及，現在房地産行業屬于套利性虧損，為此其近期斥資數百億入股鍊家、樂視等企業。

值得一提的是，相比于萬達商業，萬達對做大文化産業表現出了更高的重視度。觀點地産新媒體了解到，王健林在布置2017年工作主要任務時，特地将“持續做大文化産業”放在了“萬達商業加快轉型”前面。

具體而言，王健林明确要求，在電影産業方面，實現2020年全球20%的市場份額這一目標；IP産品公司方面，通過研發和並購兩條路徑打造大IP公司，由文化集團張霖、高群耀負責；體育公司年内要在中國打造自有IP賽事，落地國際賽事等；另外，加大旅遊投資。

另據觀點地産新媒體了解，萬達還對外宣布，旗下電商平台“飛凡”計劃于2017年進行首輪私募，募資100億元。

其中對于這個成立一年余、在運營端推廣發力不夠的平台，王健林明确表達出了不滿意。據其透露，飛凡的發展目標是明年實現盈利，2020年要利潤過百億。