萬科“3000億”戲碼 前三季99個新項目與借道印力商業出口

觀點地産網 猶記得“雙十”時節，恒大的業績公告瞬間撼動了萬科“地産一哥”之位。議論聲還未完全散去，萬科似乎已開始反擊。

10月27日，萬科公布的2016年第三季度報告顯示，1-9月，公司累計實現銷售金額2629.0億元，同比上升43.7%；歸屬于上市公司股東的淨利潤82.6億元，同比增長20.5%。

上述數字的威力顯然不敵恒大的“2805.8億”，但萬科在新聞通稿中加上這樣一句話：“截至9月底，萬科合並報表範圍内尚有2506萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約3063.7億元。”

“3063.7億”迅速攪熱地産圈，這看起來是萬科打出的一張新牌。觀點地産新媒體第一時間致電萬科方面，得到的回應是：“3000多億包括但不僅限于今年1-9月銷售額，例如還有去年賣出但未結算的金額。”

除了已售未結算的“3000億”戲碼外，失落一哥寶座後如何改變土儲困境也是萬科在三季度的重頭戲。

公告顯示，1-9月萬科累計新增99個項目，按權益計算的規劃建築面積約1149.7萬平方米。

住宅領域已被超越，花上38.89億元高價入主印力集團，也讓萬科三季報因外延式商業擴張找到另一個出口。

“3000億”戲碼

報告顯示，第三季度，萬科實現營業收入422.6億元，同比增長44.1%，實現歸屬于上市公司股東的淨利潤29.1億元，同比增長45%。

其中，實現銷售面積583.2萬平方米，銷售金額728.2億元，同比分别上升8.4%和2.5%。實現結算面積338.4萬平方米，結算金額394.3億元，較2015年同期分别增長64.1%和39.1%。

至此，前三季度，萬科累計實現營業收入1170.5億元，同比增長47.1%，實現歸屬于上市公司股東的淨利潤82.6億元，同比增長20.5%。

聚焦在物業銷售上，1-9月，萬科累計實現銷售面積1992.1萬平方米，銷售金額2629億元，同比分别上升38.1%和43.7%。其中，海外項目貢獻銷售面積1.5萬平方米，貢獻銷售收入人民币14.9億元。

如此看來，今年前三季萬科已經落後恒大近177億元。值得注意的是，萬科在新聞通稿中加上這樣一句話：“截至9月底，萬科合並報表範圍内尚有2506萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約3063.7億元。”

一石激起千層浪，“3063.7億”迅速攪熱地産圈，這看起來是萬科打出的一張新牌。觀點地産新媒體第一時間致電萬科方面，得到的回應是：“3000多億其實包括但不僅限于今年1-9月銷售額。”

按照萬科給出的官方解釋，已銷售未竣工結算的金額與銷售額是兩個概念。前者是指公司目前所有已賣出但還沒交房結算的金額，這個時間跨度比較大，不是僅限于今年，還有公司去年賣出還未結算的金額。

雖然官方已澄清，但在股權事件持續發酵的當下，銷售已被恒大甩出一截的萬科要在四季度扳回一局顯然還是未知數。

據觀點地産新媒體了解，第三季度，標普維持萬科“BBB+”的信用評級，但将評級展望由“穩定”降為“負面”。

其後，穆迪将萬科的評級展望調整為負面；瑞銀将萬科評級由“中性”下調至“沽售”，目標價由19.7港元降至16.24港元，因該行認為股東及管理層分歧仍未反映于股價中。

對此，萬科董秘朱旭表示：“我們将保持與各類金融機構的持續溝通，盡全力減少評級展望調整對公司融資可能帶來的影響。”

580億拿地與印力

吸睛的“3000億”戲碼外，失落一哥寶座後如何改變土儲陰影也是萬科三季度的重頭戲。

第三季度，萬科新增29個項目，按萬科權益計算的規劃建築面積約350.2萬平方米。

1-9月，萬科累計新增99個項目，按權益計算規劃建築面積約1149.7萬平方米，平均土地成本為人民币5043元/平方米。照此計算，前九月萬科花在土地補倉上的費用已近580億。

對此，朱旭表示：“随着熱點城市調控政策出台，未來土地市場有望回歸理性，公司将繼續關注市場機會，積極探索多元化的項目獲取途徑，确保公司可持續發展需要。”

截至9月底，萬科規劃中項目的權益建築面積合計3331.1萬平方米。相較于恒大、碧桂園、保利等破億的土地儲備，萬科一直保持在兩年左右開發水平的土地儲備顯得有些“另類”。

然而，理性的土地策略有時卻抵不過急切的補倉動作，在被恒大超越後，萬科對土地的渴求似乎出現了“爆發式增長”。

10月13日-17日，萬科在大連、天津、福州土地市場累計花費90.05億元接連競得三宗地塊。從競拍結果來看，上述三宗地塊溢價率均超過100%。

10月14日，萬科以總價74.5億元摘牌天津市西青區一宗宅地，樓面價約合22860元/平方米，溢價率達107%。根據萬科的公開資料顯示，該地塊是其2016年以來獲得的總價最高的新增項目。

“萬科各方股東的緊張關繫已經影響了萬科成立合資企業的能力，而其需要靠合資企業維持低土地成本。”瑞銀在10月初發布研報中已經預見性指出。

住宅銷售已被超越，但花上38.89億元高價入局印力集團，讓萬科三季報因外延式商業擴張找到另一個出口。

8月21日下午，萬科H披露了收購黑石集團的聯營企業所管理基金及其它獨立第三方持有的某商業物業公司大多數股權事項。如外界所猜測，萬科收購的公司正是深圳印力集團。

萬科根據有限合夥協議拟透過有限合夥人I、有限合夥人II及普通合夥人出資予投資基金的合計總額為5.83億美元（約人民币38.89億元或港币45.40億元）。

紛紛擾擾股權争奪戰中，萬科如此低調潛入印力總是給市場留下太多想象空間，其中包括“給管理層準備退路或出走平台”的說法。

這一說法在随後的中期業績發布會上便被否認，彼時萬科執行副總裁張旭對觀點地産新媒體等強調，收購印力是萬科打造商業運營平台也是萬科十年計劃的一部分，印力有相關的資源，可以和萬科産生協同效應。