觀點網 得益於底層資產的穩定性和抗壓性，過去一年，保租房公募REITs的整體表現，始終位列公募REITs各版塊前列。
一方面，保租房公募REITs二級市場表現強勁。另一方面，新上市的保租房公募REITs接連受到追捧。
其中，去年下半年，招商蛇口租賃住房REIT招募上市，僅一天時間就提前完成招募，截至目前，二級市場價格已經較發行價上漲近30%。
3月14日，該基金髮布上市以來的首份年報，同樣受到市場關注。
從基金合併層面來看，期內，招商蛇口住房租賃REIT實現收入2686.87萬元，本期淨利潤384.53萬元，基金本期稅息折舊及攤銷前利潤（基金EBITDA）錄得1908.13萬元，經營活動產生的現金流量淨額2653.14萬元。
此外，基金可供分配金額為1713.4萬元，單位可供分配金額為0.0343，年化現金流分派率為4.05%。
相較招募說明書中披露的可供分配同期目標數1413.64萬元（將招募說明書中披露的2024年7月1日至2024年12月31日（184天）的可供分配金額預測數2681.54萬元，按基金合同生效日2024年9月26日至2024年12月31日實際天數97天折算），完成招募說明書預測的121%。
截至2024年12月31日，基金總資產為16.07億元，淨資產為13.6億元，基金總產與淨資產的比例為107.45%。
整體來看，招商蛇口住房租賃REIT的盈利指標還算亮眼。
不過，受企業租戶退租影響，該基金的底層資產項目出現了出租率的大幅波動。
據商業客查閱發現，招商蛇口住房租賃REIT的基礎設施資產由2個租賃住房項目組成，均位於深圳市南山區，合計擁有927套租賃住房及15套配套商業，可供出租面積合計6.53萬平方米。
期末，該基金兩個底層資產的出租率為78.97%，平均租金單價為107.45元/平方米/月。
其中，林下項目位於深圳市南山區工業八路，項目於2015年建成，2016年3月開始運營，主要包含3棟租賃住房（樓棟號分別為1棟、2棟、5棟）及其地下車庫、設備用房。
年報數據顯示，期末，林下項目可出租公共租賃住房（高級人才公寓）465套，可出租面積為3.93萬平方米，實際出租面積為2.77萬平方米，按租賃面積計，時點出租率約為70.37%。
這一數值較招募說明書的下降了27.48個百分點。
林下項目出租率的下滑，主要源自企業租戶的集中退租。此前於2024年12月24日，該基金髮布公告稱，林下項目重要現金流提供方企業租戶一的續租合同將於2024年12月25日到期，涉及退租房屋數量143套，出租率對應下降30.86%。
不過，截至2025年3月3日末（自2024年12月26日起算合計68個自然日），退租涉及的林下項目5號樓143套房屋，已累計收到客戶預定95套，累計預定套數佔本批退租房屋套數的66.43%。超過85%的預定套數已經轉為合同簽約並起租，剩餘套數正在推進簽約程序。
截至2025年3月3日末，林下項目整體時點出租率為82.36%（僅計算已簽約起租房源，不含已預定待轉簽約房源或已簽約未起租房源），相比2024年12月31日漲幅為11.99個百分點。
對保租房項目而言，企業客戶因其整體租賃期限較長，且租賃面積較大，能夠在一定程度上保障項目的出租率及相關收入，因此，企業客戶一直被市場看作是“穩定客源”的代表。
不過，也有業內人士強調，簽約企業租戶有其優勢所在，但是，如果租戶較為單一，一旦出現租戶的集中退租的情況，項目的出租率、現金流穩定性將受到明顯的影響。
對比招募說明書來看，去年年中，林下項目的企業租戶佔比為49%，不過，這一數值在年末下降至19.73%，租戶結構得到大大改善。
除此之外，報告期末，林下項目的平均租金單價為較去年年中微降0.7%至19.73%。
對此，上述業內人士表示，租賃住房行業存在季節性特徵，春節前夕是傳統淡季，而每年夏天、春節節氣過後，因畢業生羣體、離鄉返城人員增加，則會產生旺盛的租賃需求。
“租賃淡季，出現小幅度的出租率、租金變動，是比較正常的。”其表示。
再看太子灣項目，位於深圳市南山區港灣大道南側?，蛇口港灣大道與太子灣大道交匯處?，於2020年5月正式開業運營。
該項目可供租賃的住房共有462套，可供出租面積為2.51萬平方米，是基礎組面積為2.33萬平方米，租賃住房出租率為92.86%，同樣較上半年的94.66%出現一定降幅。
此外，太子灣項目還有15套的配套商業設施可供租賃，報告期末的出租率為68.06%。
不過，該項目的平均租金單價略有升幅，其中租賃住房平均租金單價為107.14元/平方米/月，配套商業平均租金單價為240.48元/平方米/月。
對比來看，太子灣項目的經營表現較為穩定。
從租金收繳率方面來看，招商蛇口住房租賃REIT兩項目的綜合租金收繳率為98.90%，其中，林下項目為99.68%，太子灣項目為97.86%。
租金收繳率是評估REITs運營效率的重要指標之一，直接關係到現金流的穩定性和可預測性。
從招商蛇口住房租賃REIT的表現來看，其基礎設施項目的收繳率較高，租戶逾期繳納的情況較少，同時1年內的應收賬款13.36萬元，未出現賬齡超過1年應收賬款。
不過，需要警惕的是，報告期末，該基金在組租約面積加權平均剩餘租賃僅為0.55年，其中，林下項目剩餘租期0.41年，太子灣項目剩餘租期0.58年。
換言之，2025年，兩個底層資產將面臨大量的租約到期，後續招商蛇口住房租賃REIT的如何保障出租率，如何實現穩健經營，仍是市場考量的重點。
不過，該基金在年報當中亦提到，租賃住房合同年期以1年為主，每年辦理一次續簽手續；配套商業部分租賃合同一般租期較長，通常為3年以上租約，存量租賃合同的最晚到期日為2031年。