聯手天安數碼城 華潤置地産業園生意盤活新的拿地渠道

觀點地産網 通過産業園概念盤活更多的存量資産，自稱“深圳最大綜合發展商之一”的華潤置地正在朝着另一種片區統籌的方向邁進。

6月22日下午，華潤置地與産業園開發運營商——天安數碼城集團舉行戰略簽約儀式，确定首個産業地産合作項目将正式落地于深圳龍華新區大浪中心區。

當天出席的嘉賓陣容顯示出各方的重視，羅湖、福田、南山、龍華、龍崗及大鵬等各區相關領導，華潤置地副總裁兼深圳大區總經理孔小凱、天安數碼城集團董事長李可、華潤置地（深圳）開發有限公司總經理趙荣、天安數碼城總裁杜燦生等人均為此站台。

大浪中心區項目與城市更新

位于深圳北部的大浪中心區項目主打産業升級概念。這是深圳關外普遍存在的大體量的規劃需求，片區原有的産業落後，産業升級任務繁重，一場借助市場力量統籌改造的開發行動成為發展保障。

觀點地産新媒體獲得的一份2010年草案顯示，“大浪中心地區”片區總用地面積590.83公頃，建設規模總用地約為733.56萬平方米，主導功能是“大浪地區公共服務中心”，集商貿服務、休閑娛樂、生活居住、先進工業于一體的綜合功能片區。

目前尚未知悉此次合作的大浪中心區項目究竟占片區多大比例，但這種業态多樣的産業新城與華潤置地、天安數碼城的發展藍圖相吻合。按照孔小凱在簽約儀式上的說法，華潤置地和天安數碼城将打造集産業辦公、住宅、特色商業于一身的産業綜合體項目。

從過去幾年開始，城市更新改造已經被視為深圳未來最重要的供應渠道，且這個市場非常廣闊。第一太平戴維斯曾向觀點地産新媒體提供數據，深圳城市規劃面積1952平方公里，2007年建設用地750平方公里，2020年控制在890平方公里；其中新增用地140平方公里，改造用地190平方公里，拆除重建60平方公里，占新增用地面積42.8%。

在城市更新市場上，有一個角色不可忽視——政府。觀點地産新媒體了解，自2008年深圳開始新一輪的産業結構調整以來，這座城市一直牽頭推動“戰略新興産業和未來産業”的發展，並希冀實現産業升級轉型。在規劃上，近年來深圳全市新增的城市更新計劃明顯以“新型産業”比重偏多，商住用地逐漸減少。

其中2016年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃，共包含城市更新單元20項，拟拆除重建用地總面積71.99公頃；産業升級類單元占13項，改造為居住、商業等功能的更新單元7項，産業升級類項目數占該批計劃項目總數的65%。

在深圳政府最需要的時候提交一份關于龍華大浪片區統籌改造規劃方案，讓華潤置地擁有極強的議價能力，幾乎是以低成本獲取土地，或許政府還會給入駐企業和園區運營商提供優惠政策和補貼。

這種議價能力，可能主要基于深圳政府對華潤置地過去16年綜合開發能力的認可。華潤置地在深圳發展的項目大部分以“片區統籌”模式為主，包括華潤深圳灣國際商業中心、南山華潤城、深圳華潤中心等已推進的項目，以及華潤湖貝舊改項目等待推進項目。

數據顯示，該公司在深圳的項目占地面積逾300萬平方米，總建築面積逾1000萬平方米。

涉足産業地産與合作開發

在以往的城市更新項目中，南山大沖村項目的“整村改造”至今仍是深圳政府及孔小凱口中的典型案例。“大沖村包含舊住宅、廠房1500多棟，基礎設施缺乏；改造後，大沖将成為與深圳整體城市形象相适應的新型現代化商業、商務和居住社區。”

另據觀點地産新媒體獲悉，2016年初市場傳出消息，華潤置地獲準主導深圳蓮塘統籌片區城市更新相關工作。資料顯示，蓮塘互聯網産業園占地約40.35萬平方米，外界預計若以容積率5-6核算，總建築面積逾200萬平方米——這将是華潤置地在深圳第七個大型地産項目。

事實上，此番洽談龍華大浪片區也符合華潤置地涉足産業地産的初衷。華潤置地所在的央企對于拿地有着較強的成本控制，大多數成本需要經過層層審核，這要求公司通過自身綜合開發能力去獲取項目的機會。

在深圳布局頗廣的華潤置地擁有地方政府的支持，而合作夥伴天安數碼城可以幫助華潤置地大幅提升産業存量用地資産盤活的能力。天安數碼城以産業綜合體的開發和運營為主，先後在全國10個城市開發、運營和管理15座園區，運營面積近1200萬平方米，成長孵育上市企業接近60家。

具備産業地産運營資歷的合作夥伴，是華潤置地園區業務另一塊重要的拼圖。天安數碼城董事長李可對包括觀點地産新媒體在内的參會人士介紹，合作将依托公司的國際直通車、T+SPACE等國内外平台資源，将構建技術、信息、人才、資本、市場互聯互通的企業生态智慧園區體繫。

從雙方“優勢互補”的合作模式來看，華潤置地在未來開發的龍華大浪片區項目中或仍是依賴商住物業的收入。2015年，僅華潤深圳灣、南山華潤城兩大綜合開發項目的住宅部分，便為華潤置地貢獻過百億的銷售額。

此前5月12日，華潤置地已對外發布旗下創業加速器“潤加速”，面向已獲得一輪融資的初創型企業提供孵化及加速服務。其中首個空間将于6月底在南山華潤城項目全面開放，總面積約2000平方米。

而華潤置地想要迅速擴大規模，産業升級城市更新業務相對來說是一個捷徑。華潤置地表示，将以其城市綜合體開發的優勢，與天安數碼城在産業地産項目上的經驗與口碑，共同尋求意向合作項目，打造“産業綜合體”。

孔小凱還透露，華潤置地在産業地産，包括物流地産等方面都有做相應安排。“華潤集團也成立了相關基金，快速扶助公司在産業地産方面的資金安排。”