陳淮：城市化能走多遠，房地産就能走多遠 | 2026博鰲地産發展大會

本文為陳淮先生在2026博鰲地産發展大會上發表的演講。

陳淮（中國社科院研究生院城鄉建設經濟系教授）：謝謝主持人。觀點論壇堅持了這麼多年，我很有感觸。當年我們一起在這里相聚相談的老朋友換了好幾撥：有的已經仙逝，比如首創的劉曉光，當年我們一同在博鰲談笑風生；有的已經由二代接班；有的則因種種原因來不了了。

今年我們還能坐在這里，讨論一個很有趣的話題，叫“可持續的房地産發展新模式”。這個話題說了很長時間，也有很多的解讀。今天重點想先說說，哪些不是大家以為的新模式。

我們為什麼需要新模式？簡單說四個原因：第一，大家最近一段時間從各種信息渠道也常聽說--人類的科技進步，再次向我們提出了新的挑戰，包括人工智能、機器人等諸多領域。

第二，我們面臨前所未有的國際大變局，這是從2020年就提到的，外部形勢的變化，包括地緣、政治、軍事、民族、宗教、經濟等各個方面的挑戰。

第三，二十大提出，人民日益增長的美好生活需要同不平衡不充分的發展之間的矛盾，是我國社會的主要矛盾。我們的生活水平已經比較高了，已經走過了吃不飽、穿不暖的階段，走過了嚴重住房危機的階段，也走過了越來越多人擁有自有住房的階段，但還有很多任務要做。

第四，改革開放以來積累的深層次矛盾，已經激化到了臨界點。就像把媳婦娶進門，一開始甜甜蜜蜜，後來矛盾越來越多，這些問題需要我們一點一點去解決。

簡單說，我們現在仍處于調整期、恢復期，未到轉折階段。

這些年來，我們反復讨論中國的房地産業還能走多遠，講過“白銀時代”“黃金時代”之類的說法。簡單說，中國的城市化還遠遠沒有完成--城市化能走多遠，房地産業就能走多遠。

今天上午論壇的對話環節，我說了一句話，當時沒有時間展開，這里再重提一下：到目前為止，中國的城市化仍嚴重滞後于工業化，這是建國以來始終存在的一個巨大短闆。

比如，我們已經有了全世界最完整的産業部門，成為了世界制造中心，在進出口、加入國際大循環等方面也取得了不菲的成績，大家都看得到；但我們的城市化卻是低質量、低水平、矛盾百出，大家也清楚。

我們一直把城市視為可以忽略的部分，到現在為止，城市化進程與工業化方面的發展成就相比，嚴重滞後。

海南随處可見東北人，但大家有沒有注意：在海南三亞的東北人，和在珠三角、長三角打工的河南人、山東人、四川人有個區别--那些人是農村流入城市的，東北來的則大多是中小城市居民。要知道，東北恰恰是改革開放初期中國城市化程度最高的區域。

這兩天我們看新聞，從南到北，城市里“看海”的景象很普遍，這一點就不多說了。我們的城市化從過去一路走來，經歷了諸多階段。

今天，我們要走進實現高質量發展城市化的時代。幾十年來歷史遺留的城市化滞後于工業化的基本格局，尚未根本改變。全球最大規模的農村人口向城市集聚，其穩定就業問題--坦率地說，農民工是這幾年我們城市人口增加最重要的來源--還沒有根本破題。

大中小城市的産業競争力、基礎設施、人口承載力、減防災能力，仍然有明顯的短闆；城市居民的需求，仍然呈現為脫困型、改善型、享受型多層次需求疊加的特征，這些都是我們需要解決的城市化質量問題。

今天要講可持續的房地産發展新模式，先說什麼樣的情況不是新模式。從我擔任住建部政策研究中心主任起，2004年到2006年，先後三次經歷發改委、住建部、中央财經領導小組牽頭的房地産發展長效機制研究，做過若幹稿，最後都無疾而終。為什麼？因為它有一個立足點--政府很希望我們找到一個“水龍頭”，把握在手里。

我們後來在調控中堅持限價、限購、限貸以及各種各樣的限制措施，都以為能随時把控市場的供求關系、把控價格、把控人口變化趨勢--這樣的模式是不可能存在的。

人們以為，可持續的房地産發展新模式，就是能夠去除各種市場風險的模式：既不要有價格波動，也不要有金融危機的潛在影響，也不要有開發企業爆雷，也不要地方債的壓力，但這些辦不到。

這就如同設想一個最健康的模式：讓中國14億人一輩子都不得病，辦得到嗎？科技再發達，也只能讓人少得病、病得輕一點、晚一點得病，得了之後能治；而要完全去除各種市場風險，這種模式只存在于普陀山觀音菩薩面前求簽的簽文里，現實中不可能實現。

人們還說，可持續的房地産發展模式，就是人人都買得起房的模式。理想很好，但辦不到。我們能夠做到的是：經過幾十年的艱苦奮鬥、經濟崛起，逐步實現大多數人、越來越多的人買得起房。

三十多年前，最多只有千分之三的人買得起房；二十年前，大約有3%；現在大約有30%。30%還遠不是大多數，但買得起房的人所占比重，比起三四十年前增長了100倍。我們還将逐步實現60%、70%、80%的人買得起房的目標，一定會走到那一天。但這是一個逐步累積的過程，絕不是發展模式一轉換，我們就能找到這樣一條道路。

最近有一個概念叫“好房子”，剛才主持人也提到了。有人以為，所謂發展新模式，就是人人都能住進功能齊全、配套完善、又安全又舒适的好房子。這個想法很好，就像我們希望每個人都能娶到漂亮的媳婦、每個人都嫁給溫柔體貼又能掙錢的老公一樣--這些實際上也只是理想的目標。所有這些理想化的目標不是不好，但都只能不斷地趨近、不斷地靠攏，永遠不可能真正完全達到。

那麼，什麼是可持續的房地産發展新模式？我個人理解，用一句話概括，就是均衡發展的模式。新模式必須是符合客觀規律的模式，而不是主觀設想的模式；必須适應中國國情和特定發展階段的模式，而不是動不動就說美國怎麼樣、加拿大如何--加拿大980萬平方公里，只有不到1億人；我們960萬平方公里的國土上，人口比它多多少倍？

新模式還必須是能實現可持續發展、讓人民群衆成為最大受益者的模式，不能我們建設了城市、發展了房地産業，最後少數人得益，而老百姓的生活並沒有得到實質性或相應的改善。

而且還必須是房地産業在内的行業健康穩定發展、創新企業不斷涌現的新模式--就像體育競技一樣，不斷地有新的世界冠軍出現，而且越來越多、質量越來越高，這才叫行業的健康穩定發展。

還必須是供求關系持續、趨向長期平衡的模式。房地産供求的平衡是個很有趣的事：房子賣不掉的時候，不一定是供大于求。這和買衣服、吃飯不一樣。滿大街的飯館沒人進，你會說是供大于求、開得太多了；衣服和其他産品也可能出現這種情況。房地産不是--房子賣不出去，有時恰恰是極度短缺的表現。

均衡發展具體來講有四個方面：

首先是要補短闆。我們現在産業鏈條上風險最大的短闆是什麼？不在于有風險，也不在于我們現在累積的風險很大，而在于所有這些産業風險、市場風險、價格風險、債務風險，高度集中于購房人頭上。

我們最終要實現的是：不怕有風險，而是把這些風險均衡地分配給産業鏈全生命周期的所有參與者--政府、開發商、銀行、買房人，甚至包括他們的子孫後代。

風險是客觀存在的。規避風險的所有工具，實際上都在造就更大的風險。這矛盾吧？比如期貨制度，農民種地，今年大豐收，結果沒掙到錢--因為糧食供過于求、糧價大跌，糧食收多了反而賠錢。怎麼辦？推出期貨制度：春天就把糧食按固定價格賣出去，将來糧價漲了不眼紅，但規避了糧價下跌可能虧本的風險。這不挺好嗎？但大家知道，期貨誕生之後，反而催生了更大的風險。

原來的模式最大的弊端，就是風險過度集中于風險承受能力最弱的買房人頭上，反而孕育、積累出更大的系統性風險。銀行向買房人轉移風險：過去20年，買房人的按揭貸款全是浮動利率，銀行告訴你有什麼風險了嗎？

再看銀行和開發商的關系。開發商需要借錢，銀行需要把款貸出去，你們兩家直接做交易不就得了嗎？為什麼非要把錢借給買房人，讓買房人用按揭的方式把錢拿回來交給開發商呢？實際上，這就是開發商和銀行綁架了買房人的個人信用。将來開發商能不能按時交房、交的房是否符合當初的承諾，這個風險完全由買房人承擔--銀行不管開發商交不交得了房，反正你得還按揭。

這等于你用個人信用替開發商做了擔保。你說，我們是不是把風險都集中到了買房人頭上？

這個風險我們能不能把它消除？不能。有記者告訴我們：現房銷售就行。那是一廂情願。不存在靠現房銷售就能消除這個風險的辦法。房子交付之前那段風險該由誰承擔、怎麼分擔，我就不展開說了。總而言之，第一個均衡發展，就是補短闆。

第二個均衡發展，調整城市結構，逐步實現大中小城市協調發展。今天上午對話環節就有專家說到：日本90年代初的房價泡沫，主要是大城市泡沫--那時房價上漲的主要是東京、大阪這些城市，你聽說過北海道、青森、熊本的房子漲價嗎？

我們的教訓，與人口過度向超大城市集中相關。本質上，所謂人口過密問題，就是人口過度向優質資源集中的超大城市涌入引起的。

人們為什麼要去北上廣深？那里的風水特别好？不是的，是那里有優質的教育資源、醫療資源、就業機會，甚至搞對象、找到漂亮姑娘的機會都更多。優質教育資源集中在大城市，是驅動人口涌入的最重要一環，所以導致了城市結構嚴重失衡。

我們還有一個重要的教訓。2008年全球金融危機之後，發現過去一些年的城市化政策存在一個嚴重缺陷：“離土不離鄉、進廠不進城”，使我們錯過了發展三四線城市、中小城鎮的歷史機會。結果全球金融危機一來，農民工被動返鄉，卻沒有可以承接他們的三四線城市。

房價問題其實也和日本曾經經歷過的一樣，主要是超大城市人口過度集中集聚引起的。我們的城市化要從粗放向集約轉變，實現高質量發展的關鍵，是調控城市結構。現在的房地産新模式，不是要不要建、多建、少建的問題，而是在哪里建房子的問題。

第三個均衡發展，就是要讓市場供給和保障供給這兩個供給源互不轉嫁責任，相互協調，靈活過渡。這個話題很長，我簡單說說。1998年到2002年房改，把福利分房一律改為市場化，保障被忽略了--這是把責任向市場轉嫁的結果。後來又開始建保障房，到現在也沒建完，也還需要建，但這並不等于可以由此忽略市場機制配置資源的作用。

人們說，政府就應該讓我大學畢業就有房。經常有記者說：“我都畢業5年了，憑什麼買不起房？”我說，如果咱們社會的産業發展不能解決均衡化的問題，即使到共産主義那一天，買不上房的可能還是你。

比如我們有個模糊的概念：人們以為保障就是由政府保障所有人都能買得起房，或者所有人都能有房住；也有人認為，保障只管少數人的事，和月薪三五萬的人沒關系。

我們簡單說一句：住房保障體系的實物保障，是覆蓋少數人的--就像低保一樣，吃不上飯的人，政府給你發最低生活費；凍得要死，馬上給你件軍大衣，不讓你凍死。實物性保障是這樣的。

但是，住房保障體系是覆蓋大多數人的，包括較高收入的工薪階層。我們還有很多需要補足的地方，比如說住房儲蓄銀行--日本有，發達國家也有。

什麼叫住房儲蓄銀行？公積金是互助性的保障，住房儲蓄銀行是自助性的保障：你自己願意就往這個賬戶存錢，存進去的錢可以免個人所得稅，但存在這個賬戶里的錢不能幹别的，只能用于将來的住房消費--讓你自願地、更多地承擔自己解決住房問題的責任。

這個算不算住房保障體系的一部分？面向什麼人的？較高收入人群的。還有很多，不一一說了。

第四個均衡發展，就是要建立供求關系的良性自我調節機制。最好的保健不是吃藥，而是調整身體的内分泌，讓自己有更強的免疫力、更強的适應環境變化、溫度變化的能力。

人的身體抵禦疾病，最好的依靠是你自己的免疫系統；房地産最好的供求關系調整機制，是自身那個自發的機制。

市場供求平衡的最優舉措，是培育、支持和完善供求雙方的自我調節機制；最好的政策，是努力去除對自我約束機制的體制性束縛。

總而言之，認識房地産市場供求關系變化的特殊性，是實現供求平衡最重要的落腳點。賣不出去的房子不一定是供大于求，買不到房也不一定是供不應求。

以上分享，僅供大家參考。

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