觀點網 不到一週時間，越秀地產資金迴流了120億元。

9月2日晚，越秀地產發佈交易公告，旗下的廣州新秀及廣州城建同意將暨南大學北側地塊二土地的土地使用權交由土地開發中心收儲，代價為50.03億元，補償方式為土地開發中心向廣州新秀及廣州城建提供等值的應付票據。

這已經是越秀地產所持地塊今年第二次被政府有償回收。五天前，越秀地產旗下的越秀華城同意以代價70億元向廣州市土地開發中心交回廣龍地塊，補償方式同樣為等值的應付票據。

這兩宗地皆是越秀地產在2021年的集中供地中以底價競得的，雖然是以等值的應付票據作為補償，並非現金方式，無法套現，但從另一層面而言，也給了越秀地產土儲換倉的機會。

正如公告中寫的，應付票據的價值可用作償付收購有關土地的應付代價。不過暨南大學北側地塊的應付票據只能用於番禺區土地交易，但廣龍地塊的應付票據可在全廣州使用，相當於"超大號地票"。

早在上個月，廣州早早便預告了接下來三個月的土地出讓清單，共50宗。尤其是上週一的廣州2024年秋季全週期土地服務推介會，會上還重點推薦了24宗優質地塊。有市場人士認為，越秀地產或許早已鎖定了心儀地塊。

儘管如此，市場除了有對政府有償回收地塊舉措的關注，另外亦有對越秀地產運營和未來土儲的關切。

土地回顧

回看越秀的這兩宗地，自身質素不算差。

廣州番禺區暨南大學北側地塊二是2021年9月26日，越秀地產以低價50.05億元競得的，成交樓面價2.3萬元/平方米。

該地塊為住宅用地兼容商業設施用地，計算容積率建築面積約21.8萬平方米，距離地鐵新造站約600米，南接南大幹線，向東可連接新化高速。

據觀點新媒體不完全統計，越秀地產在該地塊附近的樓盤有越秀大學星匯城，以及越秀·大學城·和樾府，均價分別為4萬元/平方米、5.5萬元/平方米。不過今年8月，政府將星匯城二三期用地性質更改為公共用地，規模縮水了三分之二。

對於暨南大學北側地塊二的回收，越秀地產預期會因土地收儲而錄得除稅前虧損淨額約174.4萬元。

與此同時，廣龍地塊回收的三幅土地，編號分別為ab0805110、ab0805117及ab0810104，總用地面積約為12.4萬平方米，鄰近鍾落潭地鐵站並位於廣州白雲區廣龍路西側及廣從公路北側。根據出讓文件，廣龍路一期地塊共有13宗地塊，越秀地產是以底價18.62億元競得。

項目自身配建2所幼兒園（已竣備）＋一所36班小學（已竣備）＋一所36班中學（在建中），社區內部還有3.3萬平方米商業（規劃中）＋少年宮（已完工）＋政務中心（已完工）＋公交首末站（已運營）＋2萬平方米飛盤公園（已開放）等等。

據數據顯示，自2022年9月開盤至今，該項目共供應1537套住宅，截止7月底網籤成交1284套，去化約83.5%，目前在售售價約1.7-2.2萬/㎡。

公告內，越秀地產並沒有披露其在該項目的具體投入資金，但其在公告內寫道："本公司預期不會因土地收回事項而錄得任何重大收益或虧損"。

其實，政府回收閒置用地舉措早有端倪。

今年6月，就有媒體報道稱，自然資源部正和有關部門研究如何盤活利用已出讓未開發土地的政策，支持地方政府收回、收購閒置土地。

而在"如何收地"方面，自然資源部給政府有償收回閒置土地設置了準線：須是非企業自身原因造成閒置或者土地局部未開發，且企業無力繼續開發、也難以轉讓的土地。

根據公告顯示，廣龍地塊原計劃用作開發住宅物業，但出於公共利益，政府決定收回土地，擬將廣龍地塊的用途由住宅用地變更為公共管理與公共服務設施用地。

同樣，暨南大學北側地塊二土地原本計劃用於開發住宅及商業物業、公園綠地、防護綠地以及城市道路用地，但作為地方政府城市管理及優化土地使用效率工作的一部分，政府也決定有償回收。

截至公告日期，暨南大學北側地塊二土地以及廣龍地塊均未開發。

按照我國的的國有土地使用權收回規定，回收方式主要分為有償收回和無償收回。其中，為公共利益需要使用土地的；為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，以上兩種情況均可以獲得適當補償，而越秀地產屬於前者。

不同於越秀地產的有償回收，此前2022年，恒大的11宗地塊被政府無償回收，主要原因是土地長期閒置未開發。根據規定，土地閒置滿兩年，政府可以無償收回土地使用權。

換倉決心

在房地產整體承壓環境下，越秀地產的表現在行業內已經是靠前的水平。

銷售方面，2024年上半年，越秀地產累計合同銷售金額約554億元。據《2024年1-6月房地產企業銷售表現·觀點月度指數》，越秀地產期內全口徑銷售排在行業第9名。

這其中還要得益於琶洲南TOD項目，該項目在今年上半年銷售額就達到了61.94億元，而天河·和樾府、越秀·觀樾、越秀珠實城發江灣·和樾這三個項目同樣也是越秀地產的暢銷產品，這些樓盤均位於廣州核心區域。

今年越秀地產依舊保持1470億元的銷售目標不變，而這目標的背後是需要好產品支持。

在2024年上半年的業績會上，越秀地產的管理層表示：下半年，在投資上還是堅持以銷定投，穩健投資，同時要做精準投資，保持對核心城市、核心板塊和客戶的研究。項目上，會聚焦一些收益確定性比較高，現金流回籠快的項目。總體來說以效益為先。

由此可見，越秀地產那顆迫切想要置換白雲區、番禺區住宅用地的決心。

廣州作為越秀地產的老東家，也是它格外重視的區域。截止6月30日，越秀地產擁有土地儲備約2503萬平方米，廣州就擁有919萬平方米，佔了總土地儲備的36.7%。今年上半年，越秀地產新增的12幅土地，有3宗就位於廣州。

接下來，廣州土拍市場也將迎來一大批供應，8月15日至11月15日期間共推出50宗住宅用地，而在推介會上重點亮相的24宗地塊，大部分都位於核心區天河海珠，其中天河有5塊，金融城有2塊、世界大觀有2塊、廣氮有1塊、海珠有4塊，海珠西有3塊，琶洲有1塊。

除了倍受關注的南方面粉廠地塊外，市場紛紛猜測越秀將會拿下琶洲南的地塊，以及是世界大觀四期的地塊。

究其緣由，前有琶洲南tod項目的樣本在，後有TOD項目開發王牌，外加雙國企股東背景。

而世界大觀四期的亮點在於靠近月亮湖+世界大觀的文旅商業加持，前三期都被越秀地產拿下了，這四期要麼一起拿下，要麼就會多一個競爭對手打擂臺。