本文為肖琴女士在2023大灣區產業論壇“全體大會”上發表的演講。

肖琴（潤城新產業副總經理）：非常高興在今天這個場合，一方面是見到了很多老朋友，因為產業地產這個圈子很小。另外一方面也是見到了很多新朋友。潤城新產業也是一個新的產業平臺公司，也借這個機會跟大家介紹一下我們這個平臺公司。

大家可能對華潤置地、中城新產業都有些瞭解，但是對潤城瞭解比較少。實際上潤城新產業是華潤置地和中城新產業合資的產業平臺公司，當時我們是合資了兩家產業平臺公司，一個是華城新產業，專門做產業園區的投資開發，另外一個是潤城新產業，專注做產業園區的招商運營。

我們成立這樣一個產業平臺公司的定位是做專業產業園區運營服務商，剛剛張總提到中集產城聚焦的方向，潤城聚焦了4個產業方向，這些方向都跟華潤的產業有一定的關係，比如說智能製造，華潤水泥、怡寶都是做智能製造的，還有智慧城市，就是華潤微電子、華潤數科，都是做新一代信息技術、智慧城市這個板塊的。

還有智慧能源，華潤電力在往這個方向轉型。醫藥健康方面大家聽得更多，華潤醫藥的999、紫竹、江中、雙鶴等等，這也是基於華潤自身的產業稟賦，加上潤城過去開發的園區、運營的園區，基本上都是聚集在這四個板塊。

說到專業主題園區，大家就可以理解，比如針對生物醫藥的園區，它在產業空間載體的建設上會有一些特殊的要求，相比於標準化的產業園，生物醫藥園在危廢的排放、GMP廠房、雙迴路電源、甲類倉庫上都有特殊的需求。

所以我們認為，園區的招商運營應該就是從產品設計開始。產業運營不是等交付以後才開始運營的，從產業的產品設計到產業的招商，就在為後段的產業運營做服務，所以我們認為產業運營是在前期的產業定位、產品設計的時候就要考慮到，後端的運營怎麼樣使用這樣一些空間。

說到產品這一塊，潤城現在也細化了我們的產品線，目前我們的三大產品線大概是分為三類：一是產城綜合體，主要是在一線城市的核心區域，比如在深圳提的M0產業空間，它就是以研發為主的產業。

第二類是在城市的近郊，我們叫科創城，它有研發、辦公，也有生產。第三類是產業基地，就是在遠郊，以生產製造為主的園區。

針對不同的產業主題，比如生物醫藥、電子信息、智能製造，不同的產業門類對空間載體又有不同的需求。在這個過程中我們也是慢慢沉澱出了不同產業方向的專業園區的產品特點。

說完產品，比較核心的就是招商。我們在這方面總結了三點經驗：第一，大家知道飛機在正式試飛之前都有一個風洞實驗，潤城在招商的時候，跟我們的產品研發中心是直接聯動在一起的，在前置招商的過程中，我們會根據客戶的需求做一些客戶產品的定製。這個產品定製就是在我們的風洞實驗室完成的。

第二是招商，潤城除了自己組建招商的團隊以外，我們也在整合一些其它的合作伙伴，我們叫潤城通平臺。第三個是和政府合作。

展開來講，現在潤城也是形成了自己的產業大數據平臺，基於我們的產業大數據平臺，根據不同的項目產業定位，再由我們的招商人員一對一跟進客戶，直到產業招商落地。

除了自己的招商團隊以外，我們也發現在很多城市也出現了產業客戶外溢，很多行業協會、企業家朋友手上都有一些客戶資源，我們也是打造了一個類貝殼的產業平臺，可以在這上面幫助很多獨立經紀人和產業園區撮合交易，潤城在這裏面收取平臺費。

真正要招大商是離不開和政府互動的，所以打造了一個優企行，政府可以對接到更多的龍頭企業、大企業，我們現在在深圳和上海和政府達成了合作，作為政府的招商大使，去進行招商引資的工作。

這裏有一個案例，我們在福建泉州晉江有一個集成電路產業園，從前端產品定位、前置招商到園區運營達成與政府的全面合作，在項目動工之前，聯合政府已經引入了一家醫療企業，這家企業的需求是很大的，針對這樣的企業實現了產品的定製。

在現在這個行情下怎麼做好產業運營服務，剛剛張總也提到了中集產城做的很多服務，潤城的垂直產業服務也是植根於中城的Compass的服務，針對不同的產業門類，需要的產業服務是不一樣的，比如對於製造業企業來講，它的三個核心痛點，一個是降本增效的需求，第二是需要有供應鏈或者市場對接的需求，第三產業對接及市場賦能，潤加速。

在降本增效方面，我們成立了科理中城諮詢公司，通過拆解制造業行業的產品，告訴他們優化產品設計，從而降低成本。這是科理中城跟小鵬一起拆解了特斯拉汽車，最後形成了針對新能源汽車的公開行業報告。

關於供應鏈對接這一塊，之前也是打造了一個天集社的平臺。這個平臺就是一個小程序，企業可以在裏面找零部件、代工、市場。最開始這樣一個平臺是源於在服務園區企業的時候，我們發現很多上下樓的企業就是行業的上下游，但是大家互相不認識，通過平臺的搭建，企業可以把它的需求在這裏發佈。

比如說你發佈了需要批量生產一部分產品的時候，另外一家企業看到以後，就可以跟着企業形成對接，這樣一個平臺就解決了企業跟企業之間的供應鏈對接需求。針對這方面的對接，我們也在給很多政府做當地的市場供應連對接的平臺，這也是通過無償的服務去服務到更多的園區企業和它的上下游的產業對接。

產業對接及市場賦能，潤加速。華潤有很多業務板塊，它的應用場景很多，我們通過華潤旗下的潤加速開放了很多應用場景，幫助智慧化的企業、科技企業，在華潤的應用場景裏面落地，甚至拿到訂單，甚至投資，助力企業加速發展。

在信息化平臺方面，我們希望能夠進一步提升運營精細化程度。舉個例子，在我們的平臺上可以實現企業到租前6個月的提醒，這樣對於很多運營人員來說，他知道企業租期快到期的時候，提前跟企業溝通，瞭解他們是否要擴租、續租或者是要搬遷，通過精細化的管理，實現資產管理的數據沉澱。

後面有一些案例，今天因為時間關係我就不展開講了。一個是我們在深圳寶安和雪花一起合作的雪花科創城項目，因為本身是雪花的金威啤酒廠，後來做了一個深圳的工業上樓項目，潤城參與了整個項目的設計和招商工作，雖然項目還沒交付，但是它的工業上樓產品去化已經達到了80%，歡迎深圳的同行和朋友們前往參觀。

另外在前置招商這一塊，我們在惠州的一個項目前置招商已經達到50%，當前置招商比較高的時候，產品就可以實現定製化。

剛剛說的雪花科創城是以銷售為主的，還有租賃的物業，大家一直覺得租賃的前置招商是相對比較難的，因為大部分企業都是要看到你的樓建好之後才願意進駐的。在佛山潤慧的項目，我們通過半年的時間實現了滿租，其核心是通過產品的差異化，滿足在市場上沒有滿足的一些客戶需求，所以實現快速滿租。

運營方面的案例，這是我們在廣州運營的一個產業園區，當時定位是做5G與新一代信息技術的，這個項目也是通過三年的時間，現在達到了93%以上的出租率，這個項目本身運營得比較好，去年也拿到廣州市提質增效的補貼1000萬元，這也說明我們的運營創造了價值，拿到了政府的補貼。

另外是在北京大興的項目，當時是跟華潤的生命科學拿了項目，現在在由潤城運營的生命科學的產業園。做藥的企業，它的研發週期是比較長的，它對資金的需求是比較大的，在這個項目裏面，一方面我們給企業提供了很多的資金對接服務，包括對接一些FA機構，另外一塊就是在北京大興，政府對生物醫藥企業有很多政策扶持，但是相關企業對政策並不太瞭解，最後這些企業能不能拿到補貼，怎麼拿到補貼，所有的政策落地都是由我們的園區運營人員是幫助企業對接政府，去拿到補貼的。所以也是通過這樣一些針對企業的專業化服務，包括一些政策和資金的服務，賦能企業的發展。

以上就是潤城目前的一些工作，包括我們現在運營的實踐，也希望借這樣一個場合，跟更多的同行一起探討，在這樣一個大的形勢下，如何把產業園運營做得更精細化。