本文為莫沸先生在2025觀點住房租賃大會發表的演講實錄。

莫沸（瓴寓國際副總裁）：感謝大會邀請瓴寓分享在資產管理領域的實踐。鑑於時間有限，我將聚焦於幾個關鍵環節進行闡述。

租賃住房屬於不動產範疇，其資產管理需基於對行業頂層設計的持續更新。瓴寓對此的理解可分為三個層面：國家層面，租賃住房已上升為國策，承載着“房住不炒”、“租購併舉”及服務新青年美好生活的使命；地方層面，如上海、杭州等地，正積極承接並探索本地化模式；具體到保租房，其新使命在於拉動有效投資、構建房地產新模式及完善公共服務。

儘管租賃市場發展迅速，但仍面臨產品結構錯配與區域錯配的顯著問題。以上海為例，去年下半年租金承壓，究其根源在於局部市場的供需錯配：部分區域租賃產品供給不足，優質產品稀缺。

租賃住房需兼顧社會民生屬性與市場經濟效益。瓴寓的解決之道是：社會端提供“好而不貴”、高性價比的產品與服務；市場端則需精細化管理以保障經濟效益。租賃行業對價格高度敏感，抗風險能力相對較弱。以我們的經驗看，單項目租金波動100元，對應資產端價值差異可達約2500萬元。因此，精細化操盤至關重要。

瓴寓資管已形成“投融建管退”的完整閉環。自初期投資到成功組建兩隻Pre-REITs基金，目前已累計完成12個項目的全流程退出。核心目標是將投資有效轉化為經營效益，這依賴於對三個關鍵階段的把控：

1、投資階段：科學決策，制定可落地的操盤指標，謀定而後動。

2、開發建設階段：運用風險控制模型，確保產品品質（“拷貝不走樣”），並平衡質量、工期與成本。

3、運營階段：通過精準營銷與高效運營，實現投資預期收益。

以下分享瓴寓在各階段的重點實踐：

一、投資階段：數據驅動精準決策與產品力塑造

• 核心公式與數據模型：瓴寓自2018年起構建大數據與數字化系統，深度賦能投資決策。我們通過模型精準測算項目回報率及租金指標。

• 租金關鍵因子分析：租金（R）由地段（常量）、產品溢價（關鍵乘數因子）及運營係數（波動有限）構成。分析表明，產品力是影響租金的核心變量，這在租賃住房乃至商業、辦公領域均適用。

• 產品力三大支柱：基於實踐，卓越產品力源於：

1）精準客研：深刻理解目標客戶。

2）高性價比產品打造：基於客戶需求設計。

3）高效運營服務：保障客戶體驗與收益。

科技賦能實踐：

• 差異化定位框架：突破傳統4P理論，結合客戶思維（3C：客戶、公司、競爭）與產品思維（3P：產品、價格、渠道），通過差異化產品引領並滿足客戶需求。

• 自研FALCON系統：

　客戶描摹：生成區域客戶熱力圖與畫像，結合第三方數據交叉驗證。

　市場研判：集成競品數據、狀態及需求分析。

　智能定價：已迭代至3.0版本，支持區域點位租金自動測算，顯著提升投資分析與收益預測效率。

二、產品打造階段：數據驅動的設計、定價與成本平衡

• 3.0產品理念（松北項目實踐）：基於互聯網與大數據，將居住空間解構為三大場景：私密空間（臥室、衛生間）、分時私密空間（書房等）、開放空間（客廳）。25平米實現”別墅體驗“是其核心突破。

• 戶型智能設計：建立包含舒適度、使用頻率等七大維度的戶型評價體系，運用人工智能優化組合（如30㎡的4×8vs5×6佈局），篩選出收益最大化的設計方案。

• 戶型溢價模型：基於歷史項目運營數據，構建模型預測新戶型參數所能帶來的租金溢價（如100元或150元）。

• 成本-價格-設計三角平衡：引入大模型，在戶型設計、預期售價與投入成本三者間尋求最優平衡點，確保產品高性價比。

三、建設階段：數據驅動的質量管控

• 質量對回報率的影響：數據分析（2019-2021）顯示，噪音與漏水問題對項目回報率（NOI）影響最大。

• 質量管控模型：

1）識別關鍵質量成本項（如衛生間滲漏、屋面滲漏、隔音、反臭、外牆滲漏）。

2）分析影響這些項的關鍵因素。

3）制定解決方案，落實事前、事中、事後全流程管控。

• 科技賦能：通過系統建模分析質量成本投入與NOI變化的關聯性，指導資源精準投放。

四、運營階段：智能營銷提效

• 雙腦驅動決策：結合人腦經驗與電腦（系統）數據，進行營銷決策。

• 智能渠道篩選：運用科技手段甄選最優營銷渠道組合。

• 收益管理：基於數據預測價格趨勢，優化收益組合策略。

• 營銷動作管理：通過系統對門店及管家的營銷行為進行標準化管理和賦能，構建全域營銷解決方案（分析+工具），並通過七層漏斗機制保障執行效果。

本次分享聚焦於瓴寓在資管全鏈條中運用科技賦能的實踐，重點剖析了投資階段的產品力塑造（精準客研、高性價比設計）、建設階段的數據化質量管控以及運營階段的智能化營銷管理。科技已成為瓴寓提升資管精細化水平和效率的核心驅動力。