常海松：數智驅動、精益運營助力住房租賃資産增值 | 2025觀點住房租賃大會演講

本文為常海松先生在2025觀點住房租賃大發表的演講。

常海松（魔方生活服務集團首席技術官、魔方智聯科技公司首席執行官）：各位新老朋友，大家下午好。很荣幸受這個觀點之邀，能夠借這次寶貴的機會和大家分享一下數字化技術在咱們長租公寓領域的一些應用探讨。

簡單介紹一下魔方生活服務集團，大家應該不會太陌生。魔方生活服務集團到今天的話已經走過了16個年頭，可以說是集中式長租公寓行業的第一家，不是之一，是唯一。這個16年的風雨歷程，到目前為止的話，我們在運營的公寓間數現在是有8萬余間，那麼門店遍布全國20多個城市。

前的話我們主要的産品線的話是有三個，最主要的話是魔方公寓，這也是我們門店數量最多體量最大的，簡單來說就是白領公寓。其次的話是9号樓，就是藍領公寓，主要以多人間這種員工住宿産品為主。最後一個的話是我們叫魔爾公寓，魔爾公寓的話簡單理解就是高端的金領産品。目前的話我們這三條産品線在同時運營。

那麼今天因為給我的主題是數字化，所以我簡單先和大家探讨分享一下數字化在我們這個行業的一些價值和意義。

先看一下我們的一些多年以來積累的一個觀點，那麼總結一句話。我們一直在談我們這個行業的資産運營，其實談了很多，其實說白了就是一句話，我們如何通過經營手段，這個取得更好的經營結果，從而做到我們的資産增值。這個是一個我覺得在我們的行業的話屬于資管的一個核心。那麼我在這個行業的話，經營手段的話，經過我們的10多年總結，主要其實就是這個五點，我們可以說很多點，但是關鍵的其實就是五點。這個位置主要是指的地理位置，然後産品建設，它的最後的一個定價，加之員工的管理激勵，最後一個標準的流程。

在這里面的話，我們說，剛才也有嘉賓在說，我們認為說位置，其實是在整套的五個要素中的靈魂，基本一個項目的位置，就決定了這個項目差不多最後的成敗，一個很好的位置，加上一個不錯的産品力，基本那個項目就成了。那麼這個是靈魂。

最復雜的是最後一個，就是運營標準，所以也是困擾着很多我們同行，我們在交流在讨論的時候，大家也在特别苦惱。所以我覺得這個是我們認為說我們這個行業的玩法中最重要的五個要素。

在這里面的話，說一千道一萬，我們說如何把我們關于經營方面的思考，最後真正能夠落地執行，我們覺得就是一句話，就是數字化建設，它是我們這個行業能夠把你的千萬種的想法、戰略、戰術得以落地執行，取得良好效果的一個基礎。

所以如果現在的在我們這個行業，尤其是規模達到兩三千間以上的企業，在數字化建設方面，如果還不能夠看中或者發力的話，最後我們談的所有的天馬行空的想法，基本都會成為一紙空談。

現在我們看來它能起到的其實決定性作用的話，其實就三點，第一個我們剛才說的話的標準築基，它指的就是把我們的一繫列的操作的想法流程標準，包括剛才提到的關于營銷，關于産品建設等等這些想法能夠把它繫統化掉，讓員工能夠真正的把它執行，每一個環節每個動作都很標準落地，而這個是一個首要的。

第二個的話，現在随着這幾年的所謂大數據的發展，包括AI的技術的發展，我們确實已經看到了，在我們作業過程中已經有相當比例的，我們大概現在實際測量下來之後，大概20~30%的流程和動作，可以用技術手段，用AI手段進行代替，可以既提效又降本，所以這個是一個這兩年發生的一個新的态勢。

第三點的話剛才大會上也分享了很多，如何通過大數據最後去呈現我們的經營的本質，以供我們經營做決策和分析。所以我覺得這三方面的話明顯的是在數字化技術方面，可以給大家帶來實實在在的經營方面的這種幫助和價值。

最近和很多的同行交流的時候，大家都很苦惱，說既然老常你說數字化的東西是很重要，是底座。我們來做的話，我們到底要做成什麼樣呢？那麼我關鍵的考量點有很多，這里頭我提煉的我認為三個比較重要的就是，無論是說我們将來自研一套繫統，自研的數字化發力，還是說我們跟第三方合作，那麼都要滿足這三點。

第一點的話，他能不能全周期覆蓋？全周期覆蓋指的是從早期的營銷推廣到中間的簽約履約支付，包括到後期的租後服務，比如說報修、保潔以及後期的月财，給财務提供的月财，包括最後給管理層提供的大數據的看闆、報表這些支持。所以大家發現這個問題是什麼？這個問題是一個我們現在這個行業是一個這個鍊條非常長的行業。所以這個行業里頭目前的很多的涉及到這些環節，很多企業或者很多繫統，本身的繫統合作商都在摸索，那麼我們能不能做到幾乎全鍊條覆蓋，至少達到95%以上，這樣才叫數字化。

那麼第二個的話，因為現在公租房、保租房、人才房、企業宿舍，還要加之現在這幾年玩的都是大園區，以前都是單體的，現在玩的越來越大，里面還涉及到物業管理，商業管理，有的更甚的話這里邊還有寫字樓。那麼我們現在搞的這套數字化繫統，能不能更多的囊括這些業态，而不是說使用了很多繫統，相互割裂，最後員工在每個繫統里面操作，然後領導在每個繫統里看結果。這個很難，但沒辦法，這個事情最近這三年的話業态發展導致的，行業發展導致。

那麼第三點的話現在無論是從實際的口号來說，還是從具體的價值來說，這兩年的AI技術真的是發展的飛速，那麼我們的繫統中能不能有一些環節和作業能夠被AI所替代。

比如我們随便說一些場景，營銷能不能做AI營銷和客服互聯等等一繫列的功能，其實理論上都可以逐步的被AI所替代，現在的我們在選樣的使用的繫統，如果我來給各位介紹的話，我會說你選這三個點如果都能滿足或者大部分滿足，這個繫統就是不錯的，你自己搞也行，你找别人合作也可以。

那麼這個是我重點想和大家分享的，既然我們看到了這樣的東西，那麼現在做這個事情的難度到底是什麼？最近太多的企業最近在和我聊。

第一點的話我們說叫管理層的認知。因為數字化建設這個東西，其實是一個重投入、見效沒有那麼快的行業，至少要有這麼一兩年才能見效，但是它的好處也就是說一旦見效，它會長效。那麼所以認知要達到高度一致，這個事兒才能做成。

第二個的話我們叫標準化體繫薄弱，這個指什麼？做繫統的人都有一句話，所有的繫統都是基于人的思想所形成的。那麼如果你人的想法都沒有清楚的話，這個繫統是不可能建好的。我們很多企業在交流，在合作的過程中，随便舉例，如何做租後的保潔，随便舉個任何一個産品，或者如何做銷售，同樣道理，需要多少個環節，需要什麼樣的作業流程，需要什麼樣的標準，它本身不明确，模糊，在這種情況下這個繫統是很明确的，很多企業在這點上的話，其實是還在探索過程中。

第三點的話剛才有一位嘉賓也提了，我要重點說一下，就是復合型人才缺口，為什麼說這個。這個時代技術人才是不缺的，碼農是不缺的，一抓一大把。但是既懂這個技術又懂公寓行業的人才奇缺，我們吃過這樣的虧。我們曾經有一階段的話，我們是找國内的非常著名的大廠在合作的一個項目，最後翻車了，翻車的原因很簡單，他對我們這個行業一無所知。我們跟他交流的時候他都聽不懂。

所以說所以近期也有好幾個大廠在找我。比如說有一些運營商，電信、移動直接找我來這邊，他們想做這個工作，但是他們做一次翻車一次，我看了一下我很緊張，你們不懂我們的行業，我們的行業需要哪些場景，哪些功能，哪些流程你們一概不知道，你這個繫統準備都沒做好，所以這方面如果不能解決，我們想要達到一個很好的數字化的建設和舉措，也是無中談起。那麼以上的話是關于數字化方面的話，一些泛泛的思考，也供大家參考。

那麼後面的話我簡單介紹一下的話，在魔方智聯這幾年關于數字化建設方面的一些簡單的一個經驗和教訓。

分享時間有限挑重點給大家分享一下，魔方智聯是09年成立的，我們前兩年是用了一套酒店繫統，這就很顯然失敗了。所以從11年開始的話，我們自己自研繫統一直到今天，經歷了十多個年頭，花了很多錢，走了很多彎路，差不多花了1.5個億，确實不怕一個實打實說的。

那麼簡單的話分為4個階段，第一個階段很簡單，我們就做，因為當時只有白領公寓沒有那麼多業态，我們就做了白領公寓花了很多年。從17年開始的話，我們發現業态的話越來越多了，我們趕緊的去補充各個業态，包括藍領，也包括短租，現在不大家都叫長短租結合，提高收益率。不能兩套繫統玩，我們要一套繫統等等，包括物業底商、商業我們都做了。

第三個階段的話，我們發現規模大了，财務人員負荷加重，每天做賬，做月結，直接崩潰。所以我們在第三個階段的話，重點發力的越多。到目前這個階段的話，這兩年左右，随着AI技術的興起，我們重點做了一些AI方面的研究和投入，這是我們整個的一個發展的思路率，這里頭在這部分強調一點，這個大家不需要花這麼多錢，因為我們作為行業的先驅，這個目前還能站在台上，應該不是先烈是先驅，我們确實走了很多彎路，我們也希望說能夠跟大家共同的探讨，能夠共建共赢，希望大家少走彎路 。

簡單給大家說，魔方智聯現在形成了16個子繫統，将近300個這個功能模塊。這里頭包括了從前端的銷售類繫統，到中間的各業态的運營類繫統，到最後這個大數據繫統，現在就是我們的實際的成果，挑幾個亮點給大家快速的過一下。

第一個的話多業态。這個很重要剛才說了，現在長短租結合一定要有的，大客散客一定要支持的，包括藍領白領這些東西，這是一定要有的。

那麼最後一個的話關于定價，定價的話其實本質來說的話就是兩個定價，一個基礎定價，一個動态定價，基本定價根據位置産品本身等等，魔方智聯大概有20多個維度去做基礎定價的算法，然後加上一個動态定價，動态定價的話簡單來說就是根據你當前的一種情況，根據競品的價格、出租率等等，我們來實時地調整我們的價格，以保證我們的收益率最大化，這個在酒店行業用得很多，在公寓行業用得很少，我們是采用的為數不多的幾家。

那麼财務這一塊的話重點提一下，我們支付這塊叫功能分賬，以及最後的一個對賬。功能分賬的話簡單說一句話，好多企業現在都要面臨這個問題，大家很多城市在做資金監管，包括剛才李總說的輕資，都會面臨着這個一塊錢分成兩部分，該給誰的問題，這個是實實在在的，現在大家需要有一個功能。

AI這一塊的話提兩個功能，一個是現在的AI助手，那麼這是亮點。其實就是租前和租後，用了這個之後的話，基本我們這邊達到24小時的服務，我們現在的實際數據來說，70%的人工客服基本就不需要了。

最後一個說一下像很多國企很關心的就是安防的問題。魔方智聯有一套自己的安防繫統，這套安防繫統的話，也是在目前這個行業里頭應該是最早的之一。通過我們自研的大數據我們自己搞的，能夠自動的去捕捉這個視頻流做20多種場景的自動識别和報警，而且全部利舊，現在我們視頻中所有的安裝設備，我們都不需要任何的合作和蓋章，直接用。這個是目前我們在内部與我好多合作伙伴都在實際使用的産品。

最後給大家介紹一下我們的一些合作案例。魔方智聯的話是魔方生活服務集團的一個核心科技子公司。那麼我們從數字化方面各個方面的話，其實現在在對外賦能，這個事情從22年開始到目前為止，大概有個三年左右的時間，那麼在合作了大概近百家企業，這里面大概百分之七八十都是國有做保障房的企業，包括在座的很多都是我們的客戶，我剛才看到好幾個客戶。

舉一個這個例子，正好今天余總也在很碰巧，我也不知道他會來。我們和甯巢也在合作，我們是他的數值化的服務商之一，也很荣幸能夠助力甯巢的發展。我們合作比較早，甯巢當時遇到我們的時候，現在有17000多間，兩年前6000多間時我們就在合作，當時他們遇到的問題和我們差不多，他們當時有很多業态，但繫統支撐不了了。那麼取得這個效果的話就不展開了，余總剛才說了很多，也很荣幸能夠給予些許的一個貢獻。

最後一個例子的話是上海的一個企業，上海西部集團。這個企業和甯巢的特點完全不一樣，甯巢是自己運營了幾年，有6000間公寓，那麼這個西部企業的話，它是從0開始，所以它的特點是開始它沒有任何繫統，也不知道公寓怎麼運營，所以在探索過程中，這個時候我們的契機和特點是說我們不但輸出繫統，我們也輸出了我們多年的運營的一些經驗，包括我們的sop等等。其實客觀的說是扶他一程上馬。

所以這兩家企業和我們合作客戶是截然不同的兩個客戶，最後效果的話也還是可以的，就不展開說了。

那麼時間關繫的話，那麼多的時間展開。關于我們這個行業的科技方面數字化賦能方面還有很多可以展開的功能點、或者說亮點可以思考，那麼也希望會後能和各位伙伴能夠去學習和探讨。

感謝關注魔方智聯，歡迎随時溝通探讨，謝謝大家。

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